【正文】 乃至廣西重要的鋁工業(yè)基地。人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP（美元）80013001300—80008000—1300013000以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段近年來隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由2004年的6012元增加到2008年的15411元，年均增長21％；2008年德保城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2200美元，%。根據(jù)左圖數(shù)據(jù)，2004年、2005年、2006年、2007年、%、%、%、%、%，五年增長率均超過8%。全縣面積257503公頃，%。農(nóng)業(yè)資源全縣總面積257503公頃，耕地面積23070公頃（其中水田154035畝，旱地192015畝），有灌溉設(shè)施的110000畝。鋁業(yè)的發(fā)展為開展工業(yè)旅游也提供了優(yōu)勢條件。區(qū)內(nèi)還有黃連山和后龍山兩個(gè)自然保護(hù)區(qū)。旅游資源自然景觀：德保縣境內(nèi)山巒連綿，平均海拔600米。鐵路站場布置在中心城區(qū)以北，工業(yè)區(qū)以南，充分照顧到兩方面的需求。高速公路德保段進(jìn)出口位于念色。公路技術(shù)等級低，干支不能較好的連通，降低了整個(gè)公路網(wǎng)的運(yùn)營效率。2008年末，作為一個(gè)少數(shù)民族縣，壯族人口在全縣占有很大比例，%；%，位居第二；%。縣城距自治區(qū)首府南寧市275公里，距百色市人民政府駐地129公里，距南昆鐵路田東火車站86公里，距右江航道的平馬鎮(zhèn)航站85公里，距靖西的龍邦口岸93公里，距那坡縣平孟口岸107公里，處于邊防二線。東部與天等縣和田東縣相連，西南部和靖西縣接壤，北和田陽縣、百色市相毗鄰，西南面靠近越南社會(huì)主義共和國。185個(gè)村民委，2016個(gè)自然屯。公路網(wǎng)目前雖已形成一定的規(guī)模，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，道路的相對不足凸現(xiàn)出來，已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。規(guī)劃高速公路北由百色經(jīng)田陽、那甲、念色、那隆，南至興旺西往靖西，東經(jīng)燕峒往天等。公路客、貨運(yùn)交通設(shè)施：客運(yùn)站按客、貨流方向分別布置在中心城區(qū)的東側(cè)和西側(cè)；東客運(yùn)站布置在樂觀巖南，德盛路北側(cè)；西客運(yùn)站布置在城西組團(tuán)中心附近，鑒河南路西側(cè)。◆德保資源礦產(chǎn)資源重要礦產(chǎn)資源有鋁土礦、銅、重晶石、錳、硫鐵等21種，錳礦儲(chǔ)量163萬噸，大理石儲(chǔ)量2590萬立方米，重晶石儲(chǔ)量3000萬噸。吉星巖素有“亞洲第一洞”的美稱，正處于開發(fā)的初步階段。主要有：歌圩文化、壯劇文化、桿欄文化、壯醫(yī)文化、壯錦文化、麼教文化。黑糯米酒有天然色素、瓊香，富含18種氨基酸和豐富的葡萄糖，具有健腦活血、養(yǎng)血益壽之功效，1998年獲得中國文化名酒稱號(hào)。林業(yè)資源德?？h位于北回歸線上，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，熱量豐富，雨量充沛，為天然闊葉林、灌木林和各種人工用材林的生長創(chuàng)造了良好的自然條件。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向特色農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，工業(yè)進(jìn)程加快，錳、鋁系工業(yè)初具規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績顯著，從2004年德保的經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。◆人均GDP2008年德?？h人均GDP為2200美元左右，根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，德保縣當(dāng)前人均GDP水平下，房地產(chǎn)發(fā)展處于住房快速上升階段。