【正文】 方米 3000 元以上。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示， 100130 平方米、三房二廳的戶型、總價在 30 萬以內(nèi)的房子最為搶手 。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四 房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費群的購房需求。 ? 戶型細(xì)節(jié) 在戶型的設(shè)計細(xì)節(jié)上，體現(xiàn)人本關(guān)懷，基本做到全明設(shè)計、動線合理、功能分區(qū)、公私分開、干濕分離。但目前周邊現(xiàn)狀破爛不堪，散落民居、閑置菜地、河水污濁，出租戶多，影響樓盤的居住檔次。規(guī)劃有大型商業(yè)街，過 萬平方米獨立會所、沿河（里底河）泛會所等?！叭收邜凵?，智者樂水”，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案 所賦予的生活特權(quán)。既符合項目地理特 征，又迎合本案消費群體彰顯身份的心理特點。案名言簡意賅，內(nèi)涵豐富無窮。 江南本身就是一個別具詩意的名稱，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千 年的文化底蘊于其中。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”？方法決定結(jié)果！仔細(xì)研究區(qū)域市場，精細(xì)劃分目標(biāo)客戶群，當(dāng)項目、業(yè)主、宣傳成一線時，還擔(dān)心業(yè)主會跑掉嗎？！ ? 項目周邊老新村換房 居民，為項目主力客群之一； （項目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計 5 千 7 百多戶家庭， 1 萬三千多人口。 大門建議設(shè)在原拉絲車間附近，建議人車分流設(shè)計，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計大型主題廣場，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團景觀散落在小區(qū)建筑內(nèi)。 我們之 所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計，主要有如下幾點考慮： 其一，我項目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計，適宜做成類似“ TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時尚的音符，符合中國人的居住習(xí)慣； 其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無幾； 其三， “ TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計劃的主打產(chǎn)品，受到市 場歡迎，如常州奧林匹 克花園就有 “ TOWNHOUSE”產(chǎn)品。 ③ 底墻面可采用具有文化底蘊的浮雕設(shè)計。 ? 車庫設(shè)計 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按 1： 設(shè)計，既有地上臨時停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設(shè)計在小區(qū)北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。 客廳： 開間 米，不少于 4 米，客廳設(shè)計最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時，使景觀變化富有動感和層次。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂，如畫的風(fēng)景，打造音樂侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。 十一、開發(fā)流程及銷售安排 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一階段 前期階段 第二階段規(guī)劃設(shè)計階段 同時進行 第三階段施工圖階段 同時進行 第四 階段 招標(biāo)階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗收階段 第七階段 物業(yè)管理階段 ㈠工商注冊 ㈡稅務(wù)登記 ㈢立項 ㈣土地手續(xù) 名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線 驗資 地稅 可行性研究報告 丈量 房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計登記 立項 交納地價款 機構(gòu)代碼 銀行開戶 報批 土地過戶 規(guī)劃方案 研究評審 總圖 報批 （領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證） 主體 配套設(shè)計 市政設(shè)計 環(huán)境設(shè)計 （領(lǐng)取建筑施工規(guī)劃許可證） 資格預(yù)審 標(biāo)底編制 編制標(biāo)書 招標(biāo)（議標(biāo)） 合同簽定 基礎(chǔ) 主體結(jié)構(gòu) 管線 內(nèi)外裝潢 市政配套設(shè)施 各分部、分項工程竣工驗收 —— 全部工程竣工驗收 —— 開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計院四方驗收 —— 房屋入庫（確定房屋管理形式房屋驗收） —— 出庫分配及銷售，辦理產(chǎn)權(quán)證 拆遷安置方案建議（領(lǐng)取拆遷許可證） 動遷會及拆遷安置 場地三通一平（房地產(chǎn)開發(fā)手冊） 申請伐樹許可證 與各市政配套部門協(xié)調(diào)（尤其供電局） 實現(xiàn)七通一平 制作資料（包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等） 完成總投資 25%以上 物價局備案 建議物價局下對比價 （以上的工作領(lǐng)取預(yù)售許可證） 物 業(yè) 管 理 階 段 銷售安排 ? 