深圳寶安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 項目按照統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，計劃分三期自東向西滾 動開發(fā)，開發(fā)期為 4 年，預計到 2020 年，一個親水型、國際化、生態(tài)式、標志性、亞熱帶濱海純正生活岸線的高尚住宅區(qū)將屹立在寶安中心區(qū)。 該項目戶戶均有錯層大露臺，大部分戶型有雙露臺入戶花園，部分戶型有雙露臺設(shè)計和躍式設(shè)計。項目所在的寶安中心區(qū)N4 地塊位于寶安大道、新湖路、裕安西路、創(chuàng)業(yè)一路圍合處。 五、重點個案分析 項目名稱：菁英趣庭 基本數(shù)據(jù) 占地面積 : M2 容積率： 位置 : 寶安中心區(qū)寶安大道與裕安路交會處 建筑類別：高層 總戶數(shù) : 738 套 樓盤規(guī) 劃及銷售進度 菁英趣庭由 6 座 1824 層高層建筑半圍合而成，花樣年擔任物業(yè)管理顧問，讓半圍合的小區(qū)實行全封閉的人性化管理，既有效隔離外界的干擾，又體驗生活便利。 龍華片區(qū)在 2020 年出現(xiàn)一個真正井噴的行情。 2020 年 19 月寶安住宅銷售價位 統(tǒng)計 價位 套數(shù) 建筑面積 金額 均價 (建面 ) 每套面積 4000 元以下 825 2338/412495 4000 到 6000 4877 5431/026738 6000 到 8000 7562 6768/903425 8000 到 1 萬 403 8511/709745 1 萬元以上 443 27171/557395 不同價位住宅銷售面積比例 三、寶安房地產(chǎn)市場分析 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，寶安區(qū)上半年所入市的項目基本上以中大戶型為主，從西城上筑、富通城 2 期直至金地 ?梅隴鎮(zhèn)等大體量的項目不難看出，中大戶型依然在關(guān)外 市場有著強力的購買力支撐；而小戶型產(chǎn)品則出現(xiàn)了短期稀缺的局面，純小戶產(chǎn)品的市場投放量較去年同比下降了 21%左右，通過我司市場研究部分析，造成這個局面的原因可以分為以下幾個方面 —— （ 1） . 價格差：關(guān)外與關(guān)內(nèi)項目的價格差仍然是吸引關(guān)內(nèi)置業(yè)群體選擇在關(guān)外置業(yè)居家的重要因素，對于寶安地區(qū)而言，由于與南山、福田地區(qū)的房價仍有一定的差距，那么許多關(guān)內(nèi)的置業(yè)群體只好退而求其次，從而選擇了價格相對較近的臨近地區(qū)進行置業(yè)； （ 2） . 關(guān)外片區(qū)成熟度與知名度的不斷提升：隨著近二年來關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)量的急劇下 滑以及價格的上漲，關(guān)內(nèi)所提供的住宅的選擇面也越來越窄，同時深圳西岸（寶安中心區(qū)）與二線關(guān)拓展區(qū)（龍華片區(qū)）的大規(guī)劃開發(fā)建設(shè)憑借其優(yōu)越的規(guī)劃、產(chǎn)品的品質(zhì)及大規(guī)模的宣傳推廣從而一舉受到關(guān)內(nèi)及本地置業(yè)群體的青睞，從而成為 2020 年之后的新一輪的置業(yè)熱點； （ 3） . 二線關(guān)功能的弱化及交通設(shè)施的極大改善：隨著二線關(guān)的功能逐步弱化，越來越多的置業(yè)客戶對于 “關(guān)內(nèi) ”、 “關(guān)外 ”的明確界限也愈加淡化，關(guān)內(nèi)的人群再不會因為居住在關(guān)內(nèi)而心存優(yōu)越，關(guān)外的人群也不會想盡辦法一定要 “擠 ”進關(guān)內(nèi)；同時隨著清平快線、梅龍路、寶安 大道等主干道的建設(shè)開通，大大的拉近了關(guān)內(nèi)外之間的距離，解決了關(guān)內(nèi)外行路難的問題； （ 4） . 政策的導向：隨著國土部門一系列政策的出臺，嚴控房地產(chǎn)住宅投資市場，重拳打擊炒房行為，使得地產(chǎn)開發(fā)者的開發(fā)方向更加嚴密謹慎，不敢輕易的推出大體量的純小戶產(chǎn)品；從市場角度來看，投資者也日趨謹慎，形成了持幣待購的觀望局面；二者相結(jié)合，在政策的引導下，小戶型產(chǎn)品的短期缺乏也就順理成章； （ 5） . 片區(qū)功能的特征：無論是寶安中心區(qū)也好還是龍華片區(qū)也好，這些區(qū)域均規(guī)劃成為以純居住性質(zhì)為主，投資大環(huán)境相對市內(nèi)較 差，以單純投資為主的小戶型所承接的投資風險性高； 四、各片區(qū)發(fā)展趨勢 2020 年下半年開始，由于南山一手房供應(yīng)緊張，不少人轉(zhuǎn)移到南頭關(guān)外的寶安買房，帶動了寶安一手房價上漲。 近幾年，隨著寶安區(qū)社會經(jīng)濟 的快速發(fā)展以及城市發(fā)展水平的不斷提
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