【正文】 市場(chǎng)化的傾向； (2)對(duì)人民幣升值的預(yù)期； (3)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)規(guī)范化與透明化進(jìn)一步提高。在此背景下，國(guó)內(nèi)發(fā)展商不斷拓展融資渠道，如上市、與境外房地產(chǎn)投資基金合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及企業(yè)聯(lián)盟等；而 “212” 號(hào)文件的頒發(fā)與實(shí)行，使得發(fā)展商從信托公司獲取融資的門(mén)檻被大大提高，對(duì)發(fā)展商而言無(wú)疑是雪上加霜。勁松地區(qū)的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，戶型小、總價(jià)低、房屋性質(zhì)分類均衡、小區(qū)物業(yè)成熟、配套設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)使之成為不可小覷的新興熱點(diǎn)地區(qū)。由于該區(qū)域供應(yīng)量與價(jià)格的起點(diǎn)均比較低，所以隨著購(gòu)房者消費(fèi)理念逐漸理性，這一區(qū)域在 20xx 年有望形成房地產(chǎn)量、價(jià)方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。從地理區(qū)劃上看， 20xx 年供應(yīng)量最大的區(qū)域仍將是由朝陽(yáng)、通州、東城和崇文 (部分 )四個(gè)區(qū)共同支撐的東部地區(qū)。 購(gòu)房甄選拒絕概念 對(duì)購(gòu)房甄選因素進(jìn)行重要性指數(shù)分析：以區(qū)位因素重要程度為 1000 點(diǎn)，交通條件重要程度為 750 點(diǎn)，排在第二位，房屋總價(jià)重要程度為 600 點(diǎn)，排在第三位。而從偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)研究中心為此次預(yù)測(cè)專門(mén)組織的偉業(yè)客戶需求問(wèn)卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見(jiàn)圖 41)： %的受訪者判斷未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。預(yù)計(jì) 20xx 年開(kāi)始這些道路設(shè)施將逐步竣工并投入使用，屆時(shí)將大大緩解奧運(yùn)設(shè)施周邊乃至整個(gè)北京的交通壓力。 二手供應(yīng)持續(xù)增加，但供不應(yīng)求仍難改變 根據(jù)我們的分析，由于存量房基數(shù)本身較大，以及客戶置業(yè)升級(jí)需求的增加等方面的原因， 20xx年 二手房 房源供給量比 20xx 年增加了 %, 預(yù)計(jì) 20xx 年的二手房供應(yīng)量仍會(huì)持續(xù)這種增長(zhǎng)趨勢(shì)。31 大限促使土地集中上市交易，這種現(xiàn)象具有極大的不規(guī)律性，不能做為常規(guī)判斷依據(jù)；而 20xx 年 110 月的土地供應(yīng)是近年來(lái)供應(yīng)量最低的，因此會(huì)對(duì) 20xx 年的新房市場(chǎng)供 應(yīng)產(chǎn)生較大的影響。加上政府對(duì)租賃市場(chǎng)管理力度將逐漸加大， 20xx年的租賃市場(chǎng)會(huì)更加規(guī)范，如果北京成功實(shí)施房屋租賃強(qiáng)制備案，房屋整體租金水平會(huì)小幅上升。作為房產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)重要組成部分，住宅新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的關(guān)系相當(dāng)緊密，兩者為相輔相成的關(guān)系，因此，持續(xù)上漲的一級(jí)住宅市場(chǎng)價(jià)格對(duì)二手房交易均價(jià)的上 升必起到拉動(dòng)作用。 隨著 20xx年奧運(yùn)會(huì)的臨近，市政基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步加大，危房改造和老城區(qū)改造力度加強(qiáng)，從而導(dǎo)致城市拆遷加快，拆遷戶人群增加。二手房買賣價(jià)格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場(chǎng)價(jià)格上漲而有所攀升；租賃市場(chǎng)則細(xì)分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。 121 文件中提出對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款 業(yè)務(wù)進(jìn)行限制，但當(dāng)時(shí)并沒(méi)有出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則； 20xx 年 3 月央行調(diào)整房貸利率針對(duì)這一限制的措施也仍然未全面落實(shí)；針對(duì)政策對(duì) “ 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 ” 的調(diào)控，預(yù)計(jì) 20xx 年銀行系統(tǒng)將有具有實(shí)施力的細(xì)則出臺(tái)。這主要是由于北京市場(chǎng)剛性需求的特點(diǎn)造成的。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷售，將成為越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。 收益型物業(yè)投資增速，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)前景看好 20xx 年，收益型物業(yè)的投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的比例將快速增長(zhǎng)，其中包括寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等，且持有型物業(yè)租賃比例增加。同時(shí)，二手房的房源雖然供應(yīng)量呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，但是相對(duì)于購(gòu)房需求而言，仍會(huì)出現(xiàn)房源供給相對(duì)不足的局面。在本報(bào)告公布之后，我們將以嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真的態(tài)度，歡迎大家全面的批評(píng)指正。而我愛(ài)我家在 20xx 年北京三級(jí)市場(chǎng)上，二手房買賣成交約 4200 套，房屋租賃成交約 24000 套，提供金融按揭服務(wù)約 1200 套，其整體業(yè)務(wù)量不僅在北京三級(jí)市場(chǎng)上擁有最高的市場(chǎng)份額，而且更有意義的是，遍布于北京全市的 210 家門(mén)店，使公司獲得了更為全面、準(zhǔn)確和及時(shí)的信息。