【文章內(nèi)容簡介】 到城市的不同區(qū)域； 而在這里，一切都可以在居所附近完成。 這種集合性模式，作為一種全新的生活系統(tǒng)，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念， 為滿足人們休閑、娛樂、餐飲、購物、居住、商務(wù)、旅游、社交、文化等多形態(tài)的高品質(zhì)生活需求而打造，是城市建筑群和一站式情景化的優(yōu)質(zhì)生活空間，讓生活在這里的居民感到無比的輕松、舒適和快樂，使居住者無需旅途勞頓、遠(yuǎn)涉重洋，就能享受到世界各地的商品和服務(wù)。 HOPSCA 來了 !!! 什么是 HOPSCA（豪布斯卡）？ Hotel 酒店 Office 辦公樓 Shopping 綜合性商業(yè) HOPSCA Convention 會所及娛樂設(shè)施 Parking 生態(tài)公園 Apartment 國際公寓 一期待售產(chǎn)品 HOPSCA于 1986年誕生在法國巴黎的拉德芳斯，后興于紐約曼哈頓，東京六本木。是集 Hotel、 Office、 Parking、 Shopping 、 Convention、 Apartment為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間，也是世界上最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。 HOPSCA一般位于城市中心， 有足夠的空間實現(xiàn)龐大的建筑規(guī)模， 有快速便捷的交通網(wǎng)脈作為城市樞紐， 并有業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)配套以及高尚多元的文化品位， 是整體布局完善、功能特色明顯的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代城市服務(wù)的新高地、新載體。 HOPSCA更是一種全新的生活觀，多元的文化，開放的心態(tài)，閑暇的生活，引領(lǐng)人們走進(jìn)國際化新時代。 CBDamp。HOPSCA 珠聯(lián)璧合 城市運營論 amp。地產(chǎn)革命 泛地產(chǎn)運作 城市節(jié)點 城市綜合體 社會行為 城市精神 場的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的品牌 /產(chǎn)品力 /地段 這也是項目迥異于萬科魅力之城 /湖濱一號 /凱賓斯基的原因 場 場所社會 場所社區(qū) 場所社交 社會新品位、新標(biāo)準(zhǔn)、新價值 最根本的居住 形成社會層級 全新社會風(fēng)尚 CBD HOPSCA 客源與產(chǎn)品 Wuxi Maoye Upper reaches life Item and the customers 場所社會 場所社區(qū) 場所社交 最根本的居住 形成社會層級 全新社會風(fēng)尚 絕無僅有的場，影響力很大 有人在此消費 有人在此辦公 有人在此居住 更多人在此聚集 因此，項目住宅產(chǎn)品的推出 應(yīng)該形成對無錫高端階層人群的一網(wǎng)打盡 高端階層人群 是一群怎樣的魚？ 我們對無錫整體市場進(jìn)行了幾輪排摸， 并對在售幾個中高端項目進(jìn)行了深入訪談，它們是：萬科東郡、湖濱一號、凱賓斯基。 搞清楚無錫高端階層客群究竟 然后，再針對他們的生活習(xí)慣與生活方式，有的放矢的進(jìn)行項目定位與產(chǎn)品修正， 讓項目磁場輻射出強(qiáng)有力的能量波， 并形成一波一波的購買訊。 已購客戶購房板塊認(rèn)可度分析 上圖是市域范圍房地產(chǎn)調(diào)研的客戶來源與購房區(qū)域統(tǒng)計，在已購房消費者中，研究發(fā)現(xiàn)： ? 南長區(qū)：南長區(qū)客戶購房首選本區(qū)域，究其歷史沿革又會發(fā)現(xiàn)此區(qū)域曾聚集大量的政府高官與公務(wù)員。但目前他們因產(chǎn)品、價格等各方面原因，也樂意選擇濱湖、惠山等區(qū)域。 ? 崇安區(qū)：雖是傳統(tǒng)市中心，但苦于沒有供應(yīng)量以滿足客戶購房需求，客源出現(xiàn)較大分流； ? 