【正文】 景觀，如松柏之挺拔傲然，竹之瀟灑風(fēng)流，楊柳之婀娜多姿，蓮之亭亭玉立等。 在銷售推出時，先主推多層，小高層，后推別墅，最后再推沿街商鋪。 在宣傳推廣上，采用細(xì)節(jié)感動業(yè)主，讓細(xì)節(jié)彰顯樓盤 品質(zhì)，用事實說話的方式打動業(yè)主，并且能夠優(yōu)先做好的盡量提前做好，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。 我們在營銷推廣方式上，一定要深入研究消費(fèi)群體心理特點(diǎn)，既要選擇常用有效的推廣方式，又要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，有針對性選擇特色媒體，開展有成效的宣傳活動，做到有的放矢，達(dá)到最好的宣傳效果。 ③工地圍墻廣告牌：闡述 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 的特征。 ? 軟性銷售包裝 媒體廣告、促銷活動、優(yōu)惠措施等 價格定位與策略 宗旨：在變化中把握時機(jī)，本著“低開高走，逐步拉升”的價格策略，這樣會給買家造成一種抓緊時間購房的感覺，否則，時間越往后價格越貴，同時也給買家造成一種升值的信心。 ? 價格分期調(diào)整策略 目前， 由于房價飛速上漲，手里有一些閑散資金的消費(fèi)者，逐步轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，以獲取投資利益，因此形成了“炒房族”。報紙廣告分為軟文和平面廣告兩種，可以較詳細(xì)的傳播項目信息。但關(guān)鍵要打通電視臺的關(guān)系，比如我市大型首善生 活區(qū)“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。 樓書： 針對目標(biāo)顧客，傳播詳細(xì)的樓盤信息，塑造項目和開發(fā)商的品牌形象。 ⑥周邊配套： 學(xué)校、醫(yī)院、車站、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行等一應(yīng)俱全。 將水景景觀設(shè)計平面圖與效果圖置于廣告 上，加以宣傳。針對核心主題 14萬平米雙水景中央生活特區(qū) 進(jìn)行軟文宣傳。 ④持銷、清盤期 持 銷期主要進(jìn)行市場保溫。 ? 廣告總精神 一條路、一條河、一個家 水漾年華 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 買房，就是買一種生活方式， 就是買一種夢！ 誠然， 概念的東西有時挺能唬人， 然而 當(dāng) CBD、 CLD、 TOWNHOUSE、 SOHO、新都市主義等 你方唱罷我登場時， 我們選擇理性的回歸， 沒有噱頭， 沒有煽情， 幾個樸素的字眼， 足以把賣點(diǎn)演繹得淋漓盡致！ 路之端口， 水之漾處， 是溫暖的家…… 小注 ： 關(guān)于樓盤的廣告主題問題，通常的做法，有突出項目優(yōu)勢的，比如地段優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，運(yùn) 動健康優(yōu)勢的，有突出一種生活方式概念的，不一而足。 ? 媒體的創(chuàng)新使用 公交語音報站廣告與公交電子屏廣告 :費(fèi)用低 ,針對本案的目標(biāo)客戶群定位可見 ,多數(shù)客戶乘坐公交車的幾率大 ,因此針對這部分客戶群，在乘坐公交車上班或出行時在潛移默化中灌輸本案的賣點(diǎn) ,引起客戶的關(guān)注 . ? 媒體組合 長期宣傳媒體： 報紙廣告 +車身廣告 +戶外大型廣告 短期宣傳媒體： 電視廣告 +電臺廣告 +SP 活動 廣告策略 ? 項目主題： 繽紛水漾嘉年華 —— 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) ? 項目核心賣點(diǎn)提煉 ①主題定位： 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) ②地段優(yōu)勢 ：項目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)， 交通便捷，配套齊全，為湖塘橋北中央生活區(qū)域，適宜居住。 戶外和車身廣告： 針對某個點(diǎn)或某條路線的人群，進(jìn)行宣傳。 電視廣告 ： 信息傳播范圍廣、效果直接，但費(fèi)用較高，適 時選擇。 為了避免價格的不合理上漲，在推出時應(yīng)有效的控制銷售節(jié)奏，當(dāng)銷售率達(dá)到一定程度時或銷售面積達(dá)到一定比例逐步上調(diào)銷售價。 項目與周邊樓盤價值比較表 項目名稱 欣達(dá)園 豐樂公寓 四季新城 新城芳草園 本案 地段 8 9 9 9 9 檔次 7 8 8 9 9 規(guī)模 8 9 9 8 9 景觀 8 8 9 9 9 工程進(jìn)度 9 9 9 9 8 配套設(shè)施 8 8 9 9 9 交通 9 9 9 9 9 外部環(huán)境 8 8 8 9 8 戶型設(shè)計 8 9 9 9 9 間隔設(shè)計 9 9 9 9 9 綜合 82 86 88 89 88 項目均價評估： ①比較系數(shù) =項目評估得分 /比較項目評估得分 ②可調(diào)均價 =每個比較項目的比較系數(shù)比較項目的均價 ③項目評估均價：每個比較項目的可調(diào)均價之和 /比較項目個數(shù) 樓盤名稱 均價元 /㎡ 比較系數(shù) 可調(diào)均價元 /㎡ 評估均價 豐樂公寓 20xx 2040 欣達(dá)園 1800 1926 新城芳草園 2400 2376 四季新城三期 20xx 1 20xx 本案 2085 元 /㎡ ? 付款方式及優(yōu)惠措施： 購買房屋，對一般家庭來說，一下子要拿出二三十萬，確實要耗盡一生積蓄，而且還得依靠銀行借貸；即使是高薪階層，在短時間內(nèi)籌集數(shù)十萬資金，也不是人人都能做得到，相當(dāng)部分也要向銀行借貸。 ②模型包括：總體模型和分戶模型 ③展板：購房需要履行的手續(xù)、戶型展板等，同時烘托售樓現(xiàn)場氣氛?？衫迷谶M(jìn)入工地道路的兩旁設(shè)展示牌，工地的圍 墻上印上廣告宣傳語或燈箱廣告，吸引注意力，營造氣氛。