【正文】 場供不應(yīng)求，價(jià)格攀升 從近幾年的房地產(chǎn)市場供需數(shù)據(jù)對比來看， 20xx 年上市 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年預(yù)計(jì)為 2200 萬平方米；而 20xx 年的成交規(guī)模 萬 平方米， 20xx 年成交規(guī)模 萬平方米 ,20xx 年預(yù)計(jì)成交規(guī)模 3300 萬平方米。 然而上述細(xì)則的出臺不會對市場產(chǎn)生較大的消極影響，比如銀行出于自身商業(yè)利益的考慮已開始有相對放寬貸款的趨勢。 政策跟進(jìn)細(xì)則尚待落地 政策的具體實(shí)施細(xì)則是其達(dá)到調(diào)控效果的重要基礎(chǔ)，然而由于本次調(diào)控出臺政策密度很大，加上涉及到的部門較多，因此各項(xiàng)措施的具體落實(shí)還需要一個(gè)過程。 政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微 20xx 年房地產(chǎn)市場在政策層面的關(guān)鍵詞主要是 “ 平穩(wěn) ” 和 “ 細(xì)化 ” ，尤其是針對北京地區(qū)不會出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。而商業(yè)物業(yè)在保持高速增長的同時(shí)，不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之 間的租金水平差異拉大。 利好逐步兌現(xiàn)，需求開始爆發(fā) 中國承諾 20xx年銀行業(yè)和流通領(lǐng)域的全面開放，以及人民幣升值的預(yù)期，主要吸引以外籍客戶為主的投資購房需求；奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成及奧運(yùn)概念的強(qiáng)力推廣，將進(jìn)一步激發(fā)以外地客戶為主的投資加自住型購房需求；而對今后房價(jià)仍會上漲的預(yù)期，將使得北京本地客戶剛性的自住需求得到更大的釋放。 政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微 20xx 年房地產(chǎn)市場在政策層面的關(guān)鍵詞主要是 “ 平穩(wěn) ” 和 “ 細(xì)化 ” ，尤其是針對北京地區(qū)不會出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，一、二、三級市場聯(lián)動的作用日趨顯著，與其相關(guān)的各種變量的作用與反作用也越來越復(fù)雜。偉業(yè)顧問在 20xx 年銷售代理了 35 個(gè)樓盤，總成交額 70 億元左右，共成交近 8500 套；提供顧問策劃服務(wù)項(xiàng)目 48 個(gè)；商業(yè)招商、銷售項(xiàng)目有 9 個(gè)；提供房地產(chǎn)金融服務(wù)項(xiàng)目 6 個(gè)。這些意見為本研究的方法論的形成，以及某些觀點(diǎn)的形成都起到了非常有價(jià)值的參考作用。二手房買賣價(jià)格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場價(jià)格上漲而有所攀升；租賃市場則細(xì)分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。面對此趨勢， 20xx 年房地產(chǎn)市場投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局， REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級市場運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在 一級市場上的開發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則將致力于房地產(chǎn)二、三級市場的業(yè)務(wù)整合、系統(tǒng)整合，直至全面整合。 回顧 20xx年全年市場表現(xiàn)，可以認(rèn)為宏觀調(diào)控在華東等地區(qū)產(chǎn)生了十分明顯的效果，而在北京雖然一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)十分濃厚的觀望氣氛，但總體而言政策影響并沒有預(yù)期 的大。 20xx 年，不排除出臺其它普通住房標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化條款和優(yōu)惠措施的可能。 圖數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問市場研究中心 市場供不應(yīng)求， 價(jià)格借勢上揚(yáng) 20xx 年北京新房市場將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。綜合考慮上述原因，可以預(yù)計(jì)，總體價(jià)格上漲不會低于 20xx 年的漲幅，即在 20%以上。 (2)20xx 年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價(jià)的上升起到推動作用。因此，以上原因?qū)⒋偈?20xx 年北京房屋租賃市場房源供給有望持續(xù)增長，呈遞增趨勢。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算， 20xx 年的新房主要會來源于 20xx 年初至 20xx 年末出讓的土地。 偉業(yè)顧問日常項(xiàng)目監(jiān)測數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)表明： 20xx 年新上市項(xiàng)目 280 余個(gè)， 20xx 年307 個(gè)， 20xx 年 110 月共推出新項(xiàng)目不足 270 個(gè)。 外地客戶兼顧自用、投資 奧運(yùn)設(shè)施周邊道路 (24 條 )作為配 套設(shè)施建設(shè)的一部分，成為 20xx 年及今后一段時(shí)間內(nèi)道路建設(shè)的重點(diǎn)，目前 13 條奧運(yùn)周邊設(shè)施道路正在施工建設(shè)。