【正文】 目 錄 4. 研究目的 4. 研究方法 4. 相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標 5 6. 國民經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析 6. 國民生產(chǎn)總值 6. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6. 人口分布、增長及變遷情況 9. 居民生活水平、消費結(jié)構(gòu) 10. 城市規(guī)劃 11. 小結(jié) 12 13. 玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析 13. 商業(yè)物業(yè)分布特點 13. 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢 14. 商業(yè)市場整體環(huán)境 16. 商業(yè)物業(yè)供求情況 17. 小結(jié) 20. 玉溪市主要商圈情況分析 21. 南北大街商業(yè)區(qū) 22. 小廟街商業(yè)區(qū) 24. 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū) 26. 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析 27. 個案分析 28. 玉溪百貨大樓 29. 九龍商業(yè)廣場 30. 昆明新百貨大樓商場 32. 柏聯(lián)廣場商場 34. 消費者和商戶需求特征分析 35. 消費者行為研究 36. 經(jīng)營者行為研究 38 41. 項目所在區(qū)域特點 41. 交通運輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置 42. 交通運輸網(wǎng)絡(luò) 42. 項目地理位置 43. 項目所在區(qū)域的未來規(guī)劃 43. 小結(jié) 4機會威脅點（SWOT）分析 45 項目優(yōu)勢與劣勢分析 45 項目機會與威脅分析 46 項目競爭力發(fā)揮 47 47. 目標客戶定位 47. 主題定位 49. 檔次定位 50. 功能定位 50. 各層定位 50 樓層定位原則 50 主力店鋪設(shè)置建議 51 樓層功能主題設(shè)置 51 55. 規(guī)劃設(shè)計建議 55. 建筑設(shè)計初步建議 57 建筑造型和風(fēng)格 57 平面布局 59. 配套設(shè)施建議 62 主要機電設(shè)備 62 交流和休息的場所 62 促銷、展示商品的活動場所 62 63. 方案一：先租賃后整體銷售。 63. 方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售。 64 65. 招商策略 65. 招商客戶定位 65. 商戶引進原則 65. 各層商戶定位 66. 租金定位 67. 租金建議 67. 租金策略 68. 各期推出時機、面積、區(qū)域 69. 招商進度計劃 69. 租賃進度計劃： 69. 招商形式 69 71. 價格策略及定位 71 價格定位： 71 價格策略 71. 銷售手段 72. 賣點梳理 74 76. 推廣主題 76. 媒體組合 77. 推廣策略 78 81. 成本費用分析 81. 營業(yè)利潤分析 81. 盈利能力分析 81. 經(jīng)濟效益分析 83 84. 結(jié)論 84. 關(guān)鍵控制點 85項目位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與東風(fēng)路交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅塔大道，北至瓦窯十二組民房，，項目有雙向4路公交車可到。項目現(xiàn)狀為待開發(fā)用地. 研究目的216。 研究項目相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項目的市場前景，尋找項目的市場空間，確定項目的市場定位。216。 發(fā)掘各種有利資源，運用行之有效的招商、推廣、銷售策略，實現(xiàn)項目市場價值最大化。. 研究方法本報告通過分析玉溪市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展狀況、消費者及商戶需求特征等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的市場前景，及確定項目的市場定位，提出項目建筑規(guī)劃修改建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，揚長避短，提出行之有效的招商、推廣、銷售策略建議，實現(xiàn)項目最大的市場價值。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消費者及商戶需求特征分析結(jié)果，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：取證法在研究中，我們將通過對先進案例的深入剖析，揭示同類型物業(yè)的發(fā)展軌跡，去蕪存青，為項目發(fā)展提供良好的參考經(jīng)驗。研究方法三：類比法在本次研究中，我司通過考察當?shù)丶袄ッ鞲鞣N類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，使項目能夠揚長避短。. 相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標如下：序號主要技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)單位備注1項目總用地面積17,840 平方米建筑用地面積8,976 平方米綠化用地面積1,133 平方米停車場用地面積8,864 平方米2容積率3總建筑面積44, 平方米地上商場建筑面積27, 平方米共四層首層商場建筑面積7, 平方米二層商場建筑面積7, 平方米三層商場建筑面積6, 平方米四層商場建筑面積6, 平方米地下商場(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層. 