北塘區(qū)：北塘區(qū)客戶購房幾乎不考慮市中心除外的其它區(qū)域。 市中心號召力仍然強(qiáng)勁，新盤如能確保產(chǎn)品力，入市前景看好。 上圖是市域范圍房地產(chǎn)調(diào)研的客戶來源與擬購房區(qū)域統(tǒng)計，在擬購房消費者中，研究發(fā)現(xiàn)： ? 南長區(qū)：幾乎所有板塊（包括江陰）對南長區(qū)的優(yōu)先考慮都很明顯，而南長區(qū)作為 CBD的城市地位也基本得到認(rèn)可； ? 崇安區(qū)：雖然是傳統(tǒng)市中心，但明顯可以看出南長的區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)后來者居上； ? 濱湖區(qū)：各區(qū)域高端消費人群對濱湖區(qū)的資源優(yōu)勢也表現(xiàn)出一定興趣，但與南長區(qū)相比仍有差距。 潛在消費者擬購房板塊認(rèn)可度分析 南長區(qū)的號召力相比北塘、崇安更勝一籌，這也與城市重心南移的大趨勢相吻合。 無錫高端客戶特征 市區(qū)客戶 郊區(qū)客戶 百分比 30%~40% 60%~70% 職業(yè)特征 公務(wù)員，政府高級官員 企事業(yè)單位高級管理者 三資企業(yè)的高級員工 報社記者、律師、教師等專業(yè)人士 私營企業(yè) 國企承包或租賃經(jīng)營人員 客戶描述 市區(qū)或濱湖區(qū)已有住房 在郊縣已有寬敞住宅 購買需求 改善型，選擇傾向南長、濱湖區(qū) 投資型，選擇傾向南長、新區(qū)區(qū) 買市區(qū)高檔房以滿足其身份象征 分布特征 全市域 南長區(qū)舊住宅區(qū)潛在客戶 東亭、查橋、華莊、雪浪 茂業(yè)城具備成為豪宅的潛質(zhì) 產(chǎn)品突圍 但 對內(nèi)需要整合場所資源 對外需要整合社會資源 營銷突圍 高端人群 尋求圖圍 需求豪宅 內(nèi)部整合資源 外部整合資源 內(nèi)部資源整合：借助自身品牌建立客戶會 萬豪 泛會所：萬豪酒店 我們的住戶與眾不同，將來他們可以在萬豪酒店的娛樂中心、休閑中心乃至訂房等服務(wù)中都享受最高級別優(yōu)惠。 客戶會的兩面旗臶 茂業(yè) 出行購物：茂業(yè)百貨 客戶可以在茂業(yè)百貨享受最高級別購物優(yōu)惠。 物業(yè)管理：萬豪酒店式服務(wù) 聘請萬豪酒店作為物業(yè)管理顧問，成立物業(yè)管理團(tuán)隊，提供菜單式物業(yè)服務(wù)。 客房類 商務(wù)類 生活類 休閑類 叫醒服務(wù) 快遞 訂車 預(yù)定休閑中心 送洗服務(wù) 預(yù)訂機(jī)票、火車票 鐘點工服務(wù) 預(yù)定娛樂中心 送餐服務(wù) 預(yù)定商務(wù)會議 預(yù)定客房 外部資源整合：尋找戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立富人俱樂部 這些在社會金字塔上端乃至頂端的人們，他們在哪里、他們在做什么、他們喜歡什么，找到他們、了解他們，對于我們項目的成功有著至關(guān)重要的作用。 奢侈品 (Luxury)在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品” 。 右側(cè)為 《 2022年世界頂級奢侈品 100品牌排行榜 》 前二十名。 從這里，我們不難發(fā)現(xiàn)，汽車、化妝品、珠寶、高爾夫、名酒、音響，正是尋找的目標(biāo)。 因此我們建議，與無錫當(dāng)?shù)厝俗钜捉邮艿拿?、名酒、名店、高爾夫球場?lián)動，成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，發(fā)行 VIP聯(lián)名金卡，互惠互利。 居住之外的生活態(tài) —— 對奢侈品或貴族運動的喜好 高端客戶生活態(tài)特征分析 無錫高端客群居住之外的生活需求點非常散，尚未形成主流消費群落。這個特點，也與私營業(yè)主在高端客群中所占比例較大能夠相互映證。 汽車品牌 —— 寶馬，奔馳； 樂巢會等； 馬山高爾夫； 中高端需求 —— 八百伴、商業(yè)大廈、東方商廈；品牌需求 —— 上海； 出行 娛樂 運動 購物 因此我們建議，與無錫寶馬會、樂巢會、馬山高爾夫球場聯(lián)動，成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，發(fā)行 VIP聯(lián)名金卡，互惠互利。 