靜安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告(已修改)
2025-05-25 12:52 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 產(chǎn) 品 篇 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 壹壹 、 產(chǎn)產(chǎn) 品品 立立 地地 條條 件件 分分 析析 一一 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 位位 置置 本案位于靜安區(qū)境內(nèi)的北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為 20 米寬的西康路；與南京路相連，北側(cè)為 40 米寬的昌平路，是該區(qū)域的主要商業(yè)街。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側(cè)的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設(shè)的商住樓東海園二期。 二二 、 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 、 生生 活活 機(jī)機(jī) 能能 狀狀 況況 基地周邊生活設(shè)施比較完善，有較多的便利店和超市，例如聯(lián)華、可的、快客等便利店星羅棋布，為位于本 地區(qū)居住的住戶提供了一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境?；卣龑?duì)面有中國(guó)銀行的儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)，區(qū)域周邊道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫(kù)門等中型酒店應(yīng)該說，此區(qū)域內(nèi)生活便利設(shè)施都較為完善。 三三 、 區(qū)區(qū) 域域 交交 通通 狀狀 況況 項(xiàng)目周邊公共交通優(yōu)勢(shì)尤為突出，就周邊 500 米范圍內(nèi)就設(shè)有十幾條公交線路，如 13 20 2 148 等，分別通往全市其他區(qū)域。但周邊道路情況不容樂觀，圍繞項(xiàng)目周邊的多條道路均只有 20 米左右的寬度，在上下班的高峰期，人流、自行車等極易引發(fā)道路的堵塞。 而除了完善的地面交通網(wǎng)絡(luò)外，現(xiàn)代化的地下交通也將成為今 后業(yè)主出行的主要依托。距離地鐵二號(hào)線靜安寺站與石門一路站約 — 2 公里。 距離基地 500 米的西側(cè)的常德路上規(guī)劃的 M7 線昌平路站，將于 2020 年建成通車，為小區(qū)業(yè)主的出行更是提供了有力的保障。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 四四 、 區(qū)區(qū) 域域 醫(yī)醫(yī) 療療 、 教教 育育 狀狀 況況 而就醫(yī)療保健方面，靜安中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院、地段醫(yī)院等醫(yī)療保障體系讓小區(qū)居民擁有良好的就醫(yī)環(huán)境。 就教育學(xué)校方面，緊鄰項(xiàng)目的有東安公寓內(nèi)的大松幼兒園，其余中、小學(xué)校雖有一定的距離，但設(shè)施還是較為齊全。 五五 、 區(qū)區(qū) 域域 休休 閑閑 娛娛 樂樂 狀狀 況況 基地附近文化設(shè)施也較為完善，靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部 等，都為該地區(qū)增添了不少的文化、休閑設(shè)施。而另外距離不遠(yuǎn)處的“靜安體育館”和“靜安體育中心”都為居民提供了一個(gè)休閑運(yùn)動(dòng)的良好場(chǎng)所。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 貳貳 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT 分分 析析 S 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 所屬區(qū)域，歷史人文底蘊(yùn)悠久，是典型的中心城區(qū) ? 出行路況良好，動(dòng)線清晰、流暢為今后私車業(yè)主的外出打下了最重要的基石。 ? 具有現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)的支持，為項(xiàng)目今后業(yè)主出行提供了良好的交通條件。 M7 線通車后將是交通條件如虎添翼。 ? 區(qū)域內(nèi)大型住宅社區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營(yíng)造了成熟的居住氛圍。 ? 靜安寺商圈是上海聞名的 商業(yè)總心，為業(yè)主的休閑購(gòu)物提供了有力的保障。 ? 各類教育學(xué)校林立，充分保障了了業(yè)主子女的就學(xué)問題。 ? 市紅十字會(huì)兒童醫(yī)院、區(qū)中心醫(yī)院、靜安區(qū)眼病防治中心等眾多的醫(yī)療，保健場(chǎng)所 ? 靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部、靜安體育中心等場(chǎng)所更為本地區(qū)增添了不少娛樂、休閑、健身設(shè)施。 W 劣劣 勢(shì)勢(shì) 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 本案在開發(fā)中曾出現(xiàn) 8 年的停滯 ,土地使用年限隨之縮短 ,將給銷售帶來較大的抗性 . ? 單身公寓產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品有一定區(qū)別，導(dǎo)致客源層較雜 ,對(duì)物業(yè)的整體形象略有影響 . ? 棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 本 案高總價(jià)定位會(huì)篩掉眾多區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者，使客源層面相對(duì)狹窄。 ? 本案位置鄰近道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙的交通干道，估計(jì)今后隨之產(chǎn)生的噪音和尾氣污染問題會(huì)對(duì)住家產(chǎn)生一定影響。 O 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 世博會(huì)的申辦成功，整體提升上海房市穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好。 ? 靜安區(qū)域房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡。 ? 靜安區(qū)大規(guī)模的舊區(qū)改造，大量的拆遷戶持幣待購(gòu)。 ? 項(xiàng)目南面“體育中心的規(guī)劃”增加了產(chǎn)品的附加值，成為項(xiàng)目未來去化的極其重要的賣點(diǎn)之一。 T 威威 脅脅 點(diǎn)點(diǎn) 分分 析析 ：： ? 靜安區(qū)近期推案量加大，且總體規(guī)劃品質(zhì)均高，促使本 案競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。 ? 位于新閘路、西康路附近的“靜安楓景”，這一樓盤會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將與本案爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。 ? 周邊未拆除的棚戶建筑無形中將會(huì)降低本案周邊的整體環(huán)境。 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相似，都為高品質(zhì)高總價(jià)物業(yè)。 ? 區(qū)域各物業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)大致相同 ? 區(qū)域內(nèi)單身公寓產(chǎn)品案量過大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 ? 高品質(zhì)購(gòu)房者選擇有較大不確定性。 全市的高檔次物業(yè)都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 叁叁 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 建建 議議 本案的地理位置在上海屬于頂尖地段，但是將近 6 的容積率，和 1 萬多平方米的占地面積，決定了本案在社區(qū)景觀方面很難有大 手筆，宜走精品景觀路線。 本案平均土地成本，對(duì)本項(xiàng)目的成本影響極大，也意味著目標(biāo)客戶必定是高收入的精英一族。 本案可以作成全裝修的產(chǎn)品推出，一來提升產(chǎn)品的品質(zhì)，二來可以可和周圍的產(chǎn)品形成明顯的區(qū)隔。擁有在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的“實(shí)力”。將產(chǎn)品塑造成為具品質(zhì)、品味和投資價(jià)值的靜安新社區(qū)。 一一 、 房房 型型 面面 積積 定定 位位 原原 則則 ? 一一 房房 方方 便便 、 舒舒 適適 小戶型的全裝修套房是針對(duì)目前市場(chǎng)上越來越多的 SOHO 一族以及外企白領(lǐng)人士單身居住的需要而設(shè)計(jì)的。從目前市場(chǎng)對(duì)這類小面積低總價(jià)的裝修套房的供需狀況來看，雖前期存在著明顯需大于求的狀況，一批全裝 修公寓的出現(xiàn)，引起了市場(chǎng)上轟動(dòng)的搶購(gòu)效應(yīng)，銷售幾近一空。但隨著近期推案的不斷增多，市場(chǎng)以足見趨于理性，良好的產(chǎn)品規(guī)劃先進(jìn)的營(yíng)銷手段才是致勝的關(guān)鍵。從其客層來看，即可居住，又可作
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