萬科房地產(chǎn)費用成本核算指導(存儲版)
【正文】 周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。82 本指導未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。第八章 附 則81 本指導適用于集團所屬的控股經(jīng)營和受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預提開發(fā)間接費辦法時，預提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應于年度終了時一次進行調(diào)整。計算公式為：某項工程的實際 該項工程預算造價 = 工程標價* 建筑安裝工程費 各項工程預算造價合計 配套設施費67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設施所發(fā)生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：(1) 配套設施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。54 “待攤費用” 科目：核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用。本科目一般應按費用的內(nèi)容設置二級科目進行核算。財務費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。(2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。包括：(1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復費，開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。(4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。③ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設施安裝費。(11) 其他：小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等?！?同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。13 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。(1) 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。33 成本核算對象一般應在開工前確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。(7) 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。⑥ 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。配套設施費的預提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施將發(fā)生的費用。 55 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本?；A設施費63一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎設施費應先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。(3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開
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