【正文】 新區(qū) 副中心 濱湖 副中心 蠡湖 新城 惠山 副中心 山北 副中心 中心區(qū) 城市新市中心與六大副中心規(guī)劃 在 2022~2020年無(wú)錫城市規(guī)劃方案中，“副中心”浮水而出，城市邁向城市群落、 1個(gè)中心城區(qū)并聯(lián) 6個(gè)六個(gè)副中心區(qū)的空間體系。 市場(chǎng)閱讀小結(jié) 閱讀板塊： 每一個(gè)板塊都具唯一性， 它們?cè)跓o(wú)錫城市的地位各不相同。這里的“高端”不僅僅指購(gòu)買(mǎi)能力的高端，還體現(xiàn)在他們的素質(zhì)、修養(yǎng)、工作習(xí)慣與生活方式上。 凱賓斯基目前 16000元 /平方米的均價(jià)與熱銷，更加映證了以上觀點(diǎn)。物業(yè)產(chǎn)品力如果具有很強(qiáng)的說(shuō)服力，對(duì)他們而言，選擇市中心、副中心或是濱湖區(qū)，地域范圍不再重要。 橫向比較 2：高檔住宅市場(chǎng)分布 市中心高檔住宅 濱湖區(qū)高檔住宅 別墅 代表樓盤(pán) 金馬國(guó)際花園、錦繡花園 尚城 湖濱一號(hào) 威尼斯別墅 主力售價(jià) 60009000元 /平方米 60009000元 /平方米 12022元 /平方米 市場(chǎng)特征 不像市中心的市中心： 因?yàn)闊o(wú)錫傳統(tǒng)市中心地域很小，目前幾乎沒(méi)有在售樓盤(pán)，樓盤(pán)售價(jià)偏低，預(yù)估未來(lái)傳統(tǒng)市中心樓盤(pán)推案量也將因地域關(guān)系受到很大局限。新入市項(xiàng)目具有穩(wěn)定發(fā)展的空間。 02年至 05年，商品房住宅價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，每年平均上漲 532元 /平方米；06年上半年國(guó)六條出臺(tái)，住宅價(jià)格漲幅受限，僅比 05年漲了 27元 /平方米。 02年至 05年，供求比例關(guān)系變化不大； 06年上半年國(guó)六條出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商放緩樓盤(pán)上市速度，供求比有所下降 (:1)。四房以上的面積在 150～ 250平方米。 ? 從目前市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，產(chǎn)品單元面積主要傾向于舒適型房型，小面積的單身公寓僅有少量供應(yīng)，二房面積多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)型，在 80～ 105平方米之間。除了主臥有陽(yáng)臺(tái)以外，一般次臥在樓體東西側(cè)的通常會(huì)有東西向的陽(yáng)臺(tái)或凸窗 ? 客廳：客廳的面積在 20～ 25平方米左右，在朝向上以朝南為主流。 無(wú)錫房地產(chǎn)發(fā)展歷史 樓市產(chǎn)品品質(zhì)特征 規(guī)劃 ? 品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入推進(jìn)社區(qū)總規(guī)劃的發(fā)展 ? 組團(tuán)圍合概念逐步顯現(xiàn) ? 充分利用和挖掘自然景觀資源 ? 無(wú)錫市場(chǎng)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期多為三至四期，推案周期更加細(xì)化 建筑單體及組合 ? 小高層及高層產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高 ? 無(wú)錫的高層住宅高度普遍較高，新區(qū)表現(xiàn)尤為突出 ? 高層的頂層產(chǎn)品去化較好 ? 復(fù)合型項(xiàng)目一般采用多層 小高層 高層的推出順序 ? 景觀資源區(qū)域大盤(pán)多以小高層啟動(dòng)項(xiàng)目，一般性項(xiàng)目則以多層啟動(dòng) 外立面和裝修建材 ? 現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格占市場(chǎng)主流（根據(jù)新進(jìn)入無(wú)錫的外地品牌開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，立面大都為現(xiàn)代簡(jiǎn)潔分格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性） ? 特色風(fēng)貌的立面產(chǎn)品市場(chǎng)接受度逐步增強(qiáng) ? 精裝修房市場(chǎng)出現(xiàn)空白 戶型配比 ? 三房占到將近一半的市場(chǎng)供應(yīng)，其中舒適型以大三房為主 ? 兩房比例約為三成，面積控制較為得當(dāng) ? 朝向：無(wú)錫地處江南湖濱，氣候溫潤(rùn)，因此朝向非常重要。 ? 發(fā)展期 2022年 — 2022年底 特大型城市定位，城市改造和建設(shè)力度加大，大量拆遷戶導(dǎo)致需求開(kāi)始急劇增加，房地產(chǎn)開(kāi)始升溫。 從橫向比較， 解懂無(wú)錫市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。對(duì)于中國(guó)迅速和壯大的中產(chǎn)階級(jí)，他們追求著風(fēng)格與個(gè)性，選擇舒適而高質(zhì)量的生活，并注重將自我的品味融入于細(xì)微、不奢亦不俗。 在這樣一個(gè)人均 GDP水平 ，城市的人口結(jié)構(gòu)中將發(fā)生改變，中產(chǎn)階級(jí) — 將成為中國(guó)未來(lái)社會(huì)的主流公民。 