【正文】 能做大容積率的同時(shí)，忽略產(chǎn)品自身品質(zhì)的鑄造。項(xiàng)目定位為物流中心，項(xiàng)目四周規(guī)劃天地樓，滿足貿(mào)易、娛樂(lè)、飲食、休閑、汽車美容等需要，項(xiàng)目還規(guī)劃有三星級(jí)酒店、大量停車位充分滿足物流的需要，項(xiàng)目外立面采用中國(guó)民族特色的古樸中式的亮麗風(fēng)格，充分體現(xiàn)高檔次的功能齊全的特色商貿(mào)中心。項(xiàng)目規(guī)劃3棟小高層，1棟多層，準(zhǔn)四星級(jí)酒店，小區(qū)規(guī)劃有水系等景觀，戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。該項(xiàng)目，既有占天占地的商鋪型天地樓，也有花園式的公寓樓，分為二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期興福苑、興新樓和興德樓，二期“興貴苑”，設(shè)計(jì)新穎時(shí)尚、超大樓距、戶型經(jīng)典、交通便利、配套完善。周邊有陽(yáng)光水岸、華銀花園，隨著各小區(qū)交房入住，周邊已經(jīng)有一定人氣，項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，目前轉(zhuǎn)讓價(jià)為1650元/㎡。小區(qū)地勢(shì)較低，下雨天氣雨水容易形成倒灌情況。周邊公園、河流等自然環(huán)境保護(hù)很好，空氣清新，夏季清涼舒適?！镜谒牟糠帧康卤？h樓盤(pán)調(diào)查分析鑫源南隆大街南段興和家園、德盛路東段山水碧苑臨街商鋪，在尚未形成良好的商業(yè)氛圍的情況下商鋪的業(yè)主對(duì)租金的期望值都較高，在20元/㎡。東安路業(yè)態(tài)分布：東 安 路經(jīng)營(yíng)種類賓館五金醫(yī)藥通訊家電裝修美發(fā)娛樂(lè)餐飲日雜數(shù)量46137155165172比列%%%%%%%%%1%經(jīng)營(yíng)種類家具茶葉服裝鞋店超市化妝品文具其他合計(jì)數(shù)量5658173271967292比列%%%%%%%南北步行街南北步行街實(shí)際上是位于南北兩側(cè)的商業(yè)步行休閑街，由清水河把兩條街分為南北兩街，由三座橋聯(lián)通兩街，使南北步行街連為一體。德保縣以德盛大道、東安大道為主要的商業(yè)大道，輔以各約150米長(zhǎng)左右的南、北步行街，以及南北走向的隆南大道構(gòu)成了德保主要的商業(yè)干道；中心市場(chǎng)、南橋交易市場(chǎng)作為比較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，服務(wù)于整個(gè)德?？h城居民，以及在圩日期間，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民趕集的主要場(chǎng)所，商貿(mào)比較繁榮；而東盟商務(wù)區(qū)則是德保集美食、娛樂(lè)、休閑、賓館等多功能為一體的商業(yè)聚集區(qū)，是一個(gè)具有特色的綜合性商業(yè)區(qū)。建設(shè)工程的建設(shè)也帶動(dòng)了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)新興工業(yè)城市和現(xiàn)代化文明城市展現(xiàn)在人們的眼前。土地供應(yīng)主要集中在2005年，說(shuō)明2005年是德保房地產(chǎn)發(fā)展的起點(diǎn)。其中山水碧苑、陽(yáng)光水岸、德利山莊、德保新城項(xiàng)目已全面完成銷售交付使用；興和家園一期已售磬，二期僅剩下少量的頂層戶型；華銀花園是華銀鋁業(yè)定向開(kāi)發(fā)，二期剩余約90套；德保美食城、閩都花園、德保商貿(mào)城、西南驛站均為商住項(xiàng)目，都由于資金等各方面原因尚未正式發(fā)售。德保財(cái)政收入不斷創(chuàng)新高，2007年突破2億元大關(guān)，到2008年突破3億元大關(guān)，2009年值得期待。生產(chǎn)總值穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。農(nóng)作物分布大致上可以分為：西北部為玉米、中稻、豆類、茶葉區(qū)域；西部為玉米、豆類、中稻、黃皮果、李果區(qū)域；中部為甘蔗、雙季稻、中稻、玉米、水果區(qū)域；東南部為雙季稻、中稻、玉米、花生、李果、柑桔、蕉類區(qū)域。