【正文】 合肥光彩廣場項目提案報告 一、區(qū)域環(huán)境 地理位置 合肥位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。合肥是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心和交通樞紐。 區(qū)域劃分 合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長豐 3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權(quán)限。全市總面積 7498平方公里，其中市轄區(qū)面積 596平方公里，建成區(qū)面積近 150平方公里。 2021年末，全市總?cè)丝?，其中市區(qū)人口 。 人口狀況 城市總?cè)丝?426萬人口，總面積 7266平方公里 市區(qū)總面積 ，總?cè)丝?。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 284萬人 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 分分分 析析析 交通狀況 合肥地處華東腹部，交通十分方便，全市航空、鐵路、公路互相銜接，已形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。 航空：合肥駱崗機場位于城南 12公里，是國際大型的現(xiàn)代化機場，有直通北京、上海等 20余條航線，還有直達香港的定期航班。 鐵路：淮南鐵路 (復(fù)線 )貫穿南北，北至蚌埠，與京滬線、隴海線相接，南至蕪湖，與皖贛、寧蕪線和宣杭線相連。華東第二通 道“杭州 蕪湖 合肥－阜陽”線路、合 (肥 )九 (江 )鐵路已建成通車。 公路：合肥已成為全省公路交通中心，有開往本省 13個地市 42個縣的直達汽車。 312國道和 206國道在合肥交匯。 市內(nèi)交通：市內(nèi)公交有 80多條線路，非常便利。 自然人文資源 合肥自然景色頗為優(yōu)美，西依蜀山，南臨巢湖，南淝河縈繞城區(qū)，市內(nèi)道路寬闊，綠樹成蔭，既多現(xiàn)代建筑，又有名勝古跡，是一座古老而又年青的城市。合肥的名勝古跡甚多。從前有鎮(zhèn)淮角韻，梵剎鐘聲，藏舟草色，教弩松蔭，蜀山雪霽，淮浦春融，巢湖夜月，四頂朝霞八處，統(tǒng)稱 “廬陽八景”?，F(xiàn)在 的名勝古跡以教弩臺，明教寺，逍遙津，包公祠等最為著名。 遠景規(guī)劃 進入新世紀以來，按照十六大提出的全面建設(shè)小康社會目標，合肥市在今后 20年發(fā)展的基本思路是：加快發(fā)展，富民強市，整體推進現(xiàn)代化大城市建設(shè)，在全省率先全面建設(shè)小康社會。在發(fā)展經(jīng)濟上主要是實施“三步走”戰(zhàn)略，即到 201O年生產(chǎn)總值達到 1,000億元， 2021年實現(xiàn) GDP總量比2021年翻兩番、人均 GDP達到 3,000美元，到 2020年實現(xiàn)生產(chǎn)總值翻三番。近期重點是實施四大基地建設(shè)，即：建設(shè)城郊型農(nóng)業(yè)示范基地，建設(shè)國內(nèi)外重要的制造加工基地，建設(shè)國 內(nèi)重要的高新技術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)化基地，建設(shè)國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)基地。 二、經(jīng)濟環(huán)境 經(jīng)濟指標 國民經(jīng)濟快速增長。實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長 ％，是自１９９８年以來增速最快的一年。財政收入跨過百億元大關(guān)，達 ，增長 ％，其中地方財政收入 ，增長 ％。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，糧食總產(chǎn) ，油料總產(chǎn) 35萬噸，均創(chuàng)近年來最高水平。第二產(chǎn)業(yè)快速增長，規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，增長 ％，建筑業(yè)產(chǎn)值突破 200億元，增長 ％，江汽集團成為 首家產(chǎn)值超百億元制造業(yè)企業(yè)。全社會固定資產(chǎn)投資增長 ％，社會消費品零售總額增長 ％，全市進出口總額增長９％。 人均收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8610元，增長 ％；農(nóng)民人均純收入 2889元，增長 ％，增幅首次超過城鎮(zhèn)居民收入。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 。新增就業(yè)崗位５萬個，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達 ％；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)值增長 28％；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，新型養(yǎng)殖小區(qū)、規(guī)?；O(shè)施栽培小區(qū)發(fā)展迅猛；第三 產(chǎn)業(yè)，特別是各類專業(yè)市場、要素市場及旅游、會展、物流、金融、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。投資自主能力顯著增強，自籌資金和非國有投資分別占 ％和 ％。城鄉(xiāng)消費結(jié)構(gòu)不斷升級，住宅、汽車、旅游等消費熱點持續(xù)升溫。個體私營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，全年新增私營企業(yè) 6769戶，增加 30％。 投資環(huán)境 合肥努力為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，交通、通訊、供電、供水、供氣等基 礎(chǔ)設(shè)施近來有了根本性的改善。航空、鐵路現(xiàn)與國內(nèi)幾十個大中城市相通，并辟有直達香港的航班；公路四通八達，經(jīng)高速公路可直達南京、上海等城市；合肥港經(jīng)巢 湖可直通長江沿岸各口岸；市內(nèi)程控電話交換機突破 30萬門，長話可直撥全國 各地和世界 180多個國家和地區(qū)； 市內(nèi)供電和供水設(shè)施完善，供應(yīng)充足；煤氣、液化氣率達到 50％，超過全國平均水平。