【正文】 上表亦表明90平米以下戶型存量巨大，%，后期競爭將持續(xù)激烈；216。故其價(jià)格浮動(dòng)存在如下特征：216。年份商品房交易套數(shù)（套）總面積（萬㎡）平均面積（㎡）2010年122332011年130842012年17822從上表可以看出，北海市場商品房成交量呈上升態(tài)勢，同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，客戶的成交面積在逐年遞減，這也反映了目前北海市場以外地投資客為主的消費(fèi)群體對投資總價(jià)的控制和對小戶型產(chǎn)品的投資需求。宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于8% 進(jìn)入高速發(fā)展期 北海市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢,近兩年均達(dá)到16%以上的高增長率。由于高速鐵路，南寧到沿海的距離更短，到沿海三市半個(gè)小時(shí)就可以到達(dá)，而北部灣三地市也將聯(lián)成一體。一個(gè)富庶的大珠三角將推動(dòng)一個(gè)富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動(dòng)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施。（三）便利的交通：西部地區(qū)唯一擁有鐵路、高速公路、空港和海港的城市。 公路：北海市公路交通比較發(fā)達(dá)，桂林經(jīng)南寧至北海的高速公路已經(jīng)全線通車，北海至重慶的高速公路也已經(jīng)開通。10年總量已達(dá)到397億元，%。從上表近三年每月成交走勢圖，我們可以很清楚的發(fā)現(xiàn)：216。 北海市場房地產(chǎn)均價(jià)呈逐步上升態(tài)勢，216。 144平米以上戶型存量較小，總數(shù)約62萬，%，后續(xù)存在一定機(jī)會點(diǎn)。這一方面是來自于年底銀行催款的壓力，一方面是開發(fā)商對銷售戰(zhàn)略的變動(dòng)?？v觀這兩區(qū)，新增項(xiàng)目最多，且未來土地供應(yīng)量也是集中在這兩個(gè)區(qū)域，所以這兩個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目競爭最為激烈。 無海景資源，依賴市中心成熟資源，均價(jià)大多在55006500元/平方米。 麗海明珠 31196 27層高層，11層小高 銀河這個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目離海岸線較遠(yuǎn)，缺乏優(yōu)越的外部景觀資源。小高層。假日公園 33885 高層 【分析】大盤匯聚較多。放眼整個(gè)北海市，高端項(xiàng)目的代表非北部灣1號莫屬。天隆恒大半島、森海豪庭、第九灣、冠山海等項(xiàng)目也均以一線海景自居，同時(shí)內(nèi)部園林各成體系。二線海景（距海邊約13公里）雖然無一線海景，但近海，可以觀海，是北海海景資源次一級區(qū)域。 隨著空間距離變化，物業(yè)規(guī)劃及檔次逐步降低；216。他們處于事業(yè)上升期，有較高的收入，追求休閑的度假生活體驗(yàn)，渴望在一段時(shí)期內(nèi)擁有一份喧囂之外的寧靜，對他們而言，房子提供的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是居住，而是一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂的生活。以周邊樓盤進(jìn)行類比，我項(xiàng)目的核心客戶為度假型客戶和投資度假型客戶，重要客戶為資源占有型客戶，邊緣客戶為養(yǎng)老型客戶，其屬性如下：客戶分類財(cái)富層面特征描述與項(xiàng)目的契合度資源占有型頂端追求資源的占有，鑒賞和收藏★★★★純投資型中端追求投資回報(bào)率★★★★投資度假型高端享受度假生活的同時(shí)注重中長期收益★★★★★休閑度假型高端追求休閑度假生活體驗(yàn)★★★★★養(yǎng)老型中高端追求優(yōu)質(zhì)的空氣和宜居的氛圍★★★剛需型中低端追求便捷的城市生活價(jià)值★改善型中高端追求入則寧靜出則繁華的生活★（二）以外地客戶居多的購房群體2006年起外地客戶成為北海購房主流，支撐了北海房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，是影響北海近幾年房地產(chǎn)市場走勢的主要因素，對房地產(chǎn)交易量的影響表現(xiàn)為：外地人購房占比上升，交易量增加；本地人購房占比下降，交易量減少。