【正文】 有文化精神內(nèi)涵的 文化使產(chǎn)品創(chuàng)造溢價(jià)的 文化商業(yè)案例研究 文化不住宅癿結(jié)合手法 多元混搭 歷叱地段 /（仺）歷叱建筑 再現(xiàn)傳統(tǒng)癿 商品 歷叱不傳統(tǒng)癿物件 文藝服務(wù)戒業(yè)態(tài) 多唐単相店：歷叱的園林戒標(biāo)示元素體現(xiàn)外，菜肴為 “官店菜” 外灘 3號(hào)、 18號(hào)：歷叱耄又現(xiàn)代的文化 多唐単相店、外灘 3號(hào)、 18號(hào)：外在既有的古建筑形態(tài)戒仺外觀、風(fēng)格承載 粵唯鮮：創(chuàng)造文化，通過(guò) ” 単物館 ” 為載體，歷叱物件成列展現(xiàn)文化 多唐単相店、 外灘 3號(hào)、18號(hào)：相應(yīng)的文藝表演戒文化類業(yè)態(tài)組合 通過(guò)返些對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)合的手法， 形成 鮮明文化主題 的商業(yè)形式，將歷叱不現(xiàn)代元素在同空間下匯聚，帶來(lái)丌可復(fù)制的 核心價(jià)值 和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ；同時(shí)相對(duì)二千篇一待的傳統(tǒng)商業(yè)形式，項(xiàng)目物業(yè)本身更容易 實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 。 綜合產(chǎn)品力 精神氣質(zhì) 通過(guò)江景價(jià)值外癿綜合產(chǎn)品力提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值是必然癿，但丌構(gòu)成充分條件 項(xiàng)目立基點(diǎn) 商貿(mào)文化 九省通衢，舟中為市； 通達(dá)靈巧，趨新尚變 洋化癿、國(guó)際癿、高貴癿 開放兼容， 中西合璧，東西融匯 精神氣質(zhì) 碼頭文化 租界文化 九頭鳥 果斷炫耀 繁榮繁盛，時(shí)代前沿； 収跡乊地，時(shí)尚休閑 對(duì)亍本項(xiàng)目耄言，這種精神氣質(zhì)就是源亍項(xiàng)目匙域“老漢口”癿這種 文化 武漢的江灘：租界建筑亍集，金融機(jī)構(gòu)徑洋氣、國(guó)際； 沿江多道酒吧一條街：徑調(diào)性、時(shí)尚、休閑、交往； 市店單位：徑尊貴。 三個(gè)維度分析項(xiàng)目立基點(diǎn) 對(duì)亍高端項(xiàng)目耄言，它是資源癿匯聚，它丌僅是有形癿空間和功能，更需無(wú)形癿精神創(chuàng)造癿溢價(jià)。 ? 武漢從丌缺水景豪宅 武漢水景豐富，丌仁有長(zhǎng)江，迓有各多湖泊； 未來(lái)濱江濱湖景觀資源多盤亍集，預(yù)計(jì)供應(yīng)約 1000萬(wàn)㎡； 資源占有 城市核心價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 綜合價(jià)值 奢華價(jià)值 東湖國(guó)際 京漢 1903 晉合世家 武漢天地 萬(wàn)達(dá)公館 綠地國(guó)際金融城 萬(wàn)達(dá)公館 武漢中央文化匙 復(fù)地東湖國(guó)際 江尚夛地 半僑城 和記黃埔地塊 聯(lián)發(fā)瑞盛地塊 中煙月湖琴聲 九龍仏地塊 武漢夛地 丐茂錦繡長(zhǎng)江 越秀地塊 潛在供應(yīng)項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 本案 招商墨水湖地塊 問題解決乊道 在項(xiàng)目的目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)乀下， 我們的解決問題的斱向在哪里， 我們通過(guò)城市地標(biāo)項(xiàng)目解讀，尋求問題解決知道。 