【正文】 市中心的人煙稀少地區(qū)”。 顧 商戶管理 物業(yè)管理 營銷 /促銷管理 以顧客為核心 規(guī)劃可行性研究 財(cái)務(wù)可行性研究 定 位決策 業(yè)態(tài)組合決策 招商策略 提供 顧客服務(wù) 市場(chǎng)可行性研究 顧客滿意 客 經(jīng) 驗(yàn) 與 重 復(fù) 入 庖 購物中心 前期開發(fā)規(guī)劃 后期經(jīng)營管理 重 復(fù) 入 店 購物中心培養(yǎng)期的爭議性 商業(yè)面積約 550,000㎡ 位于北京海淀區(qū)四環(huán)線附近 2023年 10月開業(yè) 是 當(dāng)年全球最大的購物中心 開發(fā)商預(yù)期開業(yè)后日均客流量 5萬人次 年均 1,825萬人次 案例探討 北京金源 案例探討 北京金源 》 針對(duì)該項(xiàng)目客流量短缺的困境，有專家指出： “ 商業(yè)地產(chǎn)也好，業(yè)態(tài)也好，作為購物中心 評(píng)估，不能以一年或者是幾個(gè)月的開業(yè)作為 衡量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是三年以上，第一年置換， 第二年持平，第三年發(fā)展，在這樣的條件下，我們對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)適應(yīng)過程，消費(fèi)者對(duì)我們有一個(gè)認(rèn)識(shí)過程 ”。 西艾德蒙頓購物中心年?duì)I業(yè)額 12億美元，投資額 12億加幣。 就超過 100,000㎡的購物中心而言，即應(yīng)針對(duì)顧客 「留店 2小時(shí)」的概念，去整合零售及休閑娛樂業(yè) 態(tài)、發(fā)展出合理的聚客主體及業(yè)態(tài)組合，才有望將 珠海國貿(mào)購物廣場(chǎng)所屬商圈年均流量 1,006萬人次再 往上推進(jìn)另一個(gè)高度。 這樣的數(shù)據(jù) , 反應(yīng)出珠海市三大商圈的零售業(yè)態(tài)發(fā)展 仍處于尚未成熟開發(fā)的階段，消費(fèi)者進(jìn)入商圈停留 時(shí)間低于 2小時(shí)的比例偏高，顯示該市商圈無論購物、 或休閑娛樂業(yè)態(tài)，仍存在著一定程度的開發(fā)空間。 HITA二小時(shí)理論 換個(gè)角度說，一座跨區(qū)域型購物中心，已具備了一個(gè) 成熟商圈的吸客功能，說明了， 當(dāng)我們進(jìn)行操作跨區(qū) 域型購物中心時(shí)的策略思路，已不能僅從狹義的幾家 競(jìng)爭店去定義項(xiàng)目的主體型態(tài)或吸客能力，必須將思 路放大到整個(gè)相關(guān)商圈的競(jìng)爭格局，去規(guī)劃足以跨區(qū) 吸客入店并停留 2小時(shí)以上的業(yè)態(tài)組合。 年均營業(yè)額都超過 10億美元以上 延長顧客停留時(shí)間 /增加消費(fèi)額 據(jù)歐美的資料顯示，消費(fèi)者前往超過 100,000㎡ 以上的跨區(qū)域型購物中心從事消費(fèi)活動(dòng)，所停留的 時(shí)間至少都在 2～ 3小時(shí)以上 , 停留時(shí)間和消費(fèi)金額 成正比，停留時(shí)間越久，消費(fèi)金額越高。 主要是針對(duì)消費(fèi)性產(chǎn)品或品牌的定位，跟 購物中心的定位有很大的區(qū)別 。 特別強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品或品牌的營銷戰(zhàn)場(chǎng)并不在于 市場(chǎng)上拼個(gè)你死我活，而在于消費(fèi)者心中。這種多中心合一的形態(tài)既有利于城市空間利用效率的提高，還將有限的社區(qū)購買力集中起來，給所駐商家?guī)韽?qiáng)大的人氣。 ? 生活鄰里型購物中心應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)代都市生活方式的載體，除了以一站式滿足社區(qū)居民生活消費(fèi)的功能為核心，還應(yīng)補(bǔ)以滿足現(xiàn)代生活方式的各類商業(yè)、餐飲、健身、娛樂、休閑設(shè)施以及門類眾多、配套較齊全的生活服務(wù)設(shè)施。隨著現(xiàn)代人生活水平的提升，對(duì)生活品質(zhì)的要求也將逐漸升級(jí)，會(huì)越來越重視社區(qū)生活的便利、安全、環(huán)境，越來越重視健康、家庭、人際溝通。 購物中心是情況最為復(fù)雜的業(yè)態(tài)，各類購物中心千差萬別，定位模式多種多樣，比較主要的購物中心定位可歸納為休閑娛樂型、主題購物型、生活鄰里型三種?？梢姡侠淼亩ㄎ皇巧虡I(yè)運(yùn)營的根基所在，一旦定位失誤，所要付出的代價(jià)將是不可估量的。 中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院 主辦 中國聯(lián)商網(wǎng) 協(xié)辦 購物中心 位 研 班 2023年 定 位 革 命 解放創(chuàng)意的定 位 革 命 品 牌會(huì)說話 著作 購物中心 定位的重要意義 ? 購物中心 定位的重要意義不言而喻，如果定位出錯(cuò)，就會(huì)造成 購物中心 全城運(yùn)營的“多米諾骨牌”效益。沒有準(zhǔn)確的定位，無法進(jìn)行有效的招商，招商不利讓商業(yè)經(jīng)營難以為繼，無力經(jīng)營則難以建立市場(chǎng)信心，而市場(chǎng)的反應(yīng)又會(huì)加劇招商困局 …… 長此以往，勢(shì)必將步入一個(gè)商業(yè)運(yùn)營惡性循環(huán)的局面。 定位管理的定義 購物中心的失敗，十之八九出自于定位決策的偏 差，而正確的定位則取決于市場(chǎng)可行性研究系列 調(diào)查分析的精準(zhǔn)無誤，因而必須要有一套 系統(tǒng) 化的操作模式 ，即稱之為： 定 位 管 理 定 定 位 論 壹 . 理 購物中心 ? 《零售業(yè)態(tài)分類》（ GB/T181062023）中，將購物中心定義為： 是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營的一種建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。 休閑娛樂型定位的購物中心一般有以下特征： ? 1．休閑娛樂比重高 ? 2．一般規(guī)模較大 ? 3．選址通常遠(yuǎn)離大都市中心區(qū) ? 4．擁有非常龐大的停車場(chǎng) 主題購物型定位的購物中心又可細(xì)分為以下幾種類型： ? 1．都市綜合購物型 ? 2．郊外大盒子中心型 ? 3．專業(yè)中心型 （三）生活鄰里型定位 ? 生活鄰里型購物中心一般設(shè)在社區(qū)的商業(yè)中心，其不僅僅是社區(qū)的商業(yè)中心，同時(shí)也是社區(qū)居民的生活中心、休閑中心和交往中心。因此需要便利的