合肥有著廣泛的國際交往，已與日本久留米市、塞拉利昂首都弗里敦市、布隆迪首都布瓊布拉市、 美國哥倫布市、丹麥奧爾堡市、西班牙萊里達市結(jié)為友好城市，與世界上 130多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，在 24個國家和地區(qū)設(shè)立了 350多家海外貿(mào)易機構(gòu)，對外經(jīng)濟文化交流日益頻繁。 一、土地市場分析 概述 合肥土地供應(yīng)政策不會有 根本性調(diào)整。雖然合肥市土地拍賣政策在 2021年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在 2021年對土地政策依然不會有根本性的調(diào)整。因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。 商品房開發(fā)面積分析 2021年前三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費完成 ,同比增長 %,土地購置面積為 ,同比增長 %；完成土地開發(fā)面積為 ,同比下降 %；可以看出 ,房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用加大 ,開發(fā)成本增加。拍賣土地價格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法市市市 場場場 背背背 景景景 分分分 析析析 輕松地將土地上升的成本 傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是 2021年的一個市場特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不讓利銷售。 二、合肥房整體房產(chǎn)市場分析 概述 在合肥經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，合肥的房產(chǎn)市場這幾年也得到了長足的發(fā)展，小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品的形態(tài)得到不斷的創(chuàng)新和進步，各種住宅的新技術(shù)新理念也在各個房產(chǎn)項目中得到實際的應(yīng)用，在近兩年里，尤其是今年以來，合肥的住宅市場供需兩旺，樓市一路上揚。樓市的利好，極大地激發(fā)了地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，樓盤一個接一個地推出，并得到了市場的熱烈響應(yīng)。 供應(yīng)量分析 據(jù)安徽 調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示： 2021年合肥市全年的在售樓盤有 130個之多，以在售建筑類型面積比例看 (見圖一 )，多層住宅的供應(yīng)面積在 2021年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在 12月份已然沒有了絕對性。 在 2021年 1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近 60%的占有率位于合肥市第一位，而至 12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近 60%下滑了約 20個百分點，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多 (見圖一 )。 圖一（資料來源：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)） 市政建設(shè)進一步推動樓市的發(fā)展 今后幾年合肥市的城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠大的發(fā)展空間。對樓市有著重要推進作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點。 根據(jù)規(guī)劃，城市總體布局為“多中心、組團式”，中間用田園楔入，以改善城市生態(tài)環(huán)境。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上，城市用地主要向西南方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，有限制地向北方向發(fā)展。規(guī)劃將城市分為 5個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)。 城市道路建設(shè) ，保持并繼續(xù)完善以“二環(huán)九射”和“五橫五縱”為框架的環(huán)形放射道路系統(tǒng)，完善以市區(qū)公共交通為主體、多種運輸方式協(xié)調(diào)發(fā)展的客運交通體系和城市各分區(qū)內(nèi)部方格網(wǎng)道路，加強市區(qū)公共停車場 (庫 )、廣場和步行區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。遠期規(guī)劃建設(shè)新火車站到合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的輕軌快速交通線路和客運換乘樞紐。 2021年，合肥市商業(yè)營業(yè)面積總量控制在 500萬平方米以內(nèi)， 2021年將控制在 600— 700萬平方米。開發(fā)依靠合肥豐富的旅游資源而延伸出的以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)，也將成為新的亮點。西南區(qū)和新城區(qū)仍是 05年樓市發(fā)展的熱 點區(qū)域。 產(chǎn)品五型依舊，住宅創(chuàng)新升級 房地產(chǎn)產(chǎn)品無外乎五種類型：普通住宅、別墅、商鋪、寫字樓以及新興的旅游地產(chǎn)。在合肥市，因為工業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)并不強大，合肥市目前在全國的版圖也不具有經(jīng)濟流通中心地位而寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)是合肥整體經(jīng)濟繁榮的風(fēng)向標，基于前面的分析，我們認為寫字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn)明年上升速度也將泛力。