以上兩點(diǎn)因素將會(huì)促進(jìn)城市中產(chǎn)階級(jí)的形成。 無(wú)錫作為發(fā)達(dá)地區(qū) 滬寧城市帶上的中心城市，未來(lái)若干年的人口暴漲是可以預(yù)見(jiàn)的。 城市閱讀小結(jié) 1 城市化進(jìn)程 城市化進(jìn)程是未來(lái)若干年城市發(fā)展的主旋律，它帶來(lái)的最明顯的反應(yīng)即城市人口的急劇暴漲。 ?站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場(chǎng)的興建將使無(wú)錫與國(guó)際化城市，與時(shí)尚更進(jìn)一步。 ?城市中心的南移，從河邊的城市到湖邊的城市。 ?一個(gè)城市建設(shè)面貌正在發(fā)生巨變的城市。 ?一個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)，崇商的城市。 ?缺少中心城市應(yīng)有的時(shí)尚感，現(xiàn)代感。 ?城市內(nèi)缺少令人激動(dòng)的公共社交場(chǎng)所。 無(wú)錫的城市觀察 比較無(wú)趣的城市 ?城市缺少歷史沉淀感，歷史的痕跡在大規(guī)模的舊城改造中其本上被抹光了。城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)變。 南拓 —— 開(kāi)發(fā)建設(shè)濱湖新城，城市未來(lái)發(fā)展的主導(dǎo)方向。 東整 —— 整合東亭與主城區(qū)的空間、道路網(wǎng)絡(luò)。 太湖大道：唯一城市主動(dòng)脈，未來(lái)無(wú)錫世紀(jì)大道。 無(wú)錫一級(jí)中心，在中山路解放路，位于無(wú)錫市區(qū)正中心，環(huán)形商業(yè)圈。 無(wú)錫之于環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈 隨著長(zhǎng)三角競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展，一個(gè)新的概念誕生 —— “環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈” (如下圖 )，它是以環(huán)太湖的蘇州、無(wú)錫、常州、湖州、嘉興這五個(gè)城市構(gòu)成的一個(gè)小三角，由于地緣優(yōu)勢(shì)，接受上海輻射，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展日顯突出，已經(jīng)成為長(zhǎng)三角地區(qū)“核心腹地”。 從產(chǎn)業(yè)層面上， 以無(wú)錫新區(qū)為代表無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在成為長(zhǎng)三角地區(qū)一個(gè)重要的高新技術(shù)基地，吸引了大量的外資，同時(shí)作為長(zhǎng)三角制造業(yè)中心的一個(gè)重要組成部分。 無(wú)錫之于長(zhǎng)三角 從經(jīng)濟(jì)層面上， 2022年無(wú)錫市國(guó)民生產(chǎn)總值為 2804億， 同期上海為 9145億，蘇州 4026億， 而且無(wú)錫與上海之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高達(dá) ， 比如上海的信息化工程已向無(wú)錫擴(kuò)展，上海的交通卡馬上就可以與無(wú)錫通用。 無(wú)錫城市發(fā)展 針對(duì)客源制定項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與推廣策略 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) 品牌網(wǎng) 產(chǎn)品網(wǎng) 客戶網(wǎng) 外區(qū)域客群 城市召喚 無(wú)錫新版圖 歷史名城 交通樞紐 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 蘇錫常都市圈 太湖廣場(chǎng) /南長(zhǎng)區(qū)新形象 區(qū)域客群 結(jié)合板塊與產(chǎn)品，明確項(xiàng)目城市綜合體形象 城市運(yùn)營(yíng)論 Wuxi Maoye Upper reaches life The city operation theory 閱讀無(wú)錫： 只有以國(guó)際化的視野， 才能真正讀懂今日無(wú)錫。其中，一期的商業(yè)部分有茂業(yè)集團(tuán)旗下的知名百貨進(jìn)駐和各類品牌專賣(mài)店，預(yù)計(jì)明年年底開(kāi)業(yè)，住宅部分包含總建 100平方米兩房、 1 180平方米三房高級(jí)公寓；二期則由五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、以及各類休閑娛樂(lè)設(shè)施等組成。項(xiàng)目建成后將成為無(wú)錫地區(qū)新的商業(yè)中心和新的財(cái)富中心。 