【正文】 乃至廣西重要的鋁工業(yè)基地。人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關系表人均GDP（美元）80013001300—80008000—1300013000以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段近年來隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由2004年的6012元增加到2008年的15411元，年均增長21％；2008年德保城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2200美元，%。根據(jù)左圖數(shù)據(jù)，2004年、2005年、2006年、2007年、%、%、%、%、%，五年增長率均超過8%。全縣面積257503公頃，%。農(nóng)業(yè)資源全縣總面積257503公頃，耕地面積23070公頃（其中水田154035畝，旱地192015畝），有灌溉設施的110000畝。鋁業(yè)的發(fā)展為開展工業(yè)旅游也提供了優(yōu)勢條件。區(qū)內還有黃連山和后龍山兩個自然保護區(qū)。旅游資源自然景觀：德?？h境內山巒連綿，平均海拔600米。鐵路站場布置在中心城區(qū)以北，工業(yè)區(qū)以南，充分照顧到兩方面的需求。高速公路德保段進出口位于念色。公路技術等級低，干支不能較好的連通，降低了整個公路網(wǎng)的運營效率。2008年末，作為一個少數(shù)民族縣，壯族人口在全縣占有很大比例，%；%，位居第二；%?？h城距自治區(qū)首府南寧市275公里，距百色市人民政府駐地129公里，距南昆鐵路田東火車站86公里，距右江航道的平馬鎮(zhèn)航站85公里，距靖西的龍邦口岸93公里，距那坡縣平孟口岸107公里，處于邊防二線。東部與天等縣和田東縣相連，西南部和靖西縣接壤，北和田陽縣、百色市相毗鄰，西南面靠近越南社會主義共和國。185個村民委，2016個自然屯。公路網(wǎng)目前雖已形成一定的規(guī)模，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，道路的相對不足凸現(xiàn)出來，已經(jīng)成為制約經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。規(guī)劃高速公路北由百色經(jīng)田陽、那甲、念色、那隆，南至興旺西往靖西，東經(jīng)燕峒往天等。公路客、貨運交通設施：客運站按客、貨流方向分別布置在中心城區(qū)的東側和西側；東客運站布置在樂觀巖南，德盛路北側；西客運站布置在城西組團中心附近，鑒河南路西側?！舻卤ＹY源礦產(chǎn)資源重要礦產(chǎn)資源有鋁土礦、銅、重晶石、錳、硫鐵等21種，錳礦儲量163萬噸，大理石儲量2590萬立方米，重晶石儲量3000萬噸。吉星巖素有“亞洲第一洞”的美稱，正處于開發(fā)的初步階段。主要有：歌圩文化、壯劇文化、桿欄文化、壯醫(yī)文化、壯錦文化、麼教文化。黑糯米酒有天然色素、瓊香，富含18種氨基酸和豐富的葡萄糖，具有健腦活血、養(yǎng)血益壽之功效，1998年獲得中國文化名酒稱號。林業(yè)資源德?？h位于北回歸線上，屬亞熱帶季風氣候區(qū)，光照充足，熱量豐富，雨量充沛，為天然闊葉林、灌木林和各種人工用材林的生長創(chuàng)造了良好的自然條件。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向特色農(nóng)業(yè)轉變，工業(yè)進程加快，錳、鋁系工業(yè)初具規(guī)模，基礎設施建設成績顯著，從2004年德保的經(jīng)濟得到快速發(fā)展?！羧司鵊DP2008年德保縣人均GDP為2200美元左右，根據(jù)以上的標準判斷，德保縣當前人均GDP水平下，房地產(chǎn)發(fā)展處于住房快速上升階段。德保三大產(chǎn)業(yè)結構經(jīng)過不斷優(yōu)化，：：：：。財政收入的穩(wěn)定快速增長，確保市政建設的加快，近幾年德?？h城的市政配套建設不斷完善，特別是縣城綠化率高達到37%。伴隨著隨著城市基礎設施的完善，投資熱潮不斷加劇，將吸引大量的外來商家落戶德保，為房地產(chǎn)未來的投資開發(fā)提供廣闊的空間。短期而言，德保房地產(chǎn)住宅市場存在無房可售的格局，隨著下半年各項目的正式發(fā)售，商業(yè)物業(yè)部分將會出現(xiàn)群雄爭霸的局面。加上受到購買力影響，在同類縣級市場的公寓住宅價格達到13001400元/㎡時，德保目前的住宅價格在12001300元/㎡左右徘徊，價格攀升緩慢。土地供應的集中，讓市場上在短期間內出現(xiàn)一定數(shù)量的商品房住宅小區(qū)。六、 市政配套設施建設德?？h近年大力開展城市建設，投資1070萬元，完成了市政小廣場、江濱游覽路、云山夜景最大限度的保持了城區(qū)內河流的原生態(tài)景觀，城區(qū)各景觀山體得到了很好的保護。通過各項市政工程的建設城區(qū)新增綠地面積1500平方米，%。并把德保分為南、北兩部分；東安大街與中軸德盛大道平行，是德?？h城最繁榮的商業(yè)干道。三、 商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布◆德盛大道:德盛大道作為德保的主要交通和商業(yè)干道,是德保最繁榮的商業(yè)街道之一,德保汽車站就位于該路段。東段還分布了建材、超市、餐飲等比較能夠聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài),因此該路段也是德保最繁榮的路段之一。