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場，而從五極漂移態(tài)勢來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。 2021年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點是，小高層產(chǎn)品供應(yīng)量漸超多層建筑，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多， 住宅市場將逐漸走進“大盤時代”。 在 2021年建設(shè)的樓盤中，綠城桂花園、國際花都、上城國際、世紀陽光花園等是幾個真正稱得上規(guī)模的大盤，且在住宅品質(zhì)創(chuàng)新上已得到體現(xiàn)。如底層架空，改變以往底層開店的做法，并植入綠色植物；做足山水文章，將水引入小區(qū)內(nèi)部；強調(diào)住宅環(huán)境的均好性，提高小區(qū)的綠地率，以小圍合布局和庭院式手法，將各單元互相組合，形成既圍合又開放的外部空間等做法，這些將真正被開發(fā)商和購房消費者所重視。顯然，對于 2021年來說，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成了合肥樓市的突破點。 房市預(yù)期看好、房價漲勢趨緩 作為具有虛擬經(jīng) 濟成分的房地產(chǎn)，很容易受經(jīng)濟景氣和媒體渲染的影響，從而行成高漲、下瀉的態(tài)勢。 合肥房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，房價仍難下降。主要理由：一是，土地成本增加，合肥市所有的經(jīng)營用地都必須到土地市場公開拿地?？梢钥隙ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)的前期費用會加大 ,開發(fā)成本增加。二是，拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對拆遷戶利益保護的力度越來越大，拆遷成本必然增加；三是，住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整與品質(zhì)的提高仍會拉動房價上漲。 為了平抑市場暴漲商品房房價，合肥市政府已決定劃撥土地新建 50萬平方米“平價房”投放市場 ，政府對房價暴漲已給出了一個明確的用市場手段干預(yù)的信號。隨著“平價房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實， 2021年房價漲勢將明顯趨緩，預(yù)計全年房價走勢仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整，與 2021年的走勢線相似，只是幅度較今年平緩。如果沒有特別重大以外事情發(fā)生，預(yù)計合肥明年房價整體漲幅在 10%左右，與 2021年的暴漲幅度相比較減緩 50%。但多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別板塊及區(qū)域間漲幅會有較大差異。 三、蜀山區(qū)房整體房產(chǎn)市場分析 概述 蜀山區(qū)地處合肥市的西南部 ，國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和正在興建的合肥政務(wù)文化新區(qū)皆位于該區(qū)內(nèi)。長期以來蜀山區(qū)的開發(fā)面積也一直位于合肥市四行政區(qū)之首，在目前合肥市所有在售樓盤的建筑總面積中，蜀山區(qū)的在售總建筑面積占比達到 40%以上（見圖二）。（資料來源：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)） 圖二（資料來源：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)） 供應(yīng)量分析 從蜀山區(qū)在售的近 50家樓盤中，包括了綠城桂花園、國際花都、新加坡花園城等這些規(guī)模在 50萬平米以上的大型樓盤，與去年相比，區(qū)域內(nèi)的大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，蜀山區(qū)已 經(jīng)走進了“大盤時代”。 受樓盤規(guī)模和市場接受力的影響，同時也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。 而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是 ，這點從蜀山區(qū)各建筑類型占比的情況中也有明顯的表現(xiàn)（見圖三）。 圖三 （資料來源：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)） 從蜀山區(qū)近一年的建筑類型占比的情況來看（見圖三），自 04年 4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到 04年 10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當，到現(xiàn)在為止， 本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與 多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯的走勢，基本持平。 蜀山區(qū)樓市的發(fā)展趨勢 靜觀本區(qū)域樓市，本年度蜀山區(qū)的樓盤較為集中在兩大開發(fā)區(qū)內(nèi)。即高新開發(fā)區(qū)及正在興建的政務(wù)新區(qū)。 蜀山區(qū)因山得名，最大的自然資源就是大蜀山，聚集于大蜀山東北角的周邊，合肥高新技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)區(qū)內(nèi)，以夢園小區(qū)為先，近年來出現(xiàn)的如綠城桂花園等一批的高品質(zhì)樓盤，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)供應(yīng)量陸續(xù)增長。受購房追求自然潮流的影響，及購房人對房屋品質(zhì)要求的提高且對目前樓盤的健康指標非常重視。空氣純凈、綠化優(yōu)良的地段，受購房者關(guān)注頗多。 且最早發(fā)展的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)目前也 積聚了相當?shù)娜藲猓j釀了濃厚的人文氛圍，為高新區(qū)