國民經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析. 國民生產(chǎn)總值216。 近年GDP總量增長勢頭受阻，非煙GDP持續(xù)增長玉溪市近年來整體經(jīng)濟增長勢頭明顯偏低，尤其是2001年還有較大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。其中的主要原因是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢； 扣除煙草業(yè)GDP后的非煙GDP則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)216。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在玉溪市的GDP中占據(jù)了過半的份額，顯示出其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為單一，與此相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較小。216。 支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)占據(jù)半壁江山，但其所占比例在持續(xù)降低煙草業(yè)是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最大卷煙生產(chǎn)企業(yè)玉溪卷煙廠坐落于此，玉溪卷煙廠為玉溪的發(fā)展提供了強勁的推動力，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，煙草業(yè)在GDP中所占比重正在逐漸減小，這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，玉溪市的其他產(chǎn)業(yè)在這幾年中表現(xiàn)出較為強勁的增長勢頭，顯示出玉溪市整體經(jīng)濟對煙草業(yè)的依賴程度有所下降，這對于玉溪市整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強經(jīng)濟活力有著積極的作用。216。 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，%；其中國有單位投資29億元，%，%；，%；非公有制經(jīng)濟投資29億元，%，%%，可以看出，玉溪市非公有制經(jīng)濟有著較強的投資活力。從投資類型看，基本建設(shè)投資25億元，；；。投資力度的加大，有助于推動經(jīng)濟在未來的幾年里持續(xù)、健康地發(fā)展。216。 消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長，%。從經(jīng)濟類型看，%，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢；，%，%；%；，%。從城鄉(xiāng)市場看：，%，%；，%，約占全市總額的30%；，%。216。 云南省第二大經(jīng)濟重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟指標列西部前列玉溪市除全社會固定資產(chǎn)投資額及實際利用外資在省內(nèi)分別排名5位外，其他各項經(jīng)濟指標的排名均在第2位，成為云南省僅次于昆明的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。從玉溪市在西部城市的排名來看，玉溪市以排名西部第33位的總?cè)丝?，取得了財政總收入、地方財政總收入和人均地方財政收入排名均在?0位的好成績，此外，GDP總額、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均儲蓄等的排名也在前20位。但同時也可看到，玉溪市人均購買消費品的排名較為靠后，顯示出玉溪市的消費水平與其居民收入、儲蓄并不相稱；而全社會固定資產(chǎn)投資額較為靠后，則可能會影響到其今后經(jīng)濟增長的速度。表：玉溪經(jīng)濟在省內(nèi)及西部的排名指 標玉溪云南省內(nèi)城市排名西部城市排名GDP總額（億元）217人均GDP138985647211財政總收入（億元）5104地方財政收入（億元）29人均地方財政收入554652627全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）432城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706764416人均儲蓄70184057219人均購買消費品19761797231在崗職工平均工資14515128702實際利用外資（萬美元）84416752531城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)216。 玉溪市的經(jīng)濟重心主要集中在紅塔區(qū)從各縣區(qū)的經(jīng)濟總量看，以紅塔區(qū)的經(jīng)濟總量最大，%的人口，%的國民生產(chǎn)總值，其次分別為通?？h和江川縣；從人均GDP看，紅塔區(qū)同樣最高，遠高于其后的通海縣及峨山縣，增長速度則以新平和峨山兩縣最為強勁。表：各縣區(qū)經(jīng)濟狀況GDP總值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合計273076928647381336013898紅塔區(qū)181653419406184715849682江川縣13845814573753255559澄江縣855169530556856234通?？h17712819341966847262華寧縣10107611128550655536易門縣10357411268959596475峨山縣9034210079760806761新平縣800869035230013358元江縣9304010125147815167. 人口分布、增長及變遷情況216。 人口增長率降低，流動少，‰，增長速度較上年有所降低，這其中以人口的自然增長為主，人口的機械增長率接近于零；在總?cè)丝谥校?，%。