【正文】 活動期間建議可采?。? 組合貸款付款方式（限制一定名額） 首付一成，二成開發(fā)商一年免息貸款，七成二十年銀行組合貸款。 ⑥所有售樓人員的穿著顏色與樓盤的主色調(diào)保持一致性。 ⑵接待中心包裝： 售樓處形象包括室外和室內(nèi)兩部分，兩者均不可偏，室外部分是一個整體的樓盤視覺引導(dǎo)系統(tǒng)，旨在營造出醒目、濃重的銷售氛圍，該部分內(nèi)容有： 室外展示： ①大型戶外廣告展示牌：小區(qū)整體效果圖展示 ②燈箱展示：展示小區(qū)繁 華的景象。 ? 營銷推廣方式 是漫天撒網(wǎng)、大而無當(dāng)?shù)臑E炸，還是一擊中的、“精而準(zhǔn)”的宣傳？不同的階段，有不同的要求。 在分期推廣上，既要結(jié)合拆遷開發(fā)進(jìn)度，又要根據(jù)市場行情，合理控制銷售節(jié)奏，在照顧資金快速回籠的同時，保證項目利潤最大化。 分期開發(fā)應(yīng)根據(jù)項目實際情況進(jìn)行，目前沿金雞路拆遷已基本完畢，可優(yōu)先開發(fā)，然后分期向南推進(jìn)。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個園區(qū)，而每個園區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。 ? 運動休閑 強調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運動、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個重要方面。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣， 流動顯示生命活力。 景觀陽臺： 面積控制在 56 平方米，形狀有變化以豐富立面效果。 臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在 2130 平方米，臥室 1215 平方米。 九、戶型建議 ? 設(shè)計原則 由于本項目定位中高檔，因此設(shè)計應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計理念，堅持實用適用原則，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。 ⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。 ? 建筑布局 ①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強風(fēng)帶。 在整體規(guī) 劃布局中，之所以建議沿大通河處設(shè)計幾幢聯(lián)排疊加別墅，實則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點睛，來提升項目檔次，以提高業(yè)主“期望價格勢能”。其中烈帝、 降子村是湖塘鎮(zhèn)綜合實力十強村，華家村、降子村是湖塘鎮(zhèn)工業(yè)十強村。 璀璨陽湖家，比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。 其他案名建議：時代逸居 /水清木華 /江南世家 /陽湖春天 ? 主題概念建議 (一 ) 一條路 一條河 一個家 水漾年華 繽紛水漾嘉年華 — 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 一條路，擴建中的金雞路 ,一條河，天然水景大通河 ,項目最大的優(yōu)勢 ! 一個家， 水漾年華。此案名與路名相應(yīng)和，又兼具詩情畫意。語言簡短，上口快、易于傳播。 項目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個大型項目。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 湖塘經(jīng)濟發(fā)達(dá)，城市拆遷量大，需求量大、購房能力較強； ? 地處湖塘與蘭陵的交界點，臨近 312 國道，緊依金雞路、在武宜路與常漕路中間，交通十分便利； ? 周邊為成熟生活區(qū)，小區(qū)配套的菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等都為現(xiàn)成資源，適宜居住； ? 金雞路改造工程在即，政府規(guī)劃金雞路以南、項目家門口為綠化區(qū)，足以使土地價值脫胎換骨； ? 