住宅產(chǎn)品修正原則 基本不調(diào)整結(jié)構(gòu) 結(jié)合推盤順序 結(jié)合客群需求 我們設(shè)定了三個客戶：李鐘先生、程非女士和 Marcia，他們分別代言私營業(yè)主、自由職業(yè)者和高級白領(lǐng)。 經(jīng)過市場驗證，我們從這三種不同購買目的出發(fā)，重新調(diào)整房型結(jié)構(gòu)。 身份象征 —— 5+2中的 5—— 躋身上層生活的最便捷方式 由于項目已進(jìn)行到擴(kuò)初階段，另外考慮本項目所處地段與城市建設(shè)要求，我們提修正建議時將盡量不改變建筑結(jié)構(gòu)。 項目住宅產(chǎn)品也隨整體工程進(jìn)度而分兩期建設(shè)，因此要盡量保證所有住宅檔次與產(chǎn)品力的統(tǒng)一性。 住宅產(chǎn)品強(qiáng)化關(guān)鍵 CBD中的 HOPSCA 無錫當(dāng)代豪宅 吸引高端階層人群聚集于此 當(dāng)代豪宅概念一 擁有不可復(fù)制的稀缺資源 當(dāng)代豪宅概念二 擁有頂級的產(chǎn)品品質(zhì) 當(dāng)代豪宅概念三 對接頂級商務(wù)模式 “地段、地段、還是地段”之說早已成為地產(chǎn)界的通用法則，而對豪宅而言，地段的內(nèi)涵就在于對稀缺資源的占有。 豪宅不單是一套好房子，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球化進(jìn)程的加速，豪宅越來越承載著商務(wù)社交的功能。 豪宅是一個資源圈子，是一種商務(wù)模式。 對品質(zhì)的追求需要從每一個細(xì)節(jié)去雕琢，用每一個高標(biāo)準(zhǔn)去鑒證。除了地段優(yōu)勢，建筑、室內(nèi)裝修，智能配套、物業(yè)管理等都在考驗豪宅的“豪”字。 創(chuàng)造空間之美 凝結(jié)城市之魂 演繹上層生活 動感的空間 精品的建筑 頂級的室內(nèi)裝修 完備的智能配套 五星級物業(yè)管理 完善的配套 時尚的生活 唯一的太湖廣場 唯一的城市 CBD 唯一的 HOPSCA 住戶水準(zhǔn)劃一的住宅 當(dāng)代豪宅概念一 擁有不可復(fù)制的稀缺資源 當(dāng)代豪宅概念二 擁有頂級的產(chǎn)品品質(zhì) 當(dāng)代豪宅概念三 對接頂級商務(wù)模式 住宅產(chǎn)品強(qiáng)化細(xì)則 場所社會 場所社區(qū) 場所社交 建筑設(shè)計風(fēng)格建議 中西合璧，凝結(jié)城市之魂 CBD中的 HOPSCA，其功能性應(yīng)該滿足國際化需求，這是規(guī)劃設(shè)計的首要原則。 但中國人有中國人的消費與審美習(xí)慣，這也是無錫這座千年古城不能放棄的堅持，中式設(shè)計元素如果運用到位，可以讓整個建筑群中西合璧，更具魅力。 以五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)同樣要求商業(yè)與住宅的建筑規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)國際化的生活氛圍，注重與太湖廣場的視覺共享，注重內(nèi)部空間的和諧與統(tǒng)一。 精雕細(xì)琢，創(chuàng)造空間之美 作為城市頂級住宅，我們的設(shè)計宗旨應(yīng)該是一切以人為本，以舒適為本，可居、可停、可游、可賞。而住在這里的住戶們，從海歸派到藝術(shù)家到企業(yè)家到金領(lǐng)，無一不是社會最頂尖的財智人群，他們品味相當(dāng)，氣質(zhì)不凡，講究細(xì)節(jié)，篤信態(tài)度決定一切。因此，在景觀設(shè)計上，應(yīng)該在近層次的景觀概念塑造上，強(qiáng)調(diào)城市景觀的概念。即不以集中式的大綠地為景觀特征。而是在街道，低層立面等位臵運用足夠的設(shè)計手法，利用建筑裝飾、店招、綠化、小廣場等強(qiáng)調(diào)街區(qū)概念。細(xì)節(jié)構(gòu)成景觀特征。 景觀風(fēng)格建議