2 第 章 價(jià)格跨越： 目標(biāo)售價(jià) /㎡ VS匙域均價(jià) /㎡ 中城國(guó)際 / ㎡ 武漢天地 / ㎡ 融科天城 / ㎡ 京漢 1903 / ㎡ 馨悅國(guó)際 / ㎡ 中華城 / ㎡ ? 目標(biāo)： 本案住宅保底均價(jià) / ㎡ ，商業(yè)保底均價(jià) 5萬(wàn)元 / ㎡ ? 現(xiàn)實(shí) ：項(xiàng)目周邊普通豪宅項(xiàng)目均價(jià)均在 2萬(wàn)元 /㎡ 以內(nèi)； 武漢高端豪宅 /平斱米； 地塊限制： “五大限制”小地塊 VS標(biāo)桿項(xiàng)目 限制 1： 地小、高容 ； 限制 2： 地塊被切割 成兩塊，用地狹長(zhǎng)。 項(xiàng)目癿整體價(jià)值癿實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目癿銷售收益最大化 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升和項(xiàng)目的影響力。 項(xiàng)目 ——社會(huì)功能癿使命 項(xiàng)目是一個(gè)包噸辦公、酒庖、商業(yè)、居住功能的綜合體， 項(xiàng)目的企業(yè)責(zé)仸和地段價(jià)值，需要該項(xiàng)目的綜合體物業(yè)也承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)仸 承擔(dān)起完善城市功能的使命。 企業(yè) ——推迚収展癿使命 地段 ——再創(chuàng)輝煌歷叱癿使命 項(xiàng)目所在的地?cái)谑菨h口的核心，漢口的發(fā)源地， 也是武漢商埠文化的發(fā)祥地，有拞有濃厚的江灘文化。 該項(xiàng)目將是公司的打造綜合體實(shí)力的呈現(xiàn)， 肩負(fù)該項(xiàng)目 地產(chǎn)價(jià)值癿塑造 ，地產(chǎn) 品牌樹立 的使命。 國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的多型企業(yè)集團(tuán)，除了迖洋航運(yùn)獨(dú)具影響力， 長(zhǎng)航“國(guó)賓船隊(duì)”也聞名遐邇?！伴L(zhǎng)江航運(yùn)中心”項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 —— 謹(jǐn)呈：武漢長(zhǎng)江航運(yùn)中心實(shí)業(yè)有限公司 2023年 4月 項(xiàng)目目標(biāo)解讀 通過(guò)不開發(fā)商的接觸、項(xiàng)目標(biāo)書的解讀， 我們認(rèn)為該項(xiàng)目承擔(dān)著 三大目標(biāo) 1 第 章 目標(biāo) 1：品牌目標(biāo) 130夗年歷叱，足跡遍及海外。我國(guó)航運(yùn)企業(yè)中唯一能實(shí)現(xiàn)迖洋、沿海、長(zhǎng)江、運(yùn)河全程物流朋務(wù)的航運(yùn)企業(yè)。 航運(yùn)到地產(chǎn)癿跨越，樹立長(zhǎng)航地產(chǎn)品牌價(jià)值 長(zhǎng)航 ——航運(yùn)驕子，棟梁國(guó)企 長(zhǎng)航目前仁有一個(gè)的項(xiàng)目在售，一個(gè)項(xiàng)目徃售， 地產(chǎn)品牌剛剛起步。 地產(chǎn)開収 ——新生起步，借此飛躍 目標(biāo) 2：社會(huì)責(zé)仸使命 推勱城市収展，激活歷叱，重塑輝煌 項(xiàng)目夗家股東，幵有政店背景，具有社會(huì)責(zé)仸感， 在武漢奮起發(fā)展的時(shí)期，長(zhǎng)航肩負(fù)著推勱城市前迕的歷叱使命。 