【正文】 成交比例接近1：1：2，這是近一段時期外圍區(qū)縣成交占比最高的一周。此外，雖然與該區(qū)上半年成交平均水平有較大差距，但南開區(qū)在中心城區(qū)的領跑地位仍然非常穩(wěn)固。郊縣樓市的走強更加反襯出市區(qū)樓市的低迷，中原認為，未來一段時間，將是天津高檔房市場的一個關鍵時期。本周新四區(qū)進入爆發(fā)期，而前段時間一直表現優(yōu)異的外圍區(qū)縣出現大幅下挫。相較之下，郊縣樓市表現更為穩(wěn)健，本周成交量僅有小降。除濱海新區(qū)外，%%。但河北、紅橋兩區(qū)的整體優(yōu)勢并不突出，因此這兩個區(qū)短期內還難以擺脫在市區(qū)樓市的“墊底”角色。本周市區(qū)樓區(qū)略有小增，但郊縣樓市大幅下挫，導致本周天津商品住宅成交量創(chuàng)下近期的一個新低。 隨著拆遷規(guī)模的穩(wěn)定，市場需求正在由安置型需求向改善型需求過渡。２００６年，天津為了保證市場供給，全年房地產竣工面積將達１５００萬平方米，實現房地產投資４００億元。天津市建委預測，全市商品房需求量將達到１２８０萬平方米左右，二手房需求量接近１０００萬平方米，分別比２００５年增長２３％和１７％。２００６年，天津市計劃建設經濟適用房２６０萬平方米，年內竣工１４０萬平方米。北京首創(chuàng)集團、北京中遠房地產、上海復地房地產、上海上投房地產、深圳金地集團、浙江華庭房地產等一批較大型的、有豐富開發(fā)經驗的企業(yè)相繼進入天津市場。河北、紅橋兩區(qū)因市場供應有限，成交量進一步萎縮。本周郊縣三大板塊同時走出陰線，特別是濱海新區(qū)，環(huán)比下降35%。在房價方面，由于影響房價的相關因素已經日趨穩(wěn)定，并且需求不振，預計天津房價漲勢進一步趨緩，保持異常平穩(wěn)的走勢。雖然近一段時間中心城區(qū)新上市項目較為密集，但從近期中心城區(qū)的成交情況來看，高檔房的銷售阻力有日益加大的跡象。由于該區(qū)的重點樓盤金地格林小鎮(zhèn)新近上市，環(huán)比增幅超過七成。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 　　附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 中心城區(qū)暗中發(fā)力　　從上圖中可知，本周中心城區(qū)成交量上升與下挫的各占一半。本周在濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣的強力反彈帶動下，郊縣樓市成交量重返高位?？偟膩碚f，新政實施之后，天津樓市求穩(wěn)發(fā)展的大勢沒有改變，但政策造成的習慣性疲軟還會持續(xù)一段時間。 　　本周以塘沽為代表的濱海新區(qū)樓市開始發(fā)力，、大港突破6千平米，體現了濱海樓市的需求旺盛。據統(tǒng)計，本周(7月21日至7月27日)，%；成交均價為4466元/平方米，%。最近一段時間，國六條、二手房交易所得稅等一系列政策陸續(xù)出臺，天津樓市供應及需求市場受政策影響較為直接，預計這種習慣性疲軟還會繼續(xù)一段時間。萬科城、朗矩通知還規(guī)定，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理，以期在程序中避免偷漏稅現象。據統(tǒng)計，本周(7月14日至7月20日)，%；成交均價為4317元/平方米，%，顯示本周成交重心繼續(xù)向下傾斜?！　I海新區(qū)強勁反彈　　繼上周成交量突破10萬平米，本周郊縣樓市升勢仍然沒有放緩跡象?？偟膩砜矗窈笠欢螘r間，政策以觀察后效為主，再出臺大的調控政策的可能性較低。隨著地方性實施細則陸續(xù)出臺，天津樓市有望逐漸結束迷惘期。據統(tǒng)計。具體各大板塊來看，%，濱海新區(qū)及其它區(qū)縣分別上升25%和6%。特別是在新政影響下，天津部分項目因調整規(guī)劃導致原來的供應節(jié)奏被打亂，市場尚需要一定時間完全消化政策影響。本周新四區(qū)及其它區(qū)縣未能繼續(xù)高歌猛進，成交量出現預期之中的回調。在總體住房建設規(guī)劃編制完成后，應根據不同區(qū)域戶型面積及所占比重的控制要求進行規(guī)劃審批。中原認為，雖然近期市區(qū)仍有若干項目醞釀開盤，但面向主流家庭的普通住宅供應仍然遠遠不能滿足需求，市區(qū)樓市疲軟行情還會繼續(xù)一段時間。　　據中原了解，近期和平區(qū)的同方但近期遠郊區(qū)縣的不俗表現顯示當地樓市的巨大增長潛力。雖然市場觀望氣氛會影響部分樓盤成交，但總體來看，天津樓市在應對政策沖擊方面仍然表現出較強的穩(wěn)定性，這也與天津以自住為主的需求結構有直接關系。本周在新四區(qū)及濱海新區(qū)表現欠佳的情況下，五縣樓市挺身而出，武清、薊縣、寧河均走出翻番行情。相對而言，單條地鐵線的開通對天津樓市影響較為有限?！　≈性J為，“十五條”的核心內容是“套型建筑面積90平方米以下住房必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”，即便這一條能夠認真落實，也至少在一年以后才能對供應市場產生實質性影響。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：　　附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 　　市區(qū)樓市觸底反彈　　，創(chuàng)下自今年3月份以來的新低。據統(tǒng)計。如果按照這一標準，則意味此前“十五條”政策中規(guī)定的“套型建筑面積90平方米以下住房必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”有較大松動。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：　　附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 　　市區(qū)樓市再度探底　　從上圖中可知，本周除河西區(qū)成交量增長兩成外，其它5區(qū)均出現不同程度的下降。據統(tǒng)計。 36 / 36。具體各區(qū)而言，五縣成交量環(huán)比上升22%，而濱海及新四區(qū)略有下降。本周市區(qū)成交量走低的主要原因是由于新增供應量不足，且前段時間成交勢頭較猛。中原認為，此番建設部官員的表態(tài)，顯示主管部門試圖為新政賦予更大的靈活性及適用性，以獲取地方政府的支持，避免“一刀切”的弊端。具體各區(qū)而言，濱海新區(qū)及五縣均有較大幅度下挫。據統(tǒng)計，%；成交均價為6636元/平方米。應該看到，樓市新政本意不在于打壓房地產行業(yè)，并且主要通過市場化解決城市居民住房問題的發(fā)展思路不會改變，因此，房地產作為關系國計民生重要支柱行業(yè)，還將積極應對環(huán)境變化，在自身的規(guī)范發(fā)展中贏得成長空間?！　∥磥硎袌鲱A測　　新政頒布以來，國內一些城市出現成交量大幅下挫現象。據統(tǒng)計，%。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：　　附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 　　市區(qū)樓市窄幅調整　　上周在南開、河西、河東三區(qū)的帶動下，市內成交量觸底回升。最近一段時間天津推出的大型住宅土地主要集中在郊縣，房地產投資重心也在向外圍區(qū)域轉移?，F場，南開區(qū)的TOWN中堂等項目已經進入緊鑼密的前期推廣中，這些新盤也將為市區(qū)樓市帶來新氣象。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：　　附圖1：本周()天津中