德保三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過不斷優(yōu)化，：：：：。財(cái)政收入的穩(wěn)定快速增長，確保市政建設(shè)的加快，近幾年德保縣城的市政配套建設(shè)不斷完善，特別是縣城綠化率高達(dá)到37%。伴隨著隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資熱潮不斷加劇，將吸引大量的外來商家落戶德保，為房地產(chǎn)未來的投資開發(fā)提供廣闊的空間。短期而言，德保房地產(chǎn)住宅市場存在無房可售的格局，隨著下半年各項(xiàng)目的正式發(fā)售，商業(yè)物業(yè)部分將會(huì)出現(xiàn)群雄爭霸的局面。加上受到購買力影響，在同類縣級市場的公寓住宅價(jià)格達(dá)到13001400元/㎡時(shí)，德保目前的住宅價(jià)格在12001300元/㎡左右徘徊，價(jià)格攀升緩慢。土地供應(yīng)的集中，讓市場上在短期間內(nèi)出現(xiàn)一定數(shù)量的商品房住宅小區(qū)。六、 市政配套設(shè)施建設(shè)德保縣近年大力開展城市建設(shè)，投資1070萬元，完成了市政小廣場、江濱游覽路、云山夜景最大限度的保持了城區(qū)內(nèi)河流的原生態(tài)景觀，城區(qū)各景觀山體得到了很好的保護(hù)。通過各項(xiàng)市政工程的建設(shè)城區(qū)新增綠地面積1500平方米，%。并把德保分為南、北兩部分；東安大街與中軸德盛大道平行，是德?？h城最繁榮的商業(yè)干道。三、 商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布◆德盛大道:德盛大道作為德保的主要交通和商業(yè)干道,是德保最繁榮的商業(yè)街道之一,德保汽車站就位于該路段。東段還分布了建材、超市、餐飲等比較能夠聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài),因此該路段也是德保最繁榮的路段之一。南街長約130米，由縣房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，共26間鋪面，采取了騎樓風(fēng)格的建筑形式。該路段也是通往靖西的主干道，交通便利、發(fā)達(dá)，因此根據(jù)其路段特征，形成了以建材、裝飾經(jīng)營為主的商業(yè)特色街道；建材經(jīng)營已成行成市，經(jīng)營狀況比較好。五、 商業(yè)特征分析 目前德保商業(yè)主要依靠自發(fā)形成，中心主要集中在城北區(qū)，以南北步行街和東安大街、中心市場為中心構(gòu)筑的商業(yè)中心。 中低檔的商業(yè)街和超市構(gòu)成了目前德保主要的兩種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型購物百貨商場的缺乏，精品街不足，造成了目前德保商業(yè)形象檔次低，業(yè)態(tài)單一的狀態(tài)。華興苑項(xiàng)目名稱鑫源 廣聯(lián)因其所處位置離縣城中心較遠(yuǎn)，所以開發(fā)商在社區(qū)配套和流經(jīng)小區(qū)的鑒河上做文章，中心花園位置設(shè)置籃球場，行人道兩旁有一定綠化。項(xiàng)目總體品質(zhì)不錯(cuò)。人流量少，導(dǎo)致1樓臨街商鋪的銷售率低、出租率低。小區(qū)規(guī)劃有一層3300㎡的農(nóng)貿(mào)市場，原中心市場將搬遷至項(xiàng)目的農(nóng)貿(mào)市場。項(xiàng)目沿江、沿街的天地樓鋪面、商場鋪面連為一體，構(gòu)成一條商業(yè)街，共約1200米長，并與華銀鋁生活區(qū)商鋪、陽光水岸沿街商鋪相連，依托城西新建小區(qū)人氣，打造城西商業(yè)中心，依靠項(xiàng)目內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，帶到整個(gè)商業(yè)中陽光水岸項(xiàng)目名稱陽光水岸開發(fā)商廣西德保恒俞置業(yè)有限公司聯(lián)系電話項(xiàng)目地址上甲路總占地面積50畝總建筑面積66000㎡容積率總戶數(shù)456戶綠化率35%建筑形態(tài)7層（有雜物房）總棟數(shù)17棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