【正文】 及控規(guī)等尚未完全確立的情況下，我們認為“恒陽商業(yè)廣場”項目商業(yè)物業(yè)部分應按“家俱及家居用品區(qū)”和“建材裝飾區(qū)”二大部分進行劃分，其總體規(guī)模不可過小，但亦不能過于龐大，㎡左右，其樓層以兩層最佳，不可超過3層。 商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財富孵化器。所以，我們對本項目的定位做出以下建議：l 項目總體定位：—— 區(qū)域性專業(yè)市場的全新升級版（多品牌聚集的批零兼營的、本土化的家居專業(yè)Shopping Mall）關(guān)于這個“升級版”，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：1．經(jīng)營模式定位：——“時尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大類商品或依托某個商品大類的大集合式專業(yè)化市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運用多中心店（即主力店）的凝聚力介入市場競爭，以雄霸達州市場。（3）市場網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能恒陽家居廣場不是簡單地在達州建立一個“批發(fā)”或“批零兼營”的市場載體，而是要將引入到恒陽家居廣場的經(jīng)營資源和商品品牌進行“二次加壓”和整體擴散，使整合后的恒陽品牌和“時尚孵化器”，成為恒陽家居廣場在川陜鄂渝邊區(qū)乃至中國西部二級商圈構(gòu)筑市場網(wǎng)絡(luò)的基本動力和資源，從而建立在恒陽家居廣場品牌的率領(lǐng)下，以達州為中心，構(gòu)筑起輻射“邊區(qū)”和二級市場的家居商品流通網(wǎng)絡(luò)。深刻體現(xiàn)恒陽家居廣場先進理念的“時尚孵化器”，應該使本項目成為目前達州市甚至周邊四方（川、陜、鄂、渝）地區(qū)最高端的時尚消費資源，不論是在達州本地，還是整個周邊區(qū)域，能夠進入恒陽家居廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應該最好的，使恒陽家居廣場成為引領(lǐng)時尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。（2）品牌推廣中心所謂“品牌推廣中心”，即：將“時尚孵化器”所聚集和“請進來”的各知名品牌通過策略整合后向外推廣、幅射而“走出去”（其綱要下文述及，詳文待后期提供）。本項目的建成，雖然即將成為達州市新區(qū)——西外區(qū)的重要組成部分，但由于其總體規(guī)模有限，對“購”與“娛”的結(jié)合也不可能漫無邊際及囊括所有，它應該在參與提升商業(yè)中心檔次與功能的同時，與周邊的成熟商圈及社區(qū)、物業(yè)功能保持盡可能和諧的關(guān)系。我們正是把握住了這個基點，才實現(xiàn)了一個個商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目定位的成功，創(chuàng)出了一個又一個該區(qū)域商鋪的“天價”。根據(jù)我們在各地操作商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗，不論哪個大型商業(yè)物業(yè)項目具體情況有多大的差異性，“購娛互動”始終都是現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成的一條基本規(guī)律，是各種商業(yè)業(yè)態(tài)提升檔次和升級換代的基本著眼點，是大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目成功運作行之有效的基本手法，這種模式特別是在商業(yè)尚不發(fā)達而有較大商業(yè)發(fā)展需要的區(qū)域，效果特別明顯。