緊臨大通河，有天然河景優(yōu)勢， 可充分宣傳“水居時代”概念 ； ? 項目規(guī)模較大，產(chǎn)品有規(guī)劃宣傳后天優(yōu)勢； ? 地塊 多為工業(yè)小區(qū)，拆遷較為容易，項目啟動快。復(fù)式空中花園多設(shè)計有陽光花房、觀景露臺等，彰顯舒適綠色生活主張。 ? 交付標(biāo)準(zhǔn) 湖塘樓市的交付標(biāo)準(zhǔn)基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。 今后，武進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級大盤。湖塘版塊，自 1999 年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價位從當(dāng)初的 800 元每平方米升到 2400 每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠(yuǎn)不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。湖塘 素有紡織之鄉(xiāng)的美譽，日出萬匹，經(jīng)緯天下，紡織造就了湖塘包括湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多的富翁，有雄厚的購房消費潛力。 20xx 至 20xx 年開盤銷售的住宅類項目，新城芳草苑、新城花苑、四季新 城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬，足以說明今后幾年湖塘區(qū)域 購房需求量很大。 ? 主力戶型導(dǎo)向 湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達(dá)，一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”，以在常州市區(qū)購房為榮，實際在湖塘購房的多是機關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘 100130平方米之間，以經(jīng)濟實用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。一般工薪階層購房多選擇 100130 平方米的大小三房，總價 25 萬左右。不過， 23年后，隨著運河改道、“城市副中心”建設(shè)加快，湖塘版塊認(rèn)同度趨強，投資炒房比例肯定會有所上升。 威脅 ? 湖塘南部區(qū)域大盤比如新城南都規(guī)模大，區(qū)域外環(huán)境 好，發(fā)展?jié)摿Υ?，為市場看好，將直接威脅本案銷售； ? 房地產(chǎn)業(yè)國家政策性強，準(zhǔn)入門檻高、規(guī)范嚴(yán)格，給開發(fā)帶來一定難度與限制； ? 項目規(guī)模較大，拆遷量較大，開發(fā)周期較長，容易出現(xiàn)一些不確定因素。 五、項目整體定位 ? 整體規(guī)劃思路 常州房地產(chǎn)發(fā)展迅猛樓市火暴 樓市看漲不看跌，投資 趁早 湖塘區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展，炒房少 區(qū)域樓市無泡沫，有增值空間 金雞路擴建 使地塊價值脫胎換骨 地塊地段較好，有規(guī)模優(yōu)勢 交通方便 /配套齊全 /天然河景 /道路擴建 適宜做中等規(guī)模中高檔社區(qū) 可聘請知名物業(yè)管理提升樓盤檔次 中高樓盤需要休閑健身去處 項目周邊配套雖全，仍需會所畫龍點睛 以多層、小高層為主，圍合布局 景觀做精，戶型創(chuàng)新，智能化適用 宣傳銷售推廣主題 14 萬平方米雙水景中央生活特區(qū) ? 整體定位 本地塊原為工業(yè)小區(qū)集中區(qū)域，位于老中央 生活區(qū)內(nèi)，周邊配套較為齊全，此區(qū)域政府規(guī)劃為湖塘橋北大型生活居住區(qū)，但居住層次多以工薪階層為主，因此本項目不適宜做頂級樓盤，因為沒有一個高檔的居住氛圍，因此我們給項目的定位是： 集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區(qū)?！敖稹奔戎附痣u路，又暗喻此區(qū)位乃“寸金之地”，同時又暗示該項目擁有“金”質(zhì)的內(nèi)涵。 陽 湖 暢 園 14 萬平方米雙水景中央生活特區(qū) 釋義： 一個“暢”字，寓意無窮。 