【正文】 商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同，由發(fā)展商作擔(dān)保 ；返租期內(nèi)物業(yè)管理公司代收、代支經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)生的水、電、管理費(fèi)等。四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝 針對(duì)本項(xiàng)目需要進(jìn)行銷(xiāo)售的特點(diǎn)，我們選取周邊城市正在銷(xiāo)售或我司實(shí)際操作過(guò)的案例對(duì)該類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售手法進(jìn)行分析。 二層在 3540元 /㎡ /月之間。 內(nèi)鋪約 5060元 /㎡ /月 。 街鋪平均租金約 90元 /㎡ /月 。四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝備注：以上租金均按建筑面積計(jì)算。代表品牌： 百佳超市、肯德基、麥當(dāng)勞、彩蝶軒、明廊眼鏡、頤東大酒樓等 業(yè)態(tài)分布：1F：男女品牌服裝、休閑購(gòu)物步行街、 餐飲、珠寶、化妝品；2F：餐飲、綜合超市。吉之島四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝 假日廣場(chǎng)位于孫文東路和興中道交界的繁華處，占地共 33畝、總建筑面積 53000平方米，是中山新的大型商業(yè)廣場(chǎng)之一，是商場(chǎng)、寫(xiě)字樓組合成的復(fù)合型商業(yè)，項(xiàng)目 05年初開(kāi)業(yè)至今經(jīng)營(yíng)狀況一直不錯(cuò)，新式寫(xiě)字樓也較受企業(yè)青睞。益華百貨四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝 位于中山一路，總建筑面積 23000平方米，屬于一個(gè)較大型的綜合購(gòu)物商場(chǎng)，集百貨、超市、電器、飲食等多種業(yè)態(tài)的組合。項(xiàng)目周邊高檔住宅林立，如雍景園、恒信花園、豪逸華廷、俊軒庭等，主要居住著具有一定生活品味和消費(fèi)能力的人群，作為益華百貨本身走的也屬中高端路線(xiàn)，目前經(jīng)營(yíng)的包括餐飲、娛樂(lè)、電器、服飾、百貨等商業(yè)形態(tài)。業(yè)態(tài)分布：1F：手表珠寶、化妝品、皮具、超市；2F：女士服飾、男女鞋具、超市；3F：男士服裝、休閑運(yùn)動(dòng)系列、童裝童鞋、 床上用品、娛樂(lè)城。代表品牌：大潤(rùn)發(fā)、優(yōu)越百貨、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、彩蝶軒、屈臣氏、真功夫等 業(yè)態(tài)分布：1F：珠寶手表、蘇寧電器城、休閑運(yùn)動(dòng)服飾、 手機(jī)城、屈臣氏、肯德基、2F：優(yōu)越百貨、大潤(rùn)發(fā)；3F：優(yōu)越百貨、大潤(rùn)發(fā)、兒童樂(lè)園、 西餐廳、美容、網(wǎng)吧；4F：電影城、娛樂(lè)城、樂(lè)淘狀元坊； 休閑運(yùn)動(dòng)服飾；5F：飯店、 KTV。代表品牌： 大潤(rùn)發(fā)、優(yōu)越百貨、國(guó)美、肯德基、麥當(dāng)勞、彩蝶軒、屈臣氏、真功夫等 大信新都會(huì)（中山店）業(yè)態(tài)分布：1F：餐飲、電腦城、兒童百貨； 1F：優(yōu)越百貨、時(shí)尚精品、國(guó)美電器、 屈臣氏、肯德基； 2F：優(yōu)越百貨、大潤(rùn)發(fā)、通訊； 3F：優(yōu)越百貨、大潤(rùn)發(fā)、書(shū)城、兒童樂(lè)園； 4F： KTV、家居用品； 5F：家居用品、餐飲、電影城、游藝城。全優(yōu)化的購(gòu)物、飲食、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)五大核心全新業(yè)態(tài)格局，以及創(chuàng)新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 SHOPPING MALL理念吸引來(lái)自本地的大良、容桂、杏壇、均安以及周邊城鎮(zhèn)的中山南頭、東鳳、小欖、江門(mén)等地的消費(fèi)人流，擁有八大主題名店和三百多家專(zhuān)門(mén)店的多業(yè)態(tài)組合吸引了國(guó)內(nèi)外眾多品牌商家紛紛入駐。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 東鳳鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)：郭銓輝天佑城業(yè)態(tài)分布：1F：停車(chē)場(chǎng)； 1F：珠寶、服飾、皮具、名店街； 2F：運(yùn)動(dòng)休閑服飾、童裝、超市； 3F：數(shù)碼港、休閑、娛樂(lè)； 4F：休閑、娛樂(lè)； 5F：健身美容。