06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧－07年市場預(yù)測報告(文件)
【正文】 昌市以廣場為中心的核心商圈，輔以青山路商圈、洪城商圈、和京東商圈、城南商圈的多商圈協(xié)同發(fā)展的商業(yè)態(tài)勢。同時，調(diào)控項目立項和土地供應(yīng)，及時安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，控制套型結(jié)構(gòu)和銷售價位，從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》，這些顯示了中央對土地管理改革的決心和深意。 另外，2007年《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序》將進入檢查落實和建章立制階段，將對房地產(chǎn)項目開發(fā)運作模式產(chǎn)生深遠影響，開發(fā)節(jié)奏將會加快，市場交易更為規(guī)范和透明化。2007年南昌兩岸同步發(fā)展的步伐將更為穩(wěn)健。因此，國六條的深入，會加速這些滯緩項目的運作時間，使市場供應(yīng)量逐步增加。緊隨紅谷灘之后則是市中心區(qū)域，而朝陽洲由于006兩年土地供應(yīng)較少，在2007年該板塊將退出市場競爭的主流，該板塊的重新崛起需等到撫生路周邊整改所儲備規(guī)劃的近2萬畝土地進入市場后。市中心老城區(qū)的商業(yè)功能將更為集中。在贛江以西，2006年紅谷灘商住綜合用地出讓占區(qū)域總出讓的74%，%，商業(yè)金融用地80%集中于紅谷灘中心區(qū)域。贛江西岸城市拓張步伐正在加快，城市功能分布更為明顯。在此階段，房價上升基本上屬于區(qū)域價值的提升，如紅谷灘板塊、城南板塊和新建縣的區(qū)域價格會隨著區(qū)域價值的不斷提升明顯增長，但區(qū)域內(nèi)的變化并不會引起整體市場的大起大落局面。在戶型面積上，四房以上大戶型供應(yīng)量會繼續(xù)下降，三房與兩房仍將占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。復(fù)式產(chǎn)品，由于其高總價的特性及其在市場上的銷售壓力，供應(yīng)量和戶型面積會呈現(xiàn)雙下降的趨勢，市場上大戶型的逐步減少，可能會導(dǎo)至四房供應(yīng)量有所增加。種種跡象表明，2007年紅谷灘中心區(qū)的商務(wù)功能將逐步呈現(xiàn)，金融、商務(wù)開發(fā)將嶄露頭角。加之南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與紅谷灘整體推進，新建縣的大盤帶動，整個贛江西岸將呈現(xiàn)雙翼齊飛的快速發(fā)展態(tài)勢。2007年，隨著房地產(chǎn)新政的逐步深入，南昌“一江兩岸”的同步發(fā)展，南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展將更為穩(wěn)健和理性，房地產(chǎn)市場將進入一個平穩(wěn)的發(fā)展周期。2007年，在江中紫金園、綠色農(nóng)產(chǎn)品市場、京東鹿鼎國際等大型商業(yè)項目帶動下南昌大型商業(yè)市場將呈現(xiàn)澎勃發(fā)展的新局面。在紅角洲聯(lián)發(fā)江岸匯景、金融街紫金園已于2006年正式推售；聯(lián)泰香域濱江、新里梵頓公館、地中海陽光、新中源青島陽光等項目正在蓄勢待發(fā)；洪都大橋已在2006年開工建設(shè)，紅角洲在2007年將加重在整體市場上的份額。紅谷灘中心區(qū)商務(wù)功能愈發(fā)顯現(xiàn)，居住向兩翼迅速擴張2006年的紅谷灘中心區(qū)域，商務(wù)、金融開發(fā)可謂暗流涌動。同時，三房的面積仍會有所減小，并呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢。所以，2007年的房價，總體上將保持2006年年底的房價增長速度，只有在淡旺季會存在階段性的波動，但總體增長趨勢將更為平穩(wěn)，呈小幅上漲的趨勢?？梢姡窈髱啄甑氖袌鲂「邔?，高層物業(yè)所占比例會有所增加，且分布更為集中。紅谷灘商業(yè)正在形成以社區(qū)商業(yè)為主體，以中心商業(yè)為支撐的發(fā)展態(tài)勢。由此可見，從2007年開始，贛江以東在城市拓張基礎(chǔ)上，區(qū)域內(nèi)三大商圈建設(shè)成為城市化發(fā)展的重心。在2005年南昌成交用地中，市中心老城區(qū)純居住用地為35%；純商業(yè)用地為28%，商住一體的綜合為37%。從2007年南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)的區(qū)域分析來看，2005年紅谷灘、鳳凰洲和紅角洲土地供應(yīng)量占據(jù)了整體供應(yīng)量的68%，2006年紅谷灘及周邊區(qū)域供應(yīng)量占47%。加上地產(chǎn)新政對存量土地的嚴格管制和對開發(fā)節(jié)奏的嚴格控制，如“國六條”對囤積土地、閑置土地的控制，會加速開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏，并逐步增加商品房的市場供應(yīng)量。在贛江東岸以市中心為核心點，形成了左青山湖、京東，右
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