年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)(文件)
【正文】 從歷史經(jīng)驗(yàn)看，價(jià)格下調(diào)較難，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，政策效應(yīng)累積，市場(chǎng)信心不足，需求持續(xù)萎縮，樓價(jià)才會(huì)下降。 廣州計(jì)劃2010年建設(shè)保障房4萬套，總建306萬平方米，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入雙軌，但短期對(duì)商品房沖擊不大。近年廣州商住用地出讓用地面積平均在200萬平方米左右。舊村莊：用10年時(shí)間基本完成在冊(cè)的138條“城中村”整治改造，其中52條力爭(zhēng)用3年至5年時(shí)間基本完成。擴(kuò)大土地供給途徑，為房地產(chǎn)業(yè)帶來強(qiáng)勁動(dòng)力和后續(xù)空間?！ …h(huán)境改善，提升物業(yè)價(jià)值，大量城中村、舊廠房搬遷居住環(huán)境得到優(yōu)化，物業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之得到進(jìn)一步的提升?！ 嗊\(yùn)會(huì)助推廣州城市建設(shè)加速，為廣州樓市快速發(fā)展注入新動(dòng)力。其中，用于城市面貌和環(huán)境改善1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治等。2015年，廣州將再新增地鐵10條線，合計(jì)453公里。聯(lián)合拿地開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括龍湖在內(nèi)的11家品牌內(nèi)房企10月份銷售金額689億元，環(huán)比增長(zhǎng)5%，增幅較上月下降31個(gè)百分點(diǎn)。定金、預(yù)售款是房企資金主要來源，2011年房企資金依然依賴銷售回款。同時(shí)，在頻繁的調(diào)控下，開發(fā)商在發(fā)展戰(zhàn)略上也面臨轉(zhuǎn)變，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。二次以上置業(yè)比例持續(xù)增加，受政策影響直接。投資需求比例10%。有50%的客戶觀望而推遲買房，堅(jiān)持買房的客戶仍有28%，顯示政策造成客戶觀望。5）供應(yīng)分析 ?！ ?jù)監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)較2010年的新增新貨量略有下降。外圍四區(qū)：多個(gè)區(qū)域供應(yīng)有增加，僅番禺有所回落。雖然番禺區(qū)2011年新增新貨量有回落，但與2009年相比，仍有增長(zhǎng)。2011年成交預(yù)測(cè)：由于房?jī)r(jià)反彈壓力大，預(yù)計(jì)調(diào)控政策不會(huì)放松，在政府的不斷干預(yù)下，成交必然會(huì)階段性萎縮。五、對(duì)2011年市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格平穩(wěn)上升中心區(qū)均價(jià)有望過2萬元預(yù)計(jì)廣州市2011年的住宅均價(jià)合理升幅為8%15%，全市月度均價(jià)在1300015000元/平方米之間運(yùn)行，其中，中心六區(qū)在1900021000元/平方米之間運(yùn)行。 2011年全國(guó)通脹水平在4%以上，M2增速預(yù)計(jì)在14%16%?！ ∫虼?，預(yù)計(jì)廣州市2011年的住宅均價(jià)合理升幅為8%15%，因此全市月度均價(jià)在1300015000元/平方米之間運(yùn)行。2004年2010年，廣州住宅均價(jià)年均增長(zhǎng)約20%。2010年111月全市均價(jià)12972元/平方米，中心六區(qū)17611元/平方米。地鐵網(wǎng)的不斷向外延伸，帶動(dòng)需求向中低價(jià)位的外圍拓展，預(yù)計(jì)外圍的供需兩旺?！ ☆A(yù)計(jì)2011年的成交量雖維持低位，但成交仍有保證，年成交量在600萬650萬平方米，市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)高量少的特征。從各區(qū)近幾年的新增新貨走勢(shì)來看，多個(gè)區(qū)域包括荔灣、越秀、天河及黃埔的新增新貨量有持續(xù)下降的趨勢(shì)，只有海珠區(qū)及白云區(qū)的新增新貨在2011年有所增長(zhǎng)。另一方面是外圍區(qū)域的亞運(yùn)城，其大量的新增新貨集中在2010年推出，大幅推高2010年的新增新貨量。
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