南街長約130米，由縣房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，共26間鋪面，采取了騎樓風格的建筑形式。該路段也是通往靖西的主干道，交通便利、發(fā)達，因此根據(jù)其路段特征，形成了以建材、裝飾經(jīng)營為主的商業(yè)特色街道；建材經(jīng)營已成行成市，經(jīng)營狀況比較好。五、 商業(yè)特征分析 目前德保商業(yè)主要依靠自發(fā)形成，中心主要集中在城北區(qū)，以南北步行街和東安大街、中心市場為中心構筑的商業(yè)中心。 中低檔的商業(yè)街和超市構成了目前德保主要的兩種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型購物百貨商場的缺乏，精品街不足，造成了目前德保商業(yè)形象檔次低，業(yè)態(tài)單一的狀態(tài)。華興苑項目名稱鑫源 廣聯(lián)因其所處位置離縣城中心較遠，所以開發(fā)商在社區(qū)配套和流經(jīng)小區(qū)的鑒河上做文章，中心花園位置設置籃球場，行人道兩旁有一定綠化。項目總體品質不錯。人流量少，導致1樓臨街商鋪的銷售率低、出租率低。小區(qū)規(guī)劃有一層3300㎡的農(nóng)貿(mào)市場，原中心市場將搬遷至項目的農(nóng)貿(mào)市場。項目沿江、沿街的天地樓鋪面、商場鋪面連為一體，構成一條商業(yè)街，共約1200米長，并與華銀鋁生活區(qū)商鋪、陽光水岸沿街商鋪相連，依托城西新建小區(qū)人氣，打造城西商業(yè)中心，依靠項目內農(nóng)貿(mào)市場，帶到整個商業(yè)中陽光水岸項目名稱陽光水岸開發(fā)商廣西德保恒俞置業(yè)有限公司聯(lián)系電話項目地址上甲路總占地面積50畝總建筑面積66000㎡容積率總戶數(shù)456戶綠化率35%建筑形態(tài)7層（有雜物房）總棟數(shù)17棟銷售方式首付30%開工時間2005年9月竣工時間2007年10月開盤時間2006年3月住宅戶型面積套數(shù)天地樓260340㎡兩房兩廳一衛(wèi)90㎡三房兩廳兩衛(wèi)100121㎡四房兩廳兩衛(wèi)135㎡起步價1200元/㎡最高價1400元/㎡均價1300元/㎡銷售情況已售完商鋪量面積㎡價格均價元/㎡銷售情況評述：項目位于蓮城路西段上甲路、德保城西新區(qū)，項目外墻橘紅紅色墻磚、頂層乳白色點綴，戶型為大陽臺、大客廳，一梯兩戶、南北朝向，三房、四房占比例大，戶型面積與市場需求吻合，上甲路、蓮城路沿路為帶商鋪天地樓，小區(qū)設有噴泉、小橋、涼亭等景觀，綠化以低矮花草為主，樓間距大而綠化簡單而顯得空蕩。一期外墻白色涂料為主，戶型為大陽臺、大客廳，一梯兩戶、南北朝向，三房、四房占比例大，戶型面積與市場需求吻合，建筑為7層，臨市政路規(guī)劃兩層商鋪，小區(qū)設有會所等配套，中間有超大型廣場，綠化高達35%以上，項目總體依靠河流大做文章，沿河設置多處景觀點。項目全線黃金街鋪，占據(jù)德?？h城新興商圈核心地位，是德?？h最具商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ纳淀椖?。由于開發(fā)商在德保已經(jīng)開發(fā)了有很好口碑的山水碧園小區(qū)，從小區(qū)規(guī)劃、配套設施、園林設計、戶型等有很大優(yōu)勢，對于德保美食城住宅部分銷售有很大的口碑作用，而商業(yè)將是該項目的難點。劣勢：地理位置偏遠，周邊配套設施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。劣勢：地理位置偏遠，周邊配套設施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。劣勢：地理位置偏遠，周邊配套設施缺乏，生活便捷性差。隨著各個項目的銷售完成，天地樓物業(yè)開始逐步退出人們的視野。主要體現(xiàn)為：i. 樓間距狹窄約（812米為主）；ii. 外墻主要使用涂料，雖交付使用初期色澤鮮亮，經(jīng)歷1個雨季后，污垢很多。德保房地產(chǎn)市場具有一般縣級房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象，現(xiàn)房轉讓單價比期房銷售單價低100元/平方米。各個項目的住宅存量基本消化完成，目前市場僅有興和家園項目剩余為數(shù)不多頂層住宅。各項目的臨街商鋪無統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在市場供應量較大的情況下，銷售價格攀升緩慢，同時各項目商鋪銷售后的空置率很高。開發(fā)商的營銷意識薄弱，商業(yè)項目銷售現(xiàn)場包裝不能體現(xiàn)其商業(yè)氛圍，銷售物料不全推廣力度也非常弱，無明確推廣主題和方向。大招商引資力度的同時，政府也加快了城市建設的步伐，從2004年開始，該縣投資上億元，對舊城進行全面改造，先后完成縣城肥皇、鑒小、東蒙、農(nóng)行、人行、電業(yè)等7個居民住宅區(qū)的道路硬化、綠化、亮化建設；對西橋至南橋左右兩岸進行拆遷和改造，建設成江濱游覽帶；完成中興商業(yè)步行街一、二期工程建設；完成德盛路口至友誼林岔路的出城路拓寬改建工程，同時實施兩邊人行道建設；完成對城區(qū)臨街樓房穿衣戴帽改造工程；完成云山廣場、東蒙開發(fā)區(qū)建設，等等，城市環(huán)境美化的同時也帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，興和家園、廣聯(lián)18