副標(biāo)題 中央 生活特區(qū) 示意該項目地理位置優(yōu)越，交通便利，配套成熟齊全，為區(qū)政府規(guī)劃湖塘橋北未來大型中央生活區(qū)；雙水景突出項目的環(huán)境優(yōu)勢，家外有河，“園”內(nèi)有溪，彰顯生態(tài)住宅特色。與其它樓盤廣告語區(qū)別明顯，使消費者不會產(chǎn)生雷同感或模糊記憶。 八、項目整體規(guī)劃與建筑建議 總平圖規(guī)劃 本項目北鄰即將擴建 30米寬的金雞大道，西側(cè)靠近武宜中路，南連大通河，在深入挖掘地塊特點后，并結(jié)合湖塘區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我司建議地塊設(shè)計成多層、小高層復(fù)合社區(qū)。如果會所沿街設(shè)立，上述問題將不再成為問題！會所在對內(nèi)優(yōu)惠服務(wù)的同時可對外營業(yè)，增加利潤以解決會所的實際生 存問題并籍此來提高服務(wù)水平，做到開發(fā)商既無包袱之憂業(yè)主也滿意其服務(wù)，一舉數(shù)得，而金雞路的擴建可謂成人之美。 ④ 建議沿街商鋪臨街柱距 68 米左右，底層層高 米。小高層采用上下錯 位式陽臺設(shè)計。 鑒于項目定位為中高檔住宅，購房者多為周邊工薪階層，因此我司建議以經(jīng)濟實用的 100130 平方米大小三房作為本項 目主力戶型，而其中 110120 平方米三房二廳一衛(wèi)戶型配比適當(dāng)放大，以迎合市場實際需求。 墻體： 房間在無非承重墻的要求下，建議選擇優(yōu)質(zhì)薄板或者空留請業(yè)主打成櫥壁墻，以節(jié)省空間。 地面材質(zhì)考 慮：車道要耐用、防滑、基本無噪聲，設(shè)有減速帶；步道具有健身、賞景、休閑散步的作用； 景觀及休閑 ? 建筑景觀化 建筑是剛性的，應(yīng)通過景觀柔性，把自然和人性回歸。 為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設(shè)計組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，家家見綠。還要考慮老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造親子樂園、老人健身廣場、休閑涼亭等，讓老有所樂、幼有所玩。 園林化的景觀還需要貼切的藝術(shù)化的好名稱，便于提煉主題景觀組團(tuán)特色，并形成一個系列，使景觀特色鮮明有文化歸屬感，也便于景觀的宣傳推廣。后推別墅主要出于以下考慮：一是有錢人目前對此區(qū)域認(rèn)同度不高銷售有抗性，二是臨河開發(fā)較晚，三是多層、小高層入市容易可先為項目聚集人氣，四是屆時大通河由于無工業(yè)污染，水質(zhì)可能得到一定程度改善，環(huán)境優(yōu)勢可進(jìn)一步得到彰顯。如奧園、銀河灣等樓盤就采用如此做法。其最大特點就是方式靈活多樣，有市場針對性。 室內(nèi)部分 售樓處室內(nèi)形象的構(gòu)成包括：整個接待和展示大廳的設(shè)計風(fēng)格。 ②可根據(jù)售樓中心接待客戶的信息反饋來確定價格，此方式較 為接近客戶心理價位。 盡管湖塘目前炒房現(xiàn)象較少，但隨著大常州南翼版塊的崛 起，湖塘以后炒房現(xiàn)象肯定會有所增加。 報紙廣告主要圍繞項目的核心 — “ 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū)” 這個獨特大賣點展開，將其放大、挖深、淋漓盡致地傳遞項目優(yōu)勢賣點，引起社會高度關(guān)注，引起消費者共鳴。①電臺廣告費用較低，可以節(jié)省開支，②可以針對有車族進(jìn)行深入宣傳，③突出宣傳項目特色賣點，為項目塑造品牌形象。 促銷活動：結(jié)合禮品性廣告， 達(dá)到造勢和 顯示開發(fā)商實力的效果。 ? 廣告總策略 常州炒 房隱藏著樓市虛火上升，上漲到底能持續(xù)多久？推廣階段應(yīng)根據(jù)市場行情以動制動，趕在市場漲勢去化項目，取得利潤最大化！因此項目宣傳重在前期預(yù)熱階段，投放重兵，一鳴驚人！然而由于項目營建周期較長，因此本案還要作好按部就班宣傳推廣的心理準(zhǔn)備！因此按階段宣傳推廣很有必要，也是必然，所不同的是：應(yīng)適時調(diào)整宣傳方向。 第二期廣告主題： 水漾年華盛情綻放 針對開盤當(dāng)天廣告做一次宣傳，將開盤當(dāng)天排隊瘋狂搶購場面加以宣傳