（三）客戶需求心理通過對我項(xiàng)目周邊幾個(gè)同級別同類型的重點(diǎn)項(xiàng)目的走訪，我們對客戶需求要素進(jìn)行了一個(gè)關(guān)注度的排序，結(jié)果如下：項(xiàng)目名稱園林建筑風(fēng)格單價(jià)總價(jià)戶型區(qū)位配套天隆三千海136452恒大御景半島462135第九灣562341嘉和冠山海264351森海豪庭564132銀灘萬泉城563241總計(jì)223321142412以關(guān)注程度進(jìn)行排序，最關(guān)注的為1，依次遞減，總分得分最低為綜合關(guān)注度最高的因素。關(guān)注要素接受程度（按關(guān)注程度排列）區(qū)位配套最大程度的海景景觀，優(yōu)質(zhì)的娛樂設(shè)施配套，便利的交通，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套總價(jià)區(qū)間60至100萬單價(jià)區(qū)間5000至8000元的單價(jià)園林中心園林，別墅區(qū)園林，架空層園林戶型大兩房，三房兩廳，大一房，四房建筑風(fēng)格多層洋房，歐式，歐式古典，現(xiàn)代面積區(qū)間80至120平米（四）客戶來源地及客戶種類劃分按照我項(xiàng)目周邊各主力樓盤的一線銷售人員透露，目前北海市場成交客戶構(gòu)成中約有80%為外地客戶。 按平均每省貢獻(xiàn)來排名為東北、華北和華東地區(qū)。六、北海中介分銷情況介紹現(xiàn)在欽北防的三級分銷市場非?；鸨?，基本上各主要在售樓盤都采用了中介分銷的方式。七、項(xiàng)目競爭對手（一）項(xiàng)目競爭對手基本情況從項(xiàng)目體量、產(chǎn)品定位、區(qū)位配套等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合考量后，預(yù)計(jì)我項(xiàng)目的主要競爭對手為以下幾個(gè)項(xiàng)目：競爭樓盤開發(fā)商體量容積率在售均價(jià)主要產(chǎn)品競爭要素恒大御景半島廣州恒大80萬平7500元精裝高層區(qū)位及價(jià)格第九灣亞洲籃華海寶誠37萬平6000元毛坯高層區(qū)位及價(jià)格嘉和冠山海嘉和集團(tuán)100萬平7500元精裝高層，洋房，別墅價(jià)格天隆三千海天隆房地產(chǎn)168萬平13000元毛坯高層，別墅無明顯競爭森海豪庭浙江金昌57萬平5000元毛坯高層，別墅價(jià)格萬泉城二區(qū)廈門住宅28萬平6000元精裝高層，洋房，別墅價(jià)格及售后（二）項(xiàng)目競爭對手主力戶型A和B戶型，三房兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，分區(qū)合理。臥室斜向觀海。以上兩種戶型是森海豪庭的主力加熱銷戶型，也是森海豪庭目前主要對外開放的樣板間戶型。售樓電話：07793133333,07793133888,07793138888售樓地址：廣西北海市銀灘西區(qū)金海岸大道88號開發(fā)商：北海南國天堂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售許可：北建房預(yù)字2011050，北建房預(yù)字2011050。恒大御景半島項(xiàng)目位于北海市西南方，北鄰金海岸大道，南至海景大道。鄰近銀灘公園、冠頭嶺國家森林、海洋之窗。水天一色湖景區(qū)由四個(gè)不同標(biāo)高的水面組成，沿岸布置濱水棧道，親水平臺、生態(tài)島、弧形棧橋、曲折棧橋、湖心景亭，既強(qiáng)調(diào)了地形特征又開門見山的表達(dá)了園林主題。尊貴大房，精致雅室，滿足不同類型的住戶不同的需求?！　『愦笥鞍雿u擁有國際級航母配套，包括風(fēng)情商業(yè)街、大型社區(qū)超市，一所國際雙語幼兒園等?！糁袊鴺?biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者恒大因資金運(yùn)作方面的原因?qū)ι啼伈扇×伺c住宅同期開盤的策略，在2011年9月及10月中進(jìn)行了集中推售，獲取了大量的回籠資金。我公司北海項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2013年十一黃金周時(shí)開盤，按恒大的銷售態(tài)勢，我們可以預(yù)測我公司在2013年的銷售套數(shù)將為150套左右，銷售金額9000萬左右，回款3000萬左右。截至2012年12月6日，恒大御景半島項(xiàng)目總計(jì)已售出商鋪及住宅1182套，㎡，總金額1038913666元。住宅一年內(nèi)結(jié)清付款方式數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（截至2012年12月6日）　套數(shù)金額面積套數(shù)比例金額比例面積比例分期付款（1年）310281304351%%%分期付款（9個(gè)月）2825911162%%%一次性付款（15天）11699909805%%%一次性付款（2個(gè)月）43374037445%%%一次性付款（1個(gè)月）149132781960%%%總計(jì)607543281315結(jié)合住宅的付款方式我們來進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：① 恒大住宅的付款方式多樣，讓客戶可以有多種選擇，體現(xiàn)了恒大的人性化銷售策略，也讓現(xiàn)場的置業(yè)顧問在逼訂時(shí)有了更多的操作空間。