易揚(yáng)居 郭銓輝（四）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況老鎮(zhèn)區(qū)天虹百貨冠鵬鞋服廣場(chǎng)鴻泰購(gòu)物廣場(chǎng)壹加壹超市興華路商業(yè)街肯德基東御世家本項(xiàng)目所在地麗景花園佛奧陽(yáng)光花園逸湖半島電子商貿(mào)城時(shí)代廣場(chǎng)易揚(yáng)居三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 郭銓輝項(xiàng)目名稱(chēng)：時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：東阜公路與 105國(guó)道交接 （與本項(xiàng)目一路之隔）用地面積：約 50畝業(yè)態(tài)構(gòu)成：娛樂(lè)城、購(gòu)物中心、飲食城、 酒店、公寓 時(shí)代廣場(chǎng)將規(guī)劃為集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲和酒店、公寓于一體的商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)其商業(yè)體量要大于本項(xiàng)目，目前停止開(kāi)發(fā)，但 若順利開(kāi)發(fā)，將會(huì)是本項(xiàng)目的最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。郭銓輝項(xiàng)目名稱(chēng)：易揚(yáng)居項(xiàng)目位置：鳳翔大道（東阜公路）建筑面積：約 10000㎡原業(yè)態(tài)構(gòu)成：家居、家私城 易揚(yáng)居業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃：一層： 蘇寧電器 、珠寶、品牌服裝；二層為家居、家私城。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 郭銓輝天虹百貨 郭銓輝鴻泰購(gòu)物廣場(chǎng)、冠鵬鞋服廣場(chǎng) 郭銓輝東鳳壹加壹超市 項(xiàng)目名稱(chēng)：壹加壹項(xiàng)目位置：鳳翔大道（東阜公路）建筑面積：約 15000㎡業(yè)態(tài)構(gòu)成：一層：超市、珠寶、日用品；二層：男女服裝、潮流服飾、內(nèi)衣、 鞋具箱包、飾品；三層：家電、童裝童鞋、文體用品。二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 東鳳鎮(zhèn)城市規(guī)劃小結(jié)：郭銓輝（一）在售商鋪和零售網(wǎng)點(diǎn)分布三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 老鎮(zhèn)區(qū)天虹百貨冠鵬鞋服廣場(chǎng)鴻泰購(gòu)物廣場(chǎng)壹加壹超市興華路商業(yè)街肯德基東御世家本項(xiàng)目所在地麗景花園佛奧陽(yáng)光花園逸湖半島電子商貿(mào)城在售商鋪零售網(wǎng)點(diǎn)易揚(yáng)居郭銓輝（二）在售商鋪銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)比 在售商鋪基本是 住宅底層臨街商鋪 ，面積小，實(shí)用率高；銷(xiāo)售價(jià)格不高，銷(xiāo)售價(jià)格最高 在 /㎡ 左右。 本項(xiàng)目處于東鳳鎮(zhèn)中心區(qū)的核心功能區(qū) 。二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 郭銓輝（五）鎮(zhèn)中心區(qū)規(guī)劃 《 中山市東鳳鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 體現(xiàn)： 東鳳鎮(zhèn)中心區(qū) 的規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)可歸納為： “一核 ” 、 “ 兩軸 ” 、 “ 兩帶 ” 。 五片區(qū)：分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、 和穗工業(yè)片區(qū)。 一核：鎮(zhèn)中心區(qū)為核心； 216。二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 S364城際輕軌廣珠西線(xiàn)G105郭銓輝（四）鎮(zhèn)區(qū)功能布局 東鳳鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃為 “ 一核、兩極、五片區(qū) ” 城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)布局。西北組團(tuán)項(xiàng)目所在地二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 郭銓輝（三）交通路網(wǎng) 東鳳鎮(zhèn)區(qū)內(nèi) 105國(guó)道 貫穿西北部； S364沙口公路 貫穿南北連接順德杏壇和中山阜沙鎮(zhèn)；城際輕軌和廣珠西線(xiàn) 經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)區(qū)東南部。遠(yuǎn)景規(guī)劃（ 2023年 2023年）建設(shè)用地 30平方公里， 控制人口 30萬(wàn)。 東鳳鎮(zhèn)是中山順德片區(qū)的工業(yè)小鎮(zhèn)，總?cè)丝谏?。