盡管本項目不可能打造成經(jīng)典意義上的Shopping Mall，但是Shopping Mall所集中體現(xiàn)出的先進的現(xiàn)代商業(yè)理念，尤其是其所擁有的復合性、兼容性、多樣化和人性化的特征，對于我們處理好“恒陽家居廣場”與流通業(yè)宏觀面的關(guān)系、“恒陽家居廣場”與周邊商業(yè)物業(yè)的關(guān)系以及恒陽企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和“恒陽”品牌擴張的關(guān)系等問題等，均具有強大的穿透力和普遍的滲透性。Shopping Mall是伴隨歐美國家的家庭汽車化、住宅郊區(qū)化而產(chǎn)生的，是起源較早和較為成熟、規(guī)范的一種復合性商業(yè)零售業(yè)態(tài)，一經(jīng)推出即受到市場的熱烈追捧，后逐步引入到日本、東南亞及我國香港、臺灣地區(qū)。l 基 核：新居大世界——時尚家居專業(yè)大賣場充分融合Shopping Mall的理念于經(jīng)營模式，抓住事關(guān)商業(yè)圈繁榮和商業(yè)型房產(chǎn)項目運作成敗核心問題的兩“氣”——“商氣”和“人氣”，通過對開發(fā)項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能布局的合理構(gòu)筑，以及對開發(fā)流程及節(jié)奏的有效控制，使這兩“氣”最大限度地向本項目快速聚集，實現(xiàn)項目特質(zhì)和銷售價格的大幅提升。1． 項目尚未正式啟動，如有其它同類市場提早推出，本家居廣場將受到嚴重影響。機會（OPPORTURNITIES）威脅（TREATMENTS）1． 明年政府西遷及1500多戶的公務(wù)員入住，為西外新區(qū)帶來蓬勃生機。1． 老城區(qū)已有雙獅、川東、博美、太平洋等同類商場，且經(jīng)營狀況較好。所以，本案牢牢把握這個巨大的商業(yè)契機，在深挖市場潛力的前提下，根據(jù)達州市和周邊四方的綜合現(xiàn)狀，以發(fā)展的眼光將本項目打造成為“恒陽家居廣場”——新居大世界，通過我們對本項目的策略整合和強勢運作，使之一舉成為填補市場空白、引領(lǐng)時尚消費潮流、改善市民生活質(zhì)量、本土化專業(yè)型的Shopping Mall——恒陽家居Shopping Mall。將本項目定位為專業(yè)的家居、建材裝飾大賣場，不僅可以達到規(guī)范和整合目前達州的建材市場、彌補市場空缺的目的，還可形成強大的凝聚力，將零散市場緊緊地集約在本項目之內(nèi)，達到“商業(yè)共榮體”的規(guī)模效應。博美裝飾城紅旗影院處格林櫥柜、禾田櫥柜。來鳳路門市紅旗電影院、市交通局對面龍華燈飾、恒光照明、歐安亞電工、唐燈泡、聚泰電器。（8）潔 具：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品 牌、種 類博美裝飾城紅旗影院處澳斯曼、金潔（領(lǐng)航者、金潔）、浴之寶（特威斯）、家豪衛(wèi)浴、美隆衛(wèi)浴、利發(fā)衛(wèi)?。ɡl(fā)、艾得禾、楚楚、柯朗、法標）、歐蒙斯（嘉麗諾）、佳陶衛(wèi)浴（貝諾斯、阿爾貝斯）、箭牌。（6）門：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品 牌、種 類博美裝飾城紅旗影院處屋之巧、鵬鴻、華茂、千川、美森耐、福家、星月神、錦鶴、康弘、春天、美心、大川。博美裝飾城、來鳳路至紅旗大橋門市紅旗影院至紅旗大橋富亞（三峽）、普爾、統(tǒng)一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飛揚、鱷魚漆、美涂士（富貴竹）、長頸鹿（菊花）、金田漆、燕巢漆、金貝、澳貝、嘉寶莉、金彩、嘉樂士、三峽、泰閣、杜邦、賽特環(huán)保漆、家麗安漆、大地、大寶、萬眾、愛的、威圖士。