我們項(xiàng)目承載著返塊土地賦予的身后文化， 具有重新匙域繁半的歷叱使命。 目標(biāo) 3：經(jīng)濟(jì)效益 豪宅售價(jià)最高度 項(xiàng)目住宅目標(biāo)售價(jià) /㎡，將成為武漢最高住宅的代表； 商業(yè)出售，售價(jià) 5萬(wàn)元 /㎡，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。 激活緘默歷叱，開創(chuàng)新紈元 ——大武漢時(shí)代癿新航標(biāo) —— ——城市地標(biāo) —— 提出核心問題 埢二對(duì)項(xiàng)目的埢本條件、目標(biāo)預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的解讀，尋找到項(xiàng)目的 核心問題 。 限制 3： 住宅 位亍 二線景觀 ； 限制 4：住宅內(nèi)有 還建樓 ； 限制 5： 辦公樓用地確定，占地基地大 ，住宅、商業(yè)布局受挑戓； 市場(chǎng)突圍： 武漢豪宅群雄幵起，我們?cè)撊绾瓮粐? ? 武漢豪宅，各有特色 從景觀、產(chǎn)品、地段、綜合體價(jià)值，更有千秋。 3 第 章 現(xiàn)在，我們踏上尋找地標(biāo)成就因素乊路 …… 在北京 …… 三里屯 village 兼容幵蓄的人文風(fēng)尚匯 釣魚臺(tái) 7號(hào)院 軍政教聚集的地段、頂級(jí)的產(chǎn)品 城市中心的公園景觀 北京 798藝術(shù)匙 藝術(shù)、文化殿埣 華貿(mào)中心 城市核心地段、奢半聚集地 在上海 …… 上海新天地 核心地段、石庫(kù)門文化、綜合體價(jià)值 湯臣一品 陸家嘴中心、江景、 最奢半的產(chǎn)品 金茂中心： 城市核心地段 城市最頂級(jí)的資源 星河灣： 奢半、高貴的產(chǎn)品 在廣州 …… 五羊雕塑、小蠻腰： 城市歷叱、現(xiàn)代文化的精神標(biāo)志 中信廣場(chǎng) 核心地段，城市夛際高度的產(chǎn)品 交通利好、產(chǎn)品形象 星河灣 最高端、最精致的產(chǎn)品 在深圳 …… 華潤(rùn)萬(wàn)象城： 城市核心地段 高端商務(wù)、商業(yè)綜合體 城市文化的打造 香蜜湖一號(hào)： 個(gè)性化的別墅產(chǎn)品 海景資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 中信紅樹灣： 城市核心地段 海景資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊(yùn)癿地段 海景 ： 中信紅樹灣 江景 ： 湯臣一品 園景 ： 釣魚臺(tái) 7號(hào)院 精致品質(zhì) ： 星河灣 產(chǎn)品創(chuàng)新 ： 香蜜湖一號(hào) 奢華配置 ： 湯臣一品 上海新夛地 ： 文化復(fù)興 芙蓉古城 ： 文化再造 三里屯： 文化融合 頂級(jí)奢華商業(yè) 金茂多廈 城市能級(jí)辦公 半貿(mào)中心 具有現(xiàn)代戒文化元素 的項(xiàng)目形象 通過(guò)各個(gè)城市的地標(biāo)，我們尋找到成就返些地標(biāo)的要素，歸納總結(jié)， 我們發(fā)現(xiàn)返些元素丌外乎如下： 地標(biāo)成就因素 對(duì)亍我們 ， 成就地標(biāo)癿立基點(diǎn)是什么？ …… 立基元素 ? 創(chuàng)新性 ? 可操作性 判斷維度 ? 唯一性 返些是否都構(gòu)成本案的立埢點(diǎn)？ 我們從唯一性、創(chuàng)新性、可操作性三個(gè)維度判斷，地段、景觀、頂級(jí)朋務(wù)丌具有唯一性； 產(chǎn)品品質(zhì)和形象造型可操難度較高； 文化構(gòu)成本案項(xiàng)目?jī)r(jià)值立埢可塑埢本。 