按玉溪市1999年的城市規(guī)劃近期目標（至2005年），玉溪市全市城鎮(zhèn)化水平達到40%左右，市域總?cè)丝诩s210萬人，城鎮(zhèn)人口約85萬人左右。中期（2010年）城鎮(zhèn)化水平達到45%左右，市域總?cè)丝诩s220萬人，城鎮(zhèn)人口約100萬人。遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平達到57%左右，市域總?cè)丝诩s254萬人，城鎮(zhèn)人口約145萬人。從各縣區(qū)人口總量來看，以紅塔區(qū)的人口數(shù)量最多，接近40萬人口，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為13萬人，%；其次分別的新平縣和通?？h，%%。從各縣人口增長趨勢上看，增長最快的分別是澄江縣和華寧縣，其增長率超過或接近10‰，尤其是澄江縣，2003年的增長比率接近16‰；但從增長趨勢看，除了澄江縣、通?？h外，其他各縣都是呈下降趨勢。. 居民生活水平、消費結(jié)構(gòu)216。 居民收入持續(xù)增長城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。2003年全市職工平均工資達到14211元，比上年增加917元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706元，同口徑人均增加392元，%；農(nóng)民人均純收入2588元，人均增收95元，%；人均儲蓄余額7018元，比上年增加812元，%。216。 城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級，跨入富裕階段城鎮(zhèn)居民人均總支出為8359元，其中人均生活消費支出為5675元，食品類支出為2069元/人，%。按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的當恩格爾系數(shù)達到30%——40%時為“富?！钡臉藴剩裣谐擎?zhèn)居民生活已超越小康階段，邁入富裕門檻。 在住房方面，㎡。. 城市規(guī)劃216。 城市規(guī)模不斷擴大，面積、人口相應(yīng)增加按照玉溪城市城市總體規(guī)劃，玉溪城市性質(zhì)是：全國主要的煙草生產(chǎn)科研基地，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的滇中南中心城市。玉溪市未來的主城區(qū)范圍為：北至昆玉高速公路皂角營立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；東至龍馬山、紅塔山、徐家山、靈照山東部山地區(qū)；西到大營街、昆玉鐵路及西部山地區(qū)，包括玉溪壩子和部分研和壩子，用地面積約193平方公里。 在人口方面，規(guī)劃近期（2005年），；中期（2010年），：遠期（2020年）。216。 城南高新區(qū)將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心玉溪市的商業(yè)用地規(guī)劃按三級配套：全市性商業(yè)、金融服務(wù)中心仍布置在老城中心地區(qū)即原州城鎮(zhèn)老城區(qū)內(nèi)；城南高新區(qū)中設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心；商品批發(fā)及零售市場安排在規(guī)劃的商業(yè)金融服務(wù)用地中，居住區(qū)商業(yè)中心應(yīng)參考居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標準進行建設(shè)。216。 構(gòu)建以公路、鐵路、國際大通道為體系的對內(nèi)對外交通框架 交通發(fā)展目標：建成以213國道為主干，紅塔區(qū)為中心，經(jīng)濟干線和旅游干線為紐帶，連接各縣城和主要旅游景點的高等級公路網(wǎng)。完成通往主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的油路化工程，基本實現(xiàn)村村通公路。 鐵路：強化昆玉鐵路作為南昆鐵路延伸線的功能，預(yù)留昆玉鐵路向南延伸的通道，加強鐵路站場及配套設(shè)施建設(shè)，提高鐵路站場的聯(lián)系道路等級。 公路：完善昆玉高速公路和澄馬（金鋪）、安（豐營）易一級公路配套設(shè)施建設(shè)；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設(shè)施建設(shè)；建設(shè)中心城市至各縣中心城鎮(zhèn)和各縣中心城鎮(zhèn)之間聯(lián)系的高等級公路；完成澄川、江華、澄宜（良）、大（開門）新一級公路建設(shè)；完成漠（沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細（丫口）、華盤（溪）、易高（大）二級公路建設(shè)。 利用昆明國際機場，完善鐵路、公路、航空運輸?shù)南嗷ャ暯?、轉(zhuǎn)乘配套系統(tǒng)，以國道、省道、市域主干線公路為骨架的高等級公路網(wǎng)絡(luò)，并與支干線縣鄉(xiāng)公路相結(jié)合，形成內(nèi)外通暢，布局合理的運輸體系。. 小結(jié)1． 近年的經(jīng)濟發(fā)展勢頭偏低，但非煙經(jīng)濟保持著增長勢頭，而且非公有制經(jīng)濟的表現(xiàn)出色，成為玉溪市經(jīng)濟增長的主要力量；2． 玉溪市為云南省第二經(jīng)濟重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟指標位列西部城市前茅；3． 目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為單一，產(chǎn)業(yè)以煙草業(yè)為主；但其比例逐漸下降，這對玉溪市整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、經(jīng)濟活力的增強有著積極的作用；4． 消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長，但與其收入、儲蓄相比較，消費品市場的規(guī)模還較??；