博美裝飾城紅旗影院處鵬程陶瓷、金舵瓷業(yè)（金舵、博得）、裕景陶瓷、騰飛建材（新潤成、冠軍）、*凱麗達陶瓷（凱麗達、冠軍）、蒙娜麗莎（蒙娜麗莎、金佛）、王者陶瓷（王者、喜來登）、高新建材（高新、宏宇）。雙獅裝飾城61隊對面張家灣正泰木業(yè)、江鴻木業(yè)、歐典地板、鴻基木業(yè)（歐圣卡、鴻基、大衛(wèi)、柏力）、歐邦、歐圣、大衛(wèi)、久盛木業(yè)、揚子地板、雙迪竹門、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威爾。（13）龍華家私城、金虎家私城等（南外草街子轉(zhuǎn)盤處）：共有三家，面積有800㎡左右（租金不清楚）。月。其中一層5000多元/㎡，二、三層為1400多元/㎡（屬自買）。月左右（屬零租）。（6）銀豐家私城（華洋對面）：樓上有600多㎡，租金為25元/㎡（4）華林家私城（都市花園對面）：有300~400㎡，租金為30元/㎡月；全是租用，目前有部分正在裝修，銷售業(yè)績很不錯。（二）、達州市家居、建材裝飾市場分析目前，達州市的建材市場主要分布在來鳳路一帶的“博美但縱觀全局，多層住宅項目極為熱銷，頗受市場追捧；而高層、小高層電梯公寓受達州市民的消費習性和目前的消費水平的影響和制約，市場抗性較大，僅可數(shù)的幾個項目熱銷也大多處于市中心的通川區(qū)濱河路段附近，而西外區(qū)及其它區(qū)域的高層、小高層電梯公寓的銷售卻不盡人意。由此可以得知：—— 達州市房地產(chǎn)市場尚處于比較封閉和落后的階段—— 人們對于房地產(chǎn)的消費意識，還處于起步的初級和低級階段。綜上所述，達州市地處川、陜、鄂、渝四省市的交匯處，是川東北的門戶要地，資源豐富、人杰地靈、經(jīng)濟活躍，具有較大的發(fā)展空間，是經(jīng)商立市的理想之地，為本項目“恒陽家居廣場”的設(shè)立創(chuàng)造的良好的市場前景?！?馮煥闕、沈府君闕型造古樸，雕刻精巧，細膩逼真，形態(tài)生動，為研究漢代生產(chǎn)、生活、建筑、交通工具，以及書法、繪 畫藝術(shù)等提供了豐富的資料。農(nóng)村勞動力有266萬以上，除滿足本地種養(yǎng)業(yè)和工副業(yè)外，常年剩余勞動力有100多萬人。%，以萬源市、宣漢縣、達縣較多。達州市境內(nèi)流域面積在100平方公里以上的河流有53條，1000平方公里以上的干流有15條。l 人口狀況2003年全市總?cè)丝?30萬，其中：男性331萬、女性299萬人，非農(nóng)業(yè)人口97萬人、城區(qū)人口約35萬人?！?，％。目前，達州市共有鄉(xiāng)政府302個、鎮(zhèn)政府87個、街道辦事處2個、居委會320個、居民小組1,177個、村委會3,685個、村民小組33,338個。全市東西延綿180公里，南北長225公里，%，在全省各市、地、州面積中居第9位。2939。9239。達州市歷來是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心：—— 襄渝、達成、達萬鐵路在這里交匯，已實現(xiàn)縣縣通鐵路；—— 2318國道、達渝高速公路、渠江航道、河市機場等基礎(chǔ)設(shè)施，織就了達州的立體交通網(wǎng)絡(luò)?？?cè)丝?30萬。地處北緯30176。東經(jīng)103176。北接陜西安康和湖北十堰，南與廣安市接壤，東、東南與重慶市萬州區(qū)城口縣、開縣及重慶市梁平縣、墊江縣相鄰，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陜四省 (市)之交匯地，被譽為川渝鄂陜結(jié)合部經(jīng)濟發(fā)展的“金三角”。