中山宏觀經(jīng)濟(jì)及商業(yè)規(guī)劃小結(jié)：郭銓輝（一）東鳳鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)簡(jiǎn)介 項(xiàng)目所在地東鳳鎮(zhèn)地處中山市“ 北大門(mén) ” ，是珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一，北鄰順德容桂，南面與小欖、東升隔江相望； 鎮(zhèn)區(qū)面積 ，常住人口 ，外來(lái)人口 人 ?！?中山市城市總體規(guī)劃 (20232023)》 及 《 中山市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） 》 提出（三）城市商業(yè)規(guī)劃郭銓輝二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 中山市屬居住城市和特色旅游城市， 市內(nèi)人均收入和消費(fèi)水平較高，屬?lài)?guó)內(nèi)發(fā)達(dá) 富裕地區(qū) 。 中心城區(qū)商業(yè)中心布局采取 “ 一主一副 ” 結(jié)構(gòu)，主中心為主城區(qū)綜合商業(yè)中心，副中心為東部新區(qū)商業(yè)中心。 人均可支配收入和消費(fèi)水平逐年遞增。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。市域公路通車(chē)?yán)锍?；市內(nèi)有 3個(gè)對(duì)外貿(mào)易港口；市周邊有 5大機(jī)場(chǎng)；鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州通達(dá)全國(guó)各地。一、近期房地產(chǎn)政策研究 房地產(chǎn)政策研究小結(jié)：郭銓輝二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 中山市 位于廣東省珠江三角洲，珠江口西岸，北連廣州、佛山，毗鄰港澳。 凱盛廣場(chǎng)前期銷(xiāo)售及招商策劃報(bào)告天地行房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)佛山市天地行房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司郭銓輝 “ 你賣(mài)的不是一個(gè)鋼筋水泥的商鋪，它一定承載了一個(gè)很完備的商業(yè)計(jì)劃，你的商鋪能賣(mài)到五萬(wàn)、十萬(wàn)，需要一個(gè)商業(yè)計(jì)劃來(lái)支撐他的附加值，所以一定要關(guān)注他的經(jīng)營(yíng) ” 。郭銓輝中山 東鳳 —— 引言郭銓輝目 錄第一部分：前期市場(chǎng)調(diào)查 一、近期房地產(chǎn)政策研究 二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目分析第二部分：商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位第三部分：項(xiàng)目租售策略第四部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施郭銓輝一、近期房地產(chǎn)政策研究 郭銓輝 控制首付、收緊貸款、限制購(gòu)房、上調(diào)利率，種種措施對(duì)住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售影響甚大； 致使大量投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 。 面積 1800平方公里， 戶(hù)籍人口約 140萬(wàn)，外來(lái)人口約 310萬(wàn) ；海外華僑和旅居港澳臺(tái)約 80萬(wàn)。（一）中山市概況中山郭銓輝二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 今年上半年生產(chǎn)總值（ GDP） ，按可比價(jià)格計(jì)算，總量繼續(xù)居全省第五位。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ：： ： 60： 。 （二）近年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)郭銓輝二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)規(guī)劃： 在中山構(gòu)建由中心組團(tuán)、東部組團(tuán)、西北組團(tuán)、南部組團(tuán)四個(gè)組團(tuán)形成的 “ 組團(tuán)式發(fā)展結(jié)構(gòu) ” 。 規(guī)劃建設(shè) 2個(gè)組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心，西北組團(tuán)中心設(shè)在小欖、古鎮(zhèn)；南部組團(tuán)中心設(shè)在三鄉(xiāng)，應(yīng)以大型商業(yè)設(shè)施為主要發(fā)展模式，具有商貿(mào)集聚效應(yīng)，突出中心服務(wù)功能。 商業(yè)規(guī)劃 “ 一主一副中心結(jié)合南北雙組團(tuán) ” ，即 中心組團(tuán)、東部組團(tuán)、西北組團(tuán)、南部組團(tuán)。 東鳳鎮(zhèn)是全國(guó)有名的 小家電產(chǎn)業(yè)基地 ，同時(shí)著力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，天潤(rùn)物流已經(jīng)成為中山市北部最大的物流基地之一。