比如重點(diǎn)宣傳本項目區(qū)域為政府規(guī)劃大型生活區(qū)，一條路一條河一個家的賣點(diǎn)演繹，突出雙水景的環(huán)境優(yōu)勢等，來提升項目“ 14 萬平方米雙水景中央生活特區(qū)“的整體形象。為讓來往人群看到小區(qū)內(nèi)部建設(shè)綠化情況，也為使沿街商鋪增值，建議沿街小高層區(qū)域先建成售樓處和綠化區(qū)，營造項目環(huán)境優(yōu)勢，等整個項目開發(fā)基本結(jié)束后再建造推出，屆時，金雞路早已擴(kuò)建好，業(yè) 主也已部分入住，人氣已足，可最大限度提升沿街商鋪價值。當(dāng)然，這里只是假設(shè)，屆時景觀設(shè)計出臺后，我司再根據(jù)景觀特色給一個恰如其分的組團(tuán)稱謂。 ? 背景音樂 小區(qū)建議設(shè)置背景音樂，兼做緊急廣播之用?！笆钊斯?，水令人遠(yuǎn)”、“園 可無山，不可無石”， “小中見大”是造園的常用手法與精髓。 ? 立體綠化水化 建議保留或移植原有大樹林，少建綠地多栽樹，大樹既是“空氣吸塵器”，更容易塑造人與自然的和諧統(tǒng)一。 衛(wèi)生間： 一般大戶型有雙衛(wèi)，一間主臥，一間公用。因此，我們的戶型配比建議是： 戶型配比 戶型面積 戶型類別 配比建議 備 注 90100 平方米 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 20% 輔助戶型 110— 120 平方米 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 40% 主力戶型 120130 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 20% 主力戶型 130— 150 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 5% 輔助戶型 150 以上平方米 4 房 /5 房 /躍層 5% 輔助戶型 ? 戶型細(xì)節(jié) 玄關(guān)： 玄關(guān)可適當(dāng)壓低，造成先抑后揚(yáng)的視覺效果，上方建議做成吊柜，還可以適當(dāng)存放一些物品，一舉數(shù)得。 ④為統(tǒng)一立面，建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽臺內(nèi)側(cè)。 ② 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運(yùn)用部分仿真石磚，可營造歐洲建筑風(fēng)情。 建筑建議 ? 建筑風(fēng)格 鑒于項目多層、小高層設(shè)計特點(diǎn)，根據(jù)湖塘現(xiàn)有樓盤建筑風(fēng)格，為挖掘項目賣點(diǎn)，實行差異化競爭，我司建議建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代主義與歐洲新古典主義風(fēng)格相結(jié)合的建筑風(fēng)格，即以現(xiàn)代板式設(shè)計為主調(diào)，添加歐式新古典主義的時尚元素，比如屋頂、陽臺、立面的處理，做成類似“ TOWNHOUSE”風(fēng)格的多層建筑，尊貴典雅中富含現(xiàn)代生活氣息。然后根據(jù)地塊情況，在不規(guī)則的中北部最西側(cè)和東南部各設(shè)計 12 幢點(diǎn)式小高層，而不影響后面樓房視野，充分提升土地利用價值。 七、目標(biāo)客戶定位分析 目標(biāo)客戶定位 知道房子賣給誰，項目也就成功了一半。 ? 主題概念建議（二） 江南天下秀 璀璨陽湖家 釋義： 此廣告語具有領(lǐng)袖者的大氣與胸襟。 此案名具有好的口彩，滿足消費(fèi)者向往吉祥如意的愿望。 此案名朗朗上口，易于傳播。副標(biāo)題突出“雙水景”概念，一為天然 水景，自然不加修飾；一為工匠用心之作，繽紛蕩漾。 新城南都定位“常州南翼新都會，國際生活示范城”，系武進(jìn)出現(xiàn)的最大的高尚住宅項目。 周邊配套 交通： 緊臨武宜路和改擴(kuò)建金雞路，距汽車站 500 米，家門口武宜路上有 14 路直通市中心，另有 50 31 31 3 319 通往武進(jìn)各地，交通十分便捷； 商業(yè)： 家門口就有信特超市，與在建中的陽湖廣場（富甲一方）隔河相望； 學(xué)校： 金太陽幼兒園、湖塘橋中心小學(xué)、橋北初級中學(xué)、武進(jìn)電大 醫(yī)院： 常州市第三人民醫(yī)院、武進(jìn)中醫(yī)院 菜場： 聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場 地塊分析 本地塊原為工業(yè)小區(qū)，周邊散落民居，規(guī)模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。 ? 付款方式 湖塘購房付款方式與常州基本相同，一次性、銀行按揭、公積 金貸款、分期付款方式多樣靈活自由，但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和銀行按揭兩種，分期付款基本沒有。 住宅區(qū)域調(diào)查報告 ? 戶型結(jié)構(gòu) 湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。 支付能力 湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費(fèi)需求巨大，購房者中以二次購房的居多 。 湖塘房地產(chǎn)市場研究 ? 需 求量 隨著常州特大型城市建設(shè)力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場需求量急劇擴(kuò)大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，價格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計， 110 月份全市竣工房屋面積 95 萬平方米，同比下降 %，全市商品房成交銷售 萬平方米，同比下降 %，商品房現(xiàn)房成交價每平方米為 2284 元，同比上升%，而商品房平均銷售也達(dá)到了每平