壯族聚居的大縣，當(dāng)?shù)氐膲炎逦幕嘧硕嗖省ｋS著華銀鋁的逐步投產(chǎn)，鐵路、高速公路的相繼動(dòng)工，德保的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將進(jìn)一步完善，以兩口岸物流貿(mào)易為主的交通樞紐區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)，為保障德保工業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的契機(jī)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)停車專業(yè)項(xiàng)目——西南驛站正在啟動(dòng)中。4個(gè)鎮(zhèn)：城關(guān)、隆桑、敬德、足榮，14個(gè)鄉(xiāng)：東關(guān)、都安、馬隘、古壽、那甲、榮華、燕峒、興旺、龍光、大旺、巴頭、扶平、東凌、樸圩?！粜姓爡^(qū)及人口全縣轄14個(gè)鄉(xiāng)4個(gè)鎮(zhèn)。缺少停車場(chǎng)、中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、廣場(chǎng)。具體位置位于快速干線北側(cè)。人文景觀：縣境內(nèi)居住著壯、漢、瑤等民族，%，%。（、），另外還有2138公頃的宜農(nóng)荒地。GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式GDP增長(zhǎng)率小于4%45%58%大于8%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展德保近年來(lái)整體經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，年均增長(zhǎng)25％；，%?！簟叭螽a(chǎn)業(yè)”結(jié)構(gòu)◆德保財(cái)政收入隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近年德保財(cái)政收入顯著提高，年均提高30%?！镜诙糠帧康卤？h房地產(chǎn)市場(chǎng)概況四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況德保房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)百色市屬11個(gè)縣、區(qū)的同類縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)（平果、田東、田陽(yáng)、隆林）的發(fā)展，起步相對(duì)比較慢，自2005年才開(kāi)始較為集中的出現(xiàn)土地拍賣，但發(fā)展非常速度，勢(shì)頭猛烈，到目前為止，共有9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。五、 近幾年土地供應(yīng)情況出讓時(shí)間位置面積（畝）容積率建筑密度總金額（萬(wàn)元）備注04年12月城關(guān)鎮(zhèn)隆安大街50————400德保九鼎實(shí)業(yè)公司05年3月民政福利院40245%1110德保德立地產(chǎn)公司05年7月原皮革廠2540%660百色廣聯(lián)地產(chǎn)公司05年9月城北區(qū)5335%1007德保鴻程地產(chǎn)公司05年9月南環(huán)路76————2455興和地產(chǎn)公司06年12月上甲路46240%1114德保恒俞地產(chǎn)公司合計(jì)290畝（193430㎡） 小結(jié)：◆德?？h商品住宅的土地的出讓供應(yīng)開(kāi)始于2004年底，起步較晚（百色市平果縣、田陽(yáng)、田東出現(xiàn)在2001年）。各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目共６５項(xiàng)，這些改造項(xiàng)目工程并已于２００８年全部建成投入使用。二、 商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 德保目前商業(yè)網(wǎng)絡(luò)主要由中心市場(chǎng)、南橋交易市場(chǎng)、東盟商務(wù)區(qū)等商業(yè)點(diǎn)和德盛大道、東安大道、南北步行街、南隆大街等商業(yè)干道構(gòu)成；通過(guò)點(diǎn)、線的連接和組合構(gòu)成了德保目前的整個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。