另，對(duì)于項(xiàng)目具體產(chǎn)品我司所知不詳，因此我們將在本報(bào)告中闡述的幾個(gè)重要內(nèi)容是： （魚(yú)汛） ，樹(shù)立項(xiàng)目鮮明旗臶 （魚(yú)群）如何流向此處 ，逐層鎖定客群（魚(yú)群） 本案 本案 本案 —— 中國(guó) C B D 中的 H O P S C A 無(wú)錫上層生活 無(wú)錫茂業(yè)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 報(bào)告結(jié)構(gòu) 概述 城市運(yùn)營(yíng)論 營(yíng)銷是張網(wǎng) Wuxi Maoye Upper reaches life Report structure 客源與產(chǎn)品 概述 Wuxi Maoye Upper reaches life Summary 城市發(fā)展必然帶來(lái)全新的住宅需求、 產(chǎn)生新的客群、演繹出全新的生活方式。未來(lái)市中心 HOPSCA 中國(guó) 無(wú)錫 太湖廣場(chǎng) 深圳茂業(yè)斥巨資進(jìn)入無(wú)錫， 旨在建設(shè)的同時(shí)推動(dòng)無(wú)錫城市發(fā)展； 這是順應(yīng)時(shí)代變革的創(chuàng)舉。無(wú)錫茂業(yè)城 無(wú)錫地區(qū)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群， 位于太湖廣場(chǎng)南側(cè)，總投資 20億元，占地面積 5萬(wàn)多平方米，總建筑面積達(dá) 45萬(wàn)平方米， 其中購(gòu)物中心 20萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓 7萬(wàn)平方米，五星級(jí)酒店 4萬(wàn)平方米，高級(jí)商務(wù)公寓 14萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、商務(wù)公寓等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群； 無(wú)錫茂業(yè)城將繼續(xù)沿用茂業(yè)獨(dú)特的“地產(chǎn)＋商業(yè)”發(fā)展模式，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。 無(wú)錫茂業(yè)城項(xiàng)目分兩期建設(shè)。 世界知名酒店管理公司萬(wàn)豪集團(tuán)已進(jìn)駐，共同打造無(wú)錫茂業(yè)城內(nèi)的超五星級(jí)酒店。 了解地域的未來(lái)， 才能破解這一“城市新中心”、“太湖大道”的重要課題。所以，在上海為龍頭的長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈中，無(wú)錫是上海的一個(gè)重要助手，區(qū)域二級(jí)中心。 從地理位臵上， 無(wú)錫處于長(zhǎng)三角的物理中心，負(fù)有重要的聯(lián)結(jié)作用，是長(zhǎng)三角城市鏈上的明珠。 無(wú)錫是環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈的中心，擁有不可替代的陸運(yùn)中心樞紐地位，同時(shí)經(jīng)濟(jì)地位明顯， 以占環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈 10%的人口創(chuàng)造了 27%的國(guó)民生產(chǎn)總值。 無(wú)錫未來(lái)城市二級(jí)中心， 太湖大道兩側(cè) 500米，將成為連接新老城區(qū)的黃金走廊。 城市規(guī)劃思路：南拓北展，東整西優(yōu) 北展 —— 將堰橋地區(qū)建設(shè)成為惠山區(qū)的新城區(qū)，并加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系。 西優(yōu) —— 以太湖山水為主體，優(yōu)化城市的旅游休閑用地。 人口規(guī)劃：外來(lái)人口居多，衛(wèi)星城尚未定型 0100200300主城區(qū)(萬(wàn)人) 周邊城鎮(zhèn)(萬(wàn)人) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口(萬(wàn)人)主城區(qū)( 萬(wàn)人) 170 180 200 300周邊城鎮(zhèn)( 萬(wàn)人) 24 100鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口( 萬(wàn)人) 預(yù)測(cè)到2 0 0 5 年 預(yù)測(cè)到2 0 1 0 年 預(yù)測(cè)到2 0 2 0 年 規(guī)劃遠(yuǎn)景無(wú)錫作為一個(gè)正在成長(zhǎng)中的國(guó)際制造業(yè)基地，城市人口增長(zhǎng)主要來(lái)自兩個(gè)方面： 外來(lái)產(chǎn)業(yè)化人口 amp。 僅 2022年一季度就吸引了 135萬(wàn)外來(lái)人口（部分落戶），另外，特大城市框架規(guī)劃下必然導(dǎo)致城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)變。 ?缺少改造后城市呈現(xiàn)出的現(xiàn)代感。 ?相對(duì)于上海，杭州，南京等中心城市相比，缺少中心城市應(yīng)具有的氣魄和容納度。 一個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的城市。 ?一個(gè)人口數(shù)量劇增，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大的城市。 ?大規(guī)模的城市改造，大規(guī)模的城市綠化美化。 ?一個(gè)逐步向具有中產(chǎn)階級(jí)情調(diào)發(fā)展的城市。 ?蠡湖新城的建設(shè)讓無(wú)錫成為一個(gè)