l 行政區(qū)劃達州市政府駐通川區(qū)，下轄達縣、宣漢、開江、大竹、渠縣、萬源市、通川區(qū)?！?、增長 ％。—— 農(nóng)民人均純收入2353元，增加130元。大巴山橫直在萬源、宣漢北部，明月山、銅鑼山、華釜山由北而南，縱臥其間，將全市分割為山區(qū)、丘陵、平壩三塊；%、%、%。境內(nèi)潛在土地資源十分豐富，平壩、丘陵土地肥沃，主要分布在開江縣、達縣、通川區(qū)、大竹縣、渠縣等地，低產(chǎn)田土、低產(chǎn)園地、低產(chǎn)林地、占全市耕地、林地、園地、%，以大竹縣、達縣、宣漢縣萬源市較多。l 人力資源全市630萬人口，其中：、具有高級職稱者1600多人、。—— 渠縣現(xiàn)存東漢時遺留下來的漢闕反映了高超的石刻藝術(shù)。—— 達州具有光榮的革命傳統(tǒng)：清嘉慶年間徐天德、王三槐等領(lǐng)導的白蓮教起義，給清王朝以沉重打擊；1923年，無及革命家王維舟在宣漢縣建立了川東北第一個共產(chǎn)主義小組，工農(nóng)革命運動隨之蓬勃興起；1929年，李家俊、雷玉書、唐伯壯領(lǐng)導了萬源固軍壩起義，拉開了川東北土地革命戰(zhàn)爭的 序幕；1932~1935年間，紅四方面軍建立了川陜革命根據(jù)地，在這里開展了轟轟烈烈的土地革命，由達州人王維舟和他的川東游擊軍組成的三十三軍從這里匯人了中國革命的洪流；并孕育了“神劍將軍”共和國國防部長張愛萍、巴山儒將魏傳統(tǒng)和唐在剛、徐彥剛、陳伯鈞、李中權(quán)、蔡長元、孫繼爭、向守志、任思忠、嚴政、瞿道文等大批戰(zhàn)功卓著的將軍。從開發(fā)現(xiàn)狀來看，達州市房地產(chǎn)市場的總體情況比較落后，主要表現(xiàn)在建筑密度較大、分布集中、產(chǎn)品類型單一等，“有住必商”的現(xiàn)象嚴重，且市場仍停留在對多層住宅項目的打造和建設(shè)方面，市民對其的接受度大、信心較強，而對于高層電梯樓的認識和接受能力還有待提高的基礎(chǔ)上。從達州市房地產(chǎn)開發(fā)模式和主流產(chǎn)品來看，雖然達州市房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，但市場潛力極大，整體銷售狀況趨于良性發(fā)展趨勢?？偠灾_州房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，發(fā)展空間極大，高端物業(yè)（包含定位明確、業(yè)態(tài)領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)）的市場空白明顯。月；二層、三層約有3000㎡，租金為50元／㎡月。月。（7）來鳳路南洋家私城（原市五金廠）：共有800㎡左右，現(xiàn)在商業(yè)面積正在拍賣，而商家租金都是以月數(shù)來租，租金在18元/㎡（9）名品新店（水天花園銷售部）：有3000多㎡，共三層。月左右，二層有500㎡，租金為6~8元/㎡月左右。雙獅裝飾城61隊車站旁邊鴻鷹實木、愛特、勞斯、好益、歐標地板、江麗、佳佳樂、萬象、升達。雙獅裝飾城61隊對面（張家灣）亞細亞陶瓷（亞細亞、銀特、華納、醒群）、嘉俊陶瓷（佳俊、勞倫斯、圣陶莎）、格萊斯陶瓷（格萊斯、依諾）、歐神諾陶瓷（歐神諾、利華）、鵬程陶瓷（英倫、新南悅）?；疖囌局列〖t旗橋門市朝陽西路沿線天府明珠、世紀明珠、好家庭、愛淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。雙獅裝飾城61隊處興達、華意利、蘭威斯、偉迪、安豪。中國涂料量度、恒源家私、時尚秀布藝等。（9）燈飾系列：經(jīng)營名稱經(jīng)營位置品 牌、種 類雙獅裝飾城3F61隊對面同發(fā)燈飾（勝球、歐耐士）、名人電器（名人、瀘屋、萬家燈）、金輝（中渝）、華昌燈飾（福田、菲朗）、歐朗光燈飾、正興電器（索尼電子）、雷士、同心燈飾（臺灣光展、凡賽斯）、亞明、希