盡管我們知道 %的價(jià)格漲幅更多的來自于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，但這個(gè)數(shù)字帶給消費(fèi)者的心理沖擊仍然是不可小覷的。 需求總價(jià)、面積回歸合理 市調(diào)結(jié)果 同時(shí)顯示，無論從需求總價(jià)還是從需求面積上看，不同層次的比例呈現(xiàn)類似正態(tài)分布 (見圖 52)。 熱點(diǎn)區(qū)域，更加分散 東區(qū)激變：東部區(qū)域仍然 聚集著主要的新房供應(yīng)， 20xx 年將會出現(xiàn)大大超出局部市場普遍認(rèn)同價(jià)格的若干樓盤 ,我們稱之為 “ 星河灣現(xiàn)象 ” ； 西南補(bǔ)漲：西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，特 別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域出現(xiàn)量價(jià)雙增的態(tài)勢； 雙 “ 村 ” 提價(jià)：奧運(yùn)村周邊區(qū)域的價(jià)格將會由于 20xx 奧運(yùn)的臨近而繼續(xù)提升，而中關(guān)村周邊區(qū)域的價(jià)格也會由于供應(yīng)的嚴(yán)重稀缺而繼續(xù)提升； 老 “ 城 ” 活躍： 90 年代開始開發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的小區(qū)，將是二手房成交非?；钴S的區(qū)域，如方莊、望京、勁松、 紫竹橋等。近年來受到萬年花城等幾個(gè)品質(zhì)較高的大盤項(xiàng)目影響，西南區(qū)域開始受到外界關(guān)注。此外，這三個(gè)區(qū)具有較多的已購公房房源，促進(jìn)了該類區(qū)域二手房交易的更加活躍。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會相對較緊，境外投融資渠道會相對更多；國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款相對依然較緊，而針對購房終端客戶的貸款則有望相對放松。 綜上，預(yù)計(jì) 20xx 年境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)信貸會繼續(xù)緊縮。 圖為 20xx20xx 年北京服務(wù)式公寓供應(yīng)套數(shù)示意圖 收益型物 業(yè)投資增速，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)前景看好 20xx 年，收益型物業(yè)的投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例將快速增長，其中包括寫字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等，且持有型物業(yè)租賃比例增加。 CBD、中關(guān)村、金融街、亞奧等熱點(diǎn)區(qū)域所在的朝陽、海淀和西城區(qū)共計(jì)成交 萬㎡，占總成交的 75%，而 20xx 年前 10 個(gè)月上述數(shù)據(jù)分別提高至 萬㎡、 萬㎡和 %；價(jià)格方面，根據(jù)對城八區(qū)的統(tǒng)計(jì)，20xx 年前十個(gè)月成交均價(jià) 14366 元 /㎡，比去年增長 %，超過住宅的 %。目前的服務(wù)式公寓多以銷售為主，引入酒店管理機(jī)構(gòu)以酒店經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營，以較高的投資回報(bào)率受到投資者的追捧。 而從 20xx年的 SARS 到 20xx 年的 禽流感 ，人們對環(huán)保的重視程度兩年里極大的增強(qiáng)，這種心態(tài)也將或多或少的反映到對居住、辦公的理念上來。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級市場運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在一級市場上的開發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則將致力于房地產(chǎn)二、三級市場的業(yè)務(wù)整合、系統(tǒng)整合，直至全面整合。在一、二、三級市場的各個(gè)環(huán)節(jié)中處于競爭地位的行業(yè)競爭者，在某一項(xiàng)目中可能以合作者的姿態(tài)出現(xiàn)，成為同盟軍，如未來土地供應(yīng)市場上幾家發(fā)展商聯(lián)合拿地的可能，境內(nèi)、境外服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合代理銷售等。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷售，將成為越來 越普遍的現(xiàn)象。 裝修 關(guān)乎成敗 從偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測情況來看，近年來居住類房地產(chǎn)項(xiàng)目中，帶裝修項(xiàng)目比例有所提高。其次，隨著近幾年世界范圍內(nèi)爆發(fā)的 SARS、禽流感等疾病，引 發(fā)了人們對于現(xiàn)狀居住生活環(huán)境的高度關(guān)注， “ 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 ” 將會持續(xù)成為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。目前寫字樓市場已逐漸開始由 “ 業(yè)主市場 ” 向 “ 租務(wù)市場 ”轉(zhuǎn)變，持有型辦公物業(yè)比例增加。 論述：收益型物業(yè)前景廣闊 根據(jù)偉業(yè)顧問統(tǒng)計(jì)，近三年來收益型物業(yè) (寫字樓和商業(yè) )成交量增幅明顯， 20xx年 157 萬㎡， 20xx 年 110 月 175 萬㎡，占整個(gè)商品房成交量的比例也由 20xx 年的 7%提高至 %左右?；谝韵略颍?(1)境外金融機(jī)構(gòu)受到國內(nèi)相關(guān)政策的影響少于境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，而外匯管制方面也出現(xiàn)了日趨靈活和