由恒大一期住宅銷售的客源地分析，%，%。（八）恒大一期住宅已售戶型分析恒大一期住宅已售戶型分析（截至2012年12月6日）戶型面積套數(shù)成交金額面積小計(jì)面積占比戶數(shù)占比單位面積均價(jià)金額占比2房2廳1衛(wèi)2517208209%%8584%53357390948396251681103983613020982231799712484210830737512777944570262房2廳2衛(wèi)9162182004%%7813%31205758208251261668030979643房2廳1衛(wèi)21799199%%8092%3房2廳2衛(wèi)3029654902%%7695%54686022824921755580771461579610647689464672788482035657328004825431276491056943605949485473146162337201745854839966850759474388207104615721046975504房2廳2衛(wèi)5666373149%%7252%1132997681565980058263764658809375747793從以上已售戶型來分析，恒大兩房的戶型主要集中在80至90平，三房主要集中在110至140平，四房主要集中在160至180平，較北海市場上常見的戶型來說均明顯偏大一些，也從一個(gè)側(cè)面印證了恒大精裝豪宅的品牌定位。中介分銷是對現(xiàn)場銷售的一種極大的助力，可以通過更多種的渠道幫忙宣傳項(xiàng)目，雖然同時(shí)也帶來了一些銷售流程和現(xiàn)場管理上的不便，但在北海目前的市場環(huán)境下，中介分銷仍然是不可或缺的一種營銷手段。從單位利潤率來看，即金額占比大于面積占比，我們可知兩房的小戶型明顯優(yōu)于三房和四房。短信、出租車、雄基DM三個(gè)渠道對客戶上門的推動(dòng)力較小的原因在于：短信停發(fā)；出租車油卡沒到位，降低了出租車帶客的積極性；雄基DM投放量一般；綜上因素導(dǎo)致這三個(gè)渠道效果不明顯。商鋪客戶來源地一期住宅客戶來源地　套數(shù)小計(jì)比例小計(jì)　小計(jì)小計(jì)廣西48%廣西區(qū)內(nèi)319%北海35占區(qū)內(nèi)成交72%北海270占區(qū)內(nèi)成交85%區(qū)外61%外省市地區(qū)737%總計(jì)109100%未統(tǒng)計(jì)19%　　　總計(jì)1075100%由恒大商鋪銷售的客源地分析，%，%。（五）恒大付款方式分析商鋪付款形式分析（截至2012年12月6日）套數(shù)金額比例分期付款179094362%分期付款（1年）2011374309%分期付款（6個(gè)月）1283130%商業(yè)按揭3624546756%特惠按揭2800391%一次性付款3320314367%總計(jì)10966413315%結(jié)合商鋪的付款方式我們來進(jìn)行分析，除商業(yè)按揭和特惠按揭外，恒大目前銷售的商鋪有近62%的款項(xiàng)采用了一年內(nèi)付清的付款方式，預(yù)計(jì)約回款4100萬元，很大程度上提高了恒大資金的流轉(zhuǎn)速度，帶動(dòng)了恒大整體的開發(fā)節(jié)奏。也從側(cè)面反映出恒大的營銷策略主要為品牌形象營銷，對價(jià)格促銷戰(zhàn)略的需求不大。恒大一期住宅銷售情況統(tǒng)計(jì)（截至2012年12月6日）9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)認(rèn)購套數(shù)240832860172634515052535710214665111075面積總價(jià)2102297107981782624566382523057211753898828377323326691044619895943222668474593404884123450521758889387251305783446081533610787984972869402當(dāng)月均價(jià)7996 8008 7397 7472 8077 8453 7985 7670 7607 7217 7969 7560 7160 7205 7912 7876 從恒大的銷售數(shù)據(jù)可以看出，恒大的一期住宅銷售情況比較平穩(wěn)。中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。　　歷年來，金碧物業(yè)及其管理的物業(yè)先后榮獲“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“全國物業(yè)管理先進(jìn)單位”、“中國著