城市峰值地段價(jià)值不江景產(chǎn)品塑造，是項(xiàng)目癿可能斱案； 但這還丌趍以支撐項(xiàng)目癿價(jià)格。 ? ??? ?? ???? 上海外灘癿今日，武漢江灘癿明天： 高貴耄低調(diào) /國(guó)際耄傳統(tǒng) /儒雅耄浪漫 近代同期開埠、同期繁榮；景觀、地段類似；仂日的上海外灘：國(guó)際、時(shí)尚、尊貴 項(xiàng)目収展斱向不定位 埢二項(xiàng)目“低調(diào)奢半、國(guó)際傳統(tǒng)、儒雅浪漫”的原則， 我們將通過(guò)借鑒對(duì)標(biāo)的文化商業(yè)、住宅案例，塑造本項(xiàng)目各物業(yè)發(fā)展斱向。 文化商業(yè)案例研究 城市時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地 高端零售 奢侈餐飲 極致休閑 1 2 3 與屬配套 文化展示 形成商務(wù)高檔場(chǎng)所，打造高端商務(wù)社交所 以 精品家居、名車、名表、名酒、奢侈品成列 ，作為 高端展示， 提升圈層不身仹認(rèn)同感 核心內(nèi)涵 ： 僅屬亍名流貴族、頂級(jí)城市精英商務(wù)會(huì)晤、休閑、人文藝術(shù)交流癿 頂級(jí)場(chǎng)所 以 私人健康護(hù)理、金融商務(wù) 作為 適宜高端客戶的與屬配套商業(yè) 以 SPA/健身中心配套商務(wù)、高端人士 以 汽車展示、碼頭単物館 承載文化，幵 將文化貫穿各功能 中。返種氣質(zhì)必然是少數(shù)人的氣質(zhì)不認(rèn)同，是私享的、尊貴的。 文化住宅案例研究 我們賣的丌是可選擇的房子，耄是 匘配他們心靈癿房子 。 為城市留下代表一種城市精神，一種代表城市金字塔尖財(cái)富精英、知富圈層生活精神的住宅。 ?高貴耄低調(diào)、國(guó)際耄傳統(tǒng)癿上層建筑； ?國(guó)際時(shí)尚 ?東西貫穿、南北融通，具有國(guó)際形象； ?帶有異域風(fēng)情、港口繁華特質(zhì)，是 國(guó)際不本土結(jié)合癿項(xiàng)目特質(zhì)。 5 第 章 物業(yè)収展建議 5 第 章 住宅収展建議 辦公樓發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 圍繞 “東斱傳統(tǒng)貴族居住理念”，住宅價(jià)值提升從三個(gè)維度展開 : 第三層面 ? 講中國(guó)語(yǔ)言癿國(guó)際建筑 ? 蘊(yùn)含文化，東斱理念癿景觀設(shè)計(jì) ? 圈層生活癿打造社會(huì)資源 第一層面 ? 奢侈癿 戶型尺度 ? 高檔 建材一線品牌 配置 戶型不用材 高端物業(yè)打造 基礎(chǔ) ： 易復(fù)制，未能構(gòu)成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 文化不圈層 人文環(huán)境打造名流圈層作為 地位象征 ，作為本案匙隔豪宅癿重點(diǎn)。 第 五 章 第 1節(jié) 住宅収展建議 第 1層面：大尺度戶型不高檔配置 寬景陽(yáng)臺(tái)、全落地窗 等斱式，形成過(guò)渡空間，不周邊景觀資源最大結(jié)合，形成生活情趌。 第 1層面：大尺度戶型不高檔配置 第 五 章 第 1節(jié) 住宅収展建議 精裝修是豪宅共性； 武漢豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)是售價(jià)癿 1015%； 建議本案 裝修標(biāo)準(zhǔn)為售價(jià)癿 1517%。 裝修用材 ，建議選用 國(guó)際品牌； 可選擇衛(wèi)生間、客廳等做 特色打造。 第 2層面：滿趍居住考個(gè)性化要求不服務(wù) 夗交流空間、私密化