【正文】 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 34% 四房： 34% 二期 問(wèn)題： ? 兩房比重太大； ? 二期產(chǎn)品全部是四房，而一期產(chǎn)品中無(wú)四房以上大戶型配比，按推案順序來(lái)看，客群結(jié)構(gòu)出現(xiàn)倒掛； 建議：減少兩房，增加一期的四房； 主臥 ?做到每個(gè)主臥都有獨(dú)立的衣帽間 ?衛(wèi)生間使用推拉門，建議使用三角形浴缸 (節(jié)省空間，增加情趣 ) ?考慮獨(dú)立的梳妝間 ?主臥窗戶低臺(tái)、大窗甚至落地窗 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 1 客廳 為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分 IT人士的生存需要 ?客廳能開(kāi) PARTY跳舞嗎？ ?客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？ ?客廳能是小酒巴嗎？ ?客廳能是茶藝館嗎？ 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 2 公共洗手間 ?衛(wèi)生間使用推拉門（節(jié)省空間） ?考慮洗衣機(jī)的位臵（陽(yáng)臺(tái)上？衛(wèi)生間里？） ?洗手盆區(qū)獨(dú)立出來(lái)（提高公共部分使用率） 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 3 廚房 考慮大戶型中： ?一是設(shè)立早餐臺(tái) ?二是設(shè)臵開(kāi)放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房 ?廚房功能細(xì)分為簡(jiǎn)餐烹飪區(qū)（西式）和中式烹飪區(qū) 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 4 陽(yáng)臺(tái) ?北向陽(yáng)臺(tái)與廚房相連，便于臵放待加工的蔬菜及其他小雜物 ?考慮陽(yáng)臺(tái)上洗衣機(jī)位臵，考慮曬衣間立面處理 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 5 項(xiàng)目 A型房調(diào)整方向 ? A1基本合理； ? A2調(diào)整到更加舒適實(shí)用； 項(xiàng)目 A2型房修正建議 3 調(diào)整 3： 廚房擴(kuò)大至現(xiàn)有廚房； 1 調(diào)整 1： 客廳延伸至入戶門，形成 ； 2 調(diào)整 2： 空中花園延伸，形成 L型花園； 4 調(diào)整 4： 餐廳移至入戶花園處，原剩余空間可形成早餐廳； 調(diào)整后成為：大客廳、雙餐廳的豪華兩房 項(xiàng)目 B型房調(diào)整方向 ? B1， B2調(diào)整到更加舒適實(shí)用； ? 合并一部分 B B2為大四房； 項(xiàng)目 B1型房修正建議 1 調(diào)整 1： 客廳延伸至入戶門，形成 ； 2 調(diào)整 2： 空中花園與房間位臵互換，增大臥室面積，增加南陽(yáng)臺(tái)晾曬功能； 調(diào)整后成為：大客廳、帶豪華套房的大三房 項(xiàng)目 B2型房修正建議 1 調(diào)整 1： 客廳右移并延伸至入戶門，形成 5米左右開(kāi)寬； 調(diào)整后成為：大客廳、帶豪華主臥的大兩房 調(diào)整 2：原主臥衛(wèi)生間擴(kuò)充成衛(wèi)生間加衣帽間； 2 項(xiàng)目 B B2型房合并建議 調(diào)整 1：原 B1客廳與客臥合并，形成 ； 1 調(diào)整 3： 廚房擴(kuò)大； 3 調(diào)整 4：原 B2廚房改作傭人房； 4 5 調(diào)整 5： 原 B2餐廳改作主套房起居室； 6 調(diào)整 6： 原 B2修正成為帶豪華浴室、衣帽間與書(shū)房的主套房； 調(diào)整后成為：超寬客廳、雙豪華套房的大四房 調(diào)整 2： 背面觀景陽(yáng)臺(tái)縮小成晾曬陽(yáng)臺(tái)，縮小部分做衣帽間，整個(gè)端頭形成次套房； 2 產(chǎn)品調(diào)整后面積估計(jì)與房型配比 調(diào)整后項(xiàng)目戶型面積及配比如下： 房型結(jié)構(gòu) 戶型面積（ m2） 所占比例 A1 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 186 25% 三房： 30% A2 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 115 25% B1 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 155 5% 兩房： 30% B2 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 110 5% 合并房 四房三廳三衛(wèi) 250 6% 大四房： 6% E 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 34% 四房： 34% 項(xiàng)目案名建議 無(wú)錫 景觀風(fēng)格建議 售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格建議 時(shí)尚動(dòng)感，演繹上層生活 售樓處是一個(gè)樓盤風(fēng)格的第一面旗臶。