我們?yōu)椴煌蛻粼诓煌瑓^(qū)域、不同物業(yè)類型以及不同開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行的大規(guī)模業(yè)務(wù)實(shí) 踐，使得偉業(yè)顧問(wèn)在房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)擁有了更多的話語(yǔ)權(quán)。 綜上所述，本報(bào)告以偉業(yè)顧問(wèn)和我愛(ài)我家兩公司的研究人員為主，補(bǔ)充了購(gòu)房客戶與業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的意見(jiàn)，最終形成了對(duì) 20xx 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策影響、供需發(fā)展、價(jià)格走勢(shì)、金融變化以及行業(yè)動(dòng)向等諸方面的判斷與預(yù)測(cè)。 土地短缺，上市新房銳減 20xx 年新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資的減少，以及土地市場(chǎng)供應(yīng)的短缺，將會(huì)造 成 20xx年新房有效供應(yīng)持續(xù)減少，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)項(xiàng)目可能會(huì)在 260 個(gè)左右。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會(huì)相對(duì)較緊，境外投融資渠道會(huì)相對(duì)更多；國(guó)內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)依然較緊，而針對(duì)購(gòu)房終端客戶的貸款則有望相對(duì)放松。 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢(shì)。據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 110月北京市全市期房?jī)r(jià)格同比上漲 %，普通住宅的價(jià)格漲幅也達(dá)到 %；另?yè)?jù)預(yù)測(cè)，全年商品房的交易量也會(huì)比 20xx 年有所上升。 (2)銀行按揭貸款的細(xì)則。由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，將不低于 20xx 年的市場(chǎng)漲幅 (20%左右 )。 二手房買賣價(jià)格水漲船高 目前北京二手房市場(chǎng)的發(fā)展一直處于供不應(yīng)求的格局中， 20xx 年二手房供應(yīng)量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求格局難以改變。 (3)持續(xù)上漲的住宅新房市場(chǎng)價(jià)格也將拉動(dòng)二手房交易均價(jià)的上升，出現(xiàn)水漲船高的現(xiàn)象。 與此同時(shí)，隨著越來(lái)越多的外地人進(jìn)入北京，以及一部分準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向租賃 市場(chǎng)，促使房屋租賃市場(chǎng)租賃需求將有很大的提升空間，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，有可能引發(fā)租賃市場(chǎng)又一次的火爆。如圖 31 所示，雖然 20xx 年的土地供應(yīng)很大，但主要原因是由于 8根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)預(yù)估， 20xx 年新上市項(xiàng)目的總量可能在 260 個(gè)左右。軌道交通方面，地鐵 4 號(hào)線、地鐵 5 號(hào)線、地鐵 10號(hào)線一期工程、首都機(jī)場(chǎng)軌道交通、京津城際軌道交通線正在緊張施工中，地下直徑聯(lián)絡(luò)線工程已取得 國(guó)家發(fā)改委 批復(fù) ,20xx 年內(nèi)完成 前期工作。一年的觀望卻等來(lái)了價(jià)格的更快上漲，其結(jié)果 必然導(dǎo)致越來(lái)越多的潛在購(gòu)房客戶傾向于加快購(gòu)房進(jìn)程。特別值得注意的是 60100 ㎡的供應(yīng)量在目前市場(chǎng)上仍為數(shù)不多，應(yīng)可成為 20xx 年市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位的方向之一。 論述：供應(yīng)熱點(diǎn)鎖定東區(qū) 從 20xx 年 110 月北京市不同行政區(qū)劃的土地供應(yīng)情況看，朝陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)面積居全市首位，海淀和通州供應(yīng)量并列排在第二位，其后為豐臺(tái)、密云；東城區(qū)和崇文區(qū)。其良好的交通條件、自然環(huán)境和日益完善的生活配套對(duì)金融街、長(zhǎng)安街沿線的有車上班族構(gòu)成強(qiáng)大的吸引力。 與之前出現(xiàn)的沉寂相比，方莊地區(qū)的二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了從 “ 逃離方莊 ” 到 “ 回歸方莊 ” 的轉(zhuǎn)變。 論述：房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)一步多元 化 自 20xx 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款規(guī)模不斷緊縮，貸款門(mén)檻不斷提高，使得發(fā)展商越來(lái)越難以從銀行取得貸款支持。 境外融資渠道增加 20xx 年，境外資金將進(jìn)一步加大了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) (尤其是北京和上海 )的投資力度，而國(guó)內(nèi)發(fā)展商境外融資渠道則相應(yīng)增加。而商業(yè)物業(yè)在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之間的租金水平差異拉大。從上述數(shù)據(jù)可以看出，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)突出，價(jià)格上升很快，特別是熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽潜憩F(xiàn)出極佳的投資價(jià)值。 住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，裝修關(guān)乎成敗 首先，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將得到進(jìn)一步發(fā)展，依靠產(chǎn)品創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)逐漸弱化。預(yù)計(jì) 20xx 年， “ 環(huán)保 ” 在賣方的營(yíng)銷概念和買方的甄選原則中的地位都會(huì)有 所提升。 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢(shì)。