開發(fā)推廣步驟 鑒于項目規(guī)模較大，營建周期較長，拆遷量大不能一步到位，建議采用分期開發(fā)的策略，開發(fā)一期成熟一期，熱銷一期，逐步拉動人氣，樹立市場良好口碑。 ? 銷售初步設(shè)想 本項目是雙益房產(chǎn)開發(fā)的第一個項目，我司認(rèn)為，本項目成功不僅僅體現(xiàn)在良好銷售業(yè)績上，更重要的是通過本樓盤高尚的品質(zhì)，來彰顯開發(fā)商實力與形象，以此樹立開發(fā)商良好的市場口碑，為繼續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ? 營銷推廣原則 在營銷推廣上，一定要堅持“整合營銷”的概念，全面整合有效資源，形成最 大合力。 工地直接反應(yīng)了貴公司施工單位的工作作風(fēng)。 ④建材展示區(qū)：將整個小區(qū)的所用高科技建材展示給客戶，增加其賣點和提高客戶的信心。因此，購房者在關(guān)注住宅的銷售價格、環(huán)境、交通、房型等因素的同時，也很講究付款方式。本公司建議初步的開盤價定為 2100 元 /㎡ 左右。 ①形象片， 突出項目高檔品質(zhì)定位，用動感畫面表現(xiàn)未來商業(yè)繁榮場景，形象片是項目取得良好形象，維護項目長期品牌，達到提升品牌的長期宣傳； ②新聞片， 以寫實手法為主，以新聞的形式報道本案開發(fā)中的奠基典禮、封頂、入住等各種活動內(nèi)容，向觀眾展示項目特征與個性的片段，既有新聞性，又有真實性，因而有較高的可信度。 由于水漾年華定位中高檔樓盤，客戶消費群以湖塘為主，可水漾年華離市中心較遠，因此很有必要 搞戶外和車身廣告，以提高項目的知名度。 ③生態(tài)環(huán)境： 外有大通河、內(nèi)有疊水活景，林木蔥郁，環(huán)境怡人。 但最核心的無非就是用自己項目最好的東西最核心的賣點來擊中業(yè)主的軟肋，在產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的今天，使項目脫穎而出！ 招無定式，以少勝多！ “一條路、一條河、一個家”，留給人的是無窮的遐想與思考…… ? 階段性宣傳重點 ①預(yù)熱期 以軟文報道為主，主打項目形象廣告（突出幾大賣點） 第一期廣告主題： 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) ，請您作主。如參加房交會，并舉辦一些宣傳活動；清盤期應(yīng)主要動用價格策略、視銷售情況而定宣傳方向。 推廣費用計劃 ? 促銷推廣物料費用 項目樓書： 3000 份 15 元 /份 = 萬元 戶型單頁： 5000 份 1 元 /份 = 萬元 業(yè)主通訊： 3000 份 7 元 /份 = 萬元 沙盤： 5 萬元左右 三維動畫： 5 分鐘 24000 元 /分鐘 =12 萬元 合計： 萬元 ? 媒體推廣 報紙廣告： 階段 主題 投放媒體 版面 費用（元） 備注 預(yù)熱期 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 日報 半版 24500 晚報 半版 13800 繽紛水漾嘉年華 日報 半版 24500 晚報 半版 13800 開盤期 金雞一暢，陽湖春曉 日報 整版 49000 晚報 整版 27600 水漾年華盛情綻放 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 強銷期 主題定位 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 地段優(yōu)勢 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 生態(tài)環(huán)境 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 建筑藝術(shù) 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 健康住宅 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 周邊配套 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 物業(yè)管理、智能化 日報 1/4 版 12250 晚報 半版 13800 持銷期 發(fā)布參加房 交會信息。 第二期廣告主題：繽紛水漾嘉年華。 ⑤健康住宅： 隔熱、隔音材料，環(huán)保材料、綠化、運動休閑設(shè)施。 車身廣告由于具有流動性質(zhì)，注視時間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡單明了， 突出主題，能給人留下印象即可?；蛘哌x用綜合頻道1 電視劇前的新聞時段以新聞的形式播出，這樣一可以增加項目可信度，二可以選擇觀眾層次與廣度。 ? 媒體選擇 報紙廣告： 借助報紙的巨大發(fā)行量，傳播樓盤信息。 ⑶鑒于市場對本案的熱情度不高，需要促銷