而是在街道，低層立面等位臵運(yùn)用足夠的設(shè)計(jì)手法，利用建筑裝飾、店招、綠化、小廣場(chǎng)等強(qiáng)調(diào)街區(qū)概念。因此，在景觀設(shè)計(jì)上，應(yīng)該在近層次的景觀概念塑造上，強(qiáng)調(diào)城市景觀的概念。 精雕細(xì)琢，創(chuàng)造空間之美 作為城市頂級(jí)住宅，我們的設(shè)計(jì)宗旨應(yīng)該是一切以人為本，以舒適為本，可居、可停、可游、可賞。 但中國(guó)人有中國(guó)人的消費(fèi)與審美習(xí)慣，這也是無(wú)錫這座千年古城不能放棄的堅(jiān)持，中式設(shè)計(jì)元素如果運(yùn)用到位，可以讓整個(gè)建筑群中西合璧，更具魅力。除了地段優(yōu)勢(shì)，建筑、室內(nèi)裝修，智能配套、物業(yè)管理等都在考驗(yàn)豪宅的“豪”字。 豪宅是一個(gè)資源圈子，是一種商務(wù)模式。 住宅產(chǎn)品強(qiáng)化關(guān)鍵 CBD中的 HOPSCA 無(wú)錫當(dāng)代豪宅 吸引高端階層人群聚集于此 當(dāng)代豪宅概念一 擁有不可復(fù)制的稀缺資源 當(dāng)代豪宅概念二 擁有頂級(jí)的產(chǎn)品品質(zhì) 當(dāng)代豪宅概念三 對(duì)接頂級(jí)商務(wù)模式 “地段、地段、還是地段”之說(shuō)早已成為地產(chǎn)界的通用法則，而對(duì)豪宅而言，地段的內(nèi)涵就在于對(duì)稀缺資源的占有。 身份象征 —— 5+2中的 5—— 躋身上層生活的最便捷方式 由于項(xiàng)目已進(jìn)行到擴(kuò)初階段，另外考慮本項(xiàng)目所處地段與城市建設(shè)要求，我們提修正建議時(shí)將盡量不改變建筑結(jié)構(gòu)。 住宅產(chǎn)品修正原則 基本不調(diào)整結(jié)構(gòu) 結(jié)合推盤順序 結(jié)合客群需求 我們?cè)O(shè)定了三個(gè)客戶：李鐘先生、程非女士和 Marcia，他們分別代言私營(yíng)業(yè)主、自由職業(yè)者和高級(jí)白領(lǐng)。這個(gè)特點(diǎn)，也與私營(yíng)業(yè)主在高端客群中所占比例較大能夠相互映證。 因此我們建議，與無(wú)錫當(dāng)?shù)厝俗钜捉邮艿拿?、名酒、名店、高爾夫球?chǎng)聯(lián)動(dòng)，成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，發(fā)行 VIP聯(lián)名金卡，互惠互利。 右側(cè)為 《 2022年世界頂級(jí)奢侈品 100品牌排行榜 》 前二十名。 客房類 商務(wù)類 生活類 休閑類 叫醒服務(wù) 快遞 訂車 預(yù)定休閑中心 送洗服務(wù) 預(yù)訂機(jī)票、火車票 鐘點(diǎn)工服務(wù) 預(yù)定娛樂(lè)中心 送餐服務(wù) 預(yù)定商務(wù)會(huì)議 預(yù)定客房 外部資源整合：尋找戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立富人俱樂(lè)部 這些在社會(huì)金字塔上端乃至頂端的人們，他們?cè)谀睦铩⑺麄冊(cè)谧鍪裁?、他們喜歡什么，找到他們、了解他們，對(duì)于我們項(xiàng)目的成功有著至關(guān)重要的作用。 客戶會(huì)的兩面旗臶 茂業(yè) 出行購(gòu)物：茂業(yè)百貨 客戶可以在茂業(yè)百貨享受最高級(jí)別購(gòu)物優(yōu)惠。 潛在消費(fèi)者擬購(gòu)房板塊認(rèn)可度分析 南長(zhǎng)區(qū)的號(hào)召力相比北塘、崇安更勝一籌，這也與城市重心南移的大趨勢(shì)相吻合。 市中心號(hào)召力仍然強(qiáng)勁，新盤如能確保產(chǎn)品力，入市前景看好。但目前他們因產(chǎn)品、價(jià)格等各方面原因，也樂(lè)意選擇濱湖、惠山等區(qū)域。 搞清楚無(wú)錫高端階層客群究竟 然后，再針對(duì)他們的生活習(xí)慣與生活方式，有的放矢的進(jìn)行項(xiàng)目定位與產(chǎn)品修正， 讓項(xiàng)目磁場(chǎng)輻射出強(qiáng)有力的能量波， 并形成一波一波的購(gòu)買訊。HOPSCA 珠聯(lián)璧合 城市運(yùn)營(yíng)論 amp。 