德盛路業(yè)態(tài)分布：德 盛 路經(jīng)營(yíng)種類賓館五金醫(yī)藥通訊家電裝修美發(fā)娛樂(lè)維修機(jī)電數(shù)量61062537138815比列%%%%%%%%%%經(jīng)營(yíng)種類家具茶葉服裝雜貨超市建材糧油其他合計(jì)數(shù)量31418173201250238比列%%%%%5%21%東安大街（中興路） 東安大街也是德保最為繁榮、最為古老的商業(yè)街，百貨大樓、中心市場(chǎng)就位于該路段；東安大街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，服裝超市、利客隆超市、服裝專賣店、鞋店、化妝品、藥店、移動(dòng)、電信營(yíng)業(yè)廳等各種經(jīng)營(yíng)種類都具備； 雖然作為最為繁榮的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和種類最為豐富的商業(yè)街，但其街道狹窄，建筑外立面陳舊，鋪面經(jīng)營(yíng)商品的形象和檔次都以中低檔為主，整條商業(yè)街顯得比較雜亂和破舊。各街道地段優(yōu)勢(shì)差異性比較小，以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的檔次相當(dāng)，租金價(jià)格的層次差別也不大，因此租金水平相差不大，主要集中在3050元/㎡；德盛大道主要以日雜批發(fā)為主，交易額相對(duì)較大，能夠支撐相對(duì)較高的租金；東安大街作為最繁榮的商業(yè)街，其租金水平自然不低；步行街規(guī)模較小，租金水平差別不大。六、 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著華銀鋁業(yè)公司的逐步投產(chǎn)，資金流、物流、人流不斷的涌進(jìn)，商業(yè)的逐漸繁華，德保商業(yè)的升級(jí)換代是必然的，商業(yè)格局的改變是發(fā)展的趨勢(shì)；德保商業(yè)將朝著商業(yè)功能、網(wǎng)點(diǎn)更完善、購(gòu)物環(huán)境更好、商業(yè)業(yè)態(tài)更為豐富的方向發(fā)展： 隨著華銀鋁生活區(qū)的逐漸落成，以及云山大道的規(guī)劃，新的行政中心的落成，德保城區(qū)西部的商業(yè)將會(huì)得到極大的快速發(fā)展； 隨著東安大街的擴(kuò)建和改建，以及中心市場(chǎng)的搬遷，東安大街的形象將會(huì)大為改觀，成為一條城市的形象街； 德保目前的商業(yè)檔次太低，形象較差，隨著德保經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高檔形象的精品店、專賣店、連鎖店將會(huì)逐步進(jìn)入市場(chǎng)，極大改觀、提升整個(gè)商業(yè)形象； 德保目前尚無(wú)大規(guī)模的商場(chǎng)、家電城、通訊城和百貨超市，大型購(gòu)物商場(chǎng)的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)德保單一商業(yè)街的簡(jiǎn)單商業(yè)業(yè)態(tài)，使德保的購(gòu)物環(huán)境更舒適，業(yè)態(tài)更豐富； 由于德保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和街道比較分散，聚集效應(yīng)不是很明顯，而一些具有特色的休閑商業(yè)街將會(huì)不斷涌現(xiàn)，將會(huì)更為豐富德保的商業(yè)類型； 隨著城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求不斷增加，新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將會(huì)不斷增加； 德保城西區(qū)目前的商業(yè)尚處于初期階段，隨著城市的向西發(fā)展，該區(qū)域必將打造成一個(gè)多功能、綜合性的商業(yè)區(qū)域； 商業(yè)總體結(jié)論： 新開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的臨街商鋪供應(yīng)量很大，空置率非常高，市場(chǎng)總體租金水平較低，缺少大型購(gòu)物商業(yè)場(chǎng)所。山水碧苑開(kāi)發(fā)商百色廣聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)系電話07763829888 3829887項(xiàng)目地址城關(guān)鎮(zhèn)德盛路富田小區(qū)總占地面積1660