二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 郭銓輝（二）發(fā)展定位 東鳳鎮(zhèn)是中山組團(tuán)發(fā)展結(jié)構(gòu)中 西北組團(tuán)的副商業(yè)中心，接受小欖、順德雙方輻射，配套小家電產(chǎn)業(yè)，培育城市居住職能 。 目前城市發(fā)展以 完善原有工業(yè)園區(qū)、建設(shè)新興工業(yè)園區(qū)、起步鎮(zhèn)新中心區(qū) 為主。 東鳳鎮(zhèn)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)均非常發(fā)達(dá) ， 是經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展非常優(yōu)厚的先天條件。 商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目所在地216。 兩極：同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)； 216。本項(xiàng)目位于東鳳鎮(zhèn)中心區(qū)。“ 一核 ” ：即為全鎮(zhèn)服務(wù)的政治、文化、體育、商業(yè)、金融中心，位于 東阜一路、東海路和中心排渠之間 ；“ 兩軸 ” ：即東阜一路建發(fā)展軸以及東海北路發(fā)展軸。功能核心區(qū)項(xiàng)目所在地二、城市發(fā)展現(xiàn)狀 郭銓輝 東鳳屬于工業(yè)小鎮(zhèn)，總?cè)丝谏伲鄬?duì)中山整體來(lái)說(shuō)，城市發(fā)展緩慢，但交通網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，目前正重點(diǎn)培育城市居住職能； 本項(xiàng)目正處于東鳳鎮(zhèn)中心區(qū)的核心功能區(qū) ，是城市發(fā)展重點(diǎn) 。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 郭銓輝興華路商業(yè)街 郭銓輝（三）興華路臨街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格 興華路是東鳳傳統(tǒng)商業(yè)街，新舊兩區(qū)從形象、業(yè)態(tài)和租金的差距很大，除肯德基外， 以二三線(xiàn)的品牌為主，總商業(yè)規(guī)模約 萬(wàn)平方米 。 壹加壹是中山本土連鎖品牌，其品牌知名度在當(dāng)?shù)卦苌?，?duì)東鳳的零售業(yè)影響很大，但基本以生活化商品為主，可以說(shuō)它與本項(xiàng)目相互促進(jìn)和競(jìng)爭(zhēng)。 目前正在招商中，并不是太成功，其未來(lái)的整體規(guī)劃將根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況再進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。 時(shí)代廣場(chǎng) 郭銓輝東鳳零售商業(yè)相對(duì)比較落后 ,主要由超市和臨街商鋪組成，呈 “ 三點(diǎn)一線(xiàn) ” 的布局 ,總體規(guī)模小，業(yè)態(tài)落后單一檔次低，不能滿(mǎn)足享受性消費(fèi)需求， 目前沒(méi)有綜合型購(gòu)物中心 ；鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒(méi)有成功經(jīng)營(yíng)到三層或以上的圍閉式商場(chǎng)；整體租賃價(jià)格比較低， 最高約 90100元 /㎡ /月 ，而且一般不收取管理費(fèi)；在售商鋪均集中在住宅底商，售價(jià) 最高在 15000元 /㎡ 左右，基本沒(méi)有一手商鋪銷(xiāo)售。 天佑城位于順德區(qū)容桂鎮(zhèn)，項(xiàng)目占地 5萬(wàn)多平方米，商業(yè)總面積 10萬(wàn)平方米。四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝 中山市具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)之一，總建筑面積 110000平方米；涵蓋了超市、百貨、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、高檔餐館、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)；該項(xiàng)目在中山影響力非常大，聚集了大量的人流，以此為中心形成了一個(gè)具有強(qiáng)大輻射力的商業(yè)圈，由于大信的存在，周邊的商鋪、住宅均有明顯的升值，是目前中山商業(yè)強(qiáng)勢(shì)的引擎之一。四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝 小欖店是中山店的復(fù)制品，無(wú)論是項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商家組合、輻射力、影響力均一致。大信新都會(huì)（小欖店）四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目概況郭銓輝 位于