年9月竣工時(shí)間2007年10月開盤時(shí)間2006年3月住宅戶型面積套數(shù)天地樓260340㎡兩房兩廳一衛(wèi)90㎡三房兩廳兩衛(wèi)100121㎡四房兩廳兩衛(wèi)135㎡起步價(jià)1200元/㎡最高價(jià)1400元/㎡均價(jià)1300元/㎡銷售情況已售完商鋪量面積㎡價(jià)格均價(jià)元/㎡銷售情況評述：項(xiàng)目位于蓮城路西段上甲路、德保城西新區(qū)，項(xiàng)目外墻橘紅紅色墻磚、頂層乳白色點(diǎn)綴，戶型為大陽臺(tái)、大客廳，一梯兩戶、南北朝向，三房、四房占比例大，戶型面積與市場需求吻合，上甲路、蓮城路沿路為帶商鋪天地樓，小區(qū)設(shè)有噴泉、小橋、涼亭等景觀，綠化以低矮花草為主，樓間距大而綠化簡單而顯得空蕩。一期外墻白色涂料為主，戶型為大陽臺(tái)、大客廳，一梯兩戶、南北朝向，三房、四房占比例大，戶型面積與市場需求吻合，建筑為7層，臨市政路規(guī)劃兩層商鋪，小區(qū)設(shè)有會(huì)所等配套，中間有超大型廣場，綠化高達(dá)35%以上，項(xiàng)目總體依靠河流大做文章，沿河設(shè)置多處景觀點(diǎn)。項(xiàng)目全線黃金街鋪，占據(jù)德?？h城新興商圈核心地位，是德?？h最具商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ纳淀?xiàng)目。由于開發(fā)商在德保已經(jīng)開發(fā)了有很好口碑的山水碧園小區(qū)，從小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)、戶型等有很大優(yōu)勢，對于德保美食城住宅部分銷售有很大的口碑作用，而商業(yè)將是該項(xiàng)目的難點(diǎn)。劣勢：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。劣勢：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。劣勢：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施缺乏，生活便捷性差。隨著各個(gè)項(xiàng)目的銷售完成，天地樓物業(yè)開始逐步退出人們的視野。主要體現(xiàn)為：i. 樓間距狹窄約（812米為主）；ii. 外墻主要使用涂料，雖交付使用初期色澤鮮亮，經(jīng)歷1個(gè)雨季后，污垢很多。德保房地產(chǎn)市場具有一般縣級房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象，現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓單價(jià)比期房銷售單價(jià)低100元/平方米。各個(gè)項(xiàng)目的住宅存量基本消化完成，目前市場僅有興和家園項(xiàng)目剩余為數(shù)不多頂層住宅。各項(xiàng)目的臨街商鋪無統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在市場供應(yīng)量較大的情況下，銷售價(jià)格攀升緩慢，同時(shí)各項(xiàng)目商鋪銷售后的空置率很高。開發(fā)商的營銷意識(shí)薄弱，商業(yè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場包裝不能體現(xiàn)其商業(yè)氛圍，銷售物料不全推廣力度也非常弱，無明確推廣主題和方向。大招商引資力度的同時(shí)，政府也加快了城市建設(shè)的步伐，從2004年開始，該縣投資上億元，對舊城進(jìn)行全面改造，先后完成縣城肥皇、鑒小、東蒙、農(nóng)行、人行、電業(yè)等7個(gè)居民住宅區(qū)的道路硬化、綠化、亮化建設(shè)；對西橋至南橋左右兩岸進(jìn)行拆遷和改造，建設(shè)成江濱游覽帶；完成中興商業(yè)步行街一、二期工程建設(shè)；完成德盛路口至友誼林岔路的出城路拓寬改建工程，同時(shí)實(shí)施兩邊人行道建設(shè)；完成對城區(qū)臨街樓房穿衣戴帽改造工程；完成云山廣場、東蒙開發(fā)區(qū)建設(shè)，等等，城市環(huán)境美化的同時(shí)也帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，興和家園、廣聯(lián)18