HOPSCA更是一種全新的生活觀，多元的文化，開(kāi)放的心態(tài)，閑暇的生活，引領(lǐng)人們走進(jìn)國(guó)際化新時(shí)代。是集 Hotel、 Office、 Parking、 Shopping 、 Convention、 Apartment為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間，也是世界上最先進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 這種集合性模式，作為一種全新的生活系統(tǒng)，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念， 為滿足人們休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、居住、商務(wù)、旅游、社交、文化等多形態(tài)的高品質(zhì)生活需求而打造，是城市建筑群和一站式情景化的優(yōu)質(zhì)生活空間，讓生活在這里的居民感到無(wú)比的輕松、舒適和快樂(lè)，使居住者無(wú)需旅途勞頓、遠(yuǎn)涉重洋，就能享受到世界各地的商品和服務(wù)。 這種地產(chǎn)模式將引領(lǐng)一場(chǎng)生活模式的改變?，F(xiàn)代意義上是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。 凱賓斯基 燕莎百貨 人民大會(huì)堂 世貿(mào)中心 檢察院 首席 本案 家樂(lè)福 沃爾瑪 從城市規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目所在地是城市南移的依靠點(diǎn)；從太湖大道板塊規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目正處在“一心、二片、三區(qū)、四帶”中的“一心”（太湖廣場(chǎng)地區(qū)行政中心），毫無(wú)疑問(wèn)： 太湖廣場(chǎng)板塊就是無(wú)錫未來(lái)的 CBD。 因此燕莎百貨與凱賓斯基進(jìn)駐太湖廣場(chǎng)北面，而本案與首席在太湖廣場(chǎng)南面成一路之隔的態(tài)勢(shì)。 然，太湖市民廣場(chǎng)面積雖大，人體尺度感較差，城市快速道太湖大道同樣缺少人體尺度感，這些因素決定了該區(qū)域目前的商業(yè)發(fā)展形態(tài)：大尺度的超市賣場(chǎng)，大尺度的購(gòu)物中心。 這里是市中心南移的依靠點(diǎn)，新的市政中心及市民廣場(chǎng)。 重點(diǎn)商圈分析 2：三陽(yáng)廣場(chǎng)商圈 目前無(wú)錫人心目中的絕對(duì)市中心，集結(jié)了最有影響力的國(guó)內(nèi)國(guó)際百貨公司，再加上周邊的密密麻麻大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，金融，商務(wù)辦公，餐飲，高檔酒店星羅密布，其商業(yè)中心的老大地位基本無(wú)法撼動(dòng)。 目的是清晰和快樂(lè)的，而過(guò)程卻是無(wú)奈和痛苦的。 但區(qū)域內(nèi)原有建筑參差穿插、好好壞壞，破壞了該區(qū)域的整體形象，且火車站、長(zhǎng)途汽車站的影響依舊強(qiáng)烈。 這與該區(qū)域的大規(guī)模城市拆遷改造及火車站，長(zhǎng)途汽車站的人流輻射有關(guān)。 河埒口商業(yè)圈：區(qū)域商業(yè)中心。 五愛(ài)廣場(chǎng)：區(qū)域商業(yè)中心。 以太湖廣場(chǎng)為中心的新市政商業(yè)中心： 目前以家樂(lè)福為本區(qū)域的商業(yè)龍頭。 以三陽(yáng)廣場(chǎng)為中心的城市大型商業(yè)購(gòu)物，餐飲和娛樂(lè)中心。 九十年代以前無(wú)錫最繁華的區(qū)域，現(xiàn)在還保有一百，二百的百貨公司，配以正在建設(shè)中的站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場(chǎng)。 因?yàn)楸景甘且粋€(gè)包含商業(yè)在內(nèi)的綜合性項(xiàng)目，因此接下來(lái)，我們將針對(duì)商業(yè)對(duì)包括崇安、南長(zhǎng)和北塘在內(nèi)的市中心商圈進(jìn)行板塊再劃分。 （以上見(jiàn)于去年無(wú)錫日?qǐng)?bào)） 1號(hào)南北線 (肉色 )：將來(lái)接江陰 2號(hào)高鐵線 (粉色 )：將來(lái)接常州 3號(hào)東西線 (淡綠 )：將來(lái)接蘇州 4號(hào)東亭太湖線：灰褐 5號(hào)濱湖新城線：紅色 6號(hào)西北組團(tuán)線：藍(lán)色 清揚(yáng)路即將成為“新中山路”，軌道交通 1號(hào)線將沿清揚(yáng)路貫穿南北。 2號(hào)、 3號(hào)線形成東西主軸，與周邊城市連接。 錫山 副中心