房地產(chǎn)市場回顧年度市場展望報告(文件)
【正文】 ，也是形成利潤的重要來源。 *****? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 *****? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 ****? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 ****? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 ***? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 ***? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 ****? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 *****? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 ***? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 ****? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 ****? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 *****? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 ***? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。附表 1：地方 資 金缺口 測 算，按 2023年 財 政收入、支出增速 測 算，2023年 資 金缺口 為 億資金供給 2023E 2023E 資金需求 2023E 2023E本級財政收入 52797 65996 本級財政支出 92761 116879 基金預(yù)算收入 33854 32235 地方融資平臺還本付息 24945 18764 其中：土地出讓金 26788 24109 保障房建設(shè)支出 9809 12623 轉(zhuǎn)移收入 37310 42907 基金預(yù)算支出 36417 41880 Total 123961 141138 Total 163933 190145 缺口 39972 49007 假設(shè)參數(shù) ?。?1）本級財政收入增速 30% 25% （ 1）本級財政支出增速 26% 26%（ 2）土地出讓金增速 5% 10% （ 2）基金預(yù)算支出增速 15% 15%（ 3）轉(zhuǎn)移支付 15% 15%（ 4）扣除土地出讓金收入的基金預(yù)算增速 15% 15%上一年參考數(shù)： 本級財政收入 40613 本級財政支出 73620基金預(yù)算收入 34342 基金預(yù)算支出 31667 其中：土地出讓金 28198 轉(zhuǎn)移收入 32341 數(shù)據(jù)來源： WIND、 CEIC，國泰君安 證 券房地 產(chǎn) 研究 測 算附表 2： 2023年地方政府 資 金缺口 測 算敏感性分析 （ 單 位： 億 元）2023年資金缺口 土地出讓金收入增速30% 20% 10% 0% 10% 20% 30%財收增速 20% 57005 54326 51647 48968 46290 43611 40932 25% 54365 51686 49007 46329 43650 40971 38292 30% 51725 49046 46368 43689 41010 38331 35652 數(shù)據(jù)來源：國泰君安 證 券房地 產(chǎn) 研究 測 算附表 3：中國房地 產(chǎn) 市 場資 金缺口 測 算（ 單 位： 億 元）數(shù)據(jù)來源： WIND、 CEIC，國泰君安 證 券房地 產(chǎn) 研究 測 算資金需求 2023E 2023E 資金供給 2023E 2023E開發(fā)投資額 62509 69763 開發(fā)商自有資金 18753 20929 其中：土地當年支出 10385 9866 商品房銷售額 59311 56839 本年需償還銀行貸款本息 10973 27481 新增房地產(chǎn)銀行貸款 12120 13938 本年需償還信托本息 776 2862 新增信托貸款 2691 3229 房地產(chǎn)稅收支出 8650 8289 Total 82907 108395 Total 92875 94935 資金缺口 9968 13460 假設(shè)參數(shù) ?。?1）開發(fā)投資額增速 30% 12% （ 1）企業(yè)純自有資金占投資額 30% 30%（ 0510年平均增速 %） (0510年平均比例為 %）（ 3）土地出讓金增速 5% 10% （ 2）房地產(chǎn)新增銀行貸款增速 40% 15%（ 4）新增房地產(chǎn)貸款（假設(shè)平均期限 3年） 4800 20500 （ 3）商品房銷售額增速 % 5%上一年參考數(shù)： 開發(fā)投資額 48267 新增房地產(chǎn)銀行貸款 20230 當年拿地金額 28198 商品房銷售額 52721 2023年房地產(chǎn)稅收支出 7689 開發(fā)商自有資金 15450 2023年信托 1921 2023前 3季度信托 2291 2023年宏觀政策及房地產(chǎn)市場預(yù)測參考觀點三： 市場趨勢的演變將支撐調(diào)整，并使調(diào)整可能提前到來： （ 1）信貸及貨幣供應(yīng)將直接影響成交： 房價的下跌有助于通 脹壓 力的降低，從而有助于 貨幣 信 貸 的 實際寬 松和信 貸 政策 調(diào) 整，而信 貸 與 銷 量高度相關(guān)， 實際寬 松將 導(dǎo) 致 銷 量的回暖； （ 2）利率政策調(diào)整將促進行業(yè)景氣回復(fù)： 首套房的 貸 款利率和首付比率有望回 調(diào) ，可以有效提振 剛 需市 場 ； （ 3）商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)類別的非住宅項目貸款，預(yù)計隨著信貸總額的增加，存在定向?qū)捤傻目赡埽? （ 4）限購政策存在局面放松的可能。 （ 3）整個地產(chǎn)行業(yè)資金缺口從 2023年無缺口升至 2023年 ，行業(yè)將缺乏整合和發(fā)展動能，企業(yè)將從個體的危機演變?yōu)槿袠I(yè)的發(fā)展危機。在 2023年中期左右，有望逐步出現(xiàn)供求的平衡。 2023年宏觀政策及房地產(chǎn)市場預(yù)測參考觀點一： 2023年的房地產(chǎn)市場，將是平衡再生的一年 ：政策面從失衡回歸平衡，基本面也將從調(diào)整走向逐步的供求平衡。 未來能改變這一切的仍在于政策。 政策調(diào)整可能出現(xiàn)的結(jié)果： 價格穩(wěn)中有降，交易量回升，投資與消費保持合理增長； 成交繼續(xù)下滑，價格持續(xù)下跌，市場繼續(xù)觀望氛圍； 市場回暖，價格攀升，甚至再現(xiàn)報復(fù)性增長，調(diào)控陷入惡性循環(huán)。數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（㎡） （元 /㎡ ）酒店式公寓 供應(yīng)量大幅增加，去化略有降低（三）區(qū)域成交及主要樓盤市場表現(xiàn)市中心板塊 綠城蘭園項目地址 環(huán)城東路與環(huán)城北路交叉口物業(yè)類型 高端公寓總規(guī)劃戶數(shù) 560開盤時間 20236總建面積 22萬平方米容積率 銷售報價 55000元 /平方米開發(fā)商 綠城房產(chǎn)典型熱銷樓盤個案分析市中心板塊典型熱銷樓盤個案分析產(chǎn)品配比（㎡） 總推案量 占比150180 136 %200340 119 %290340 8 %合計 263 %大城西至繞城以內(nèi) 萬科西溪蝶園項目地址 文一西路蔣村北物業(yè)類型 普通住宅總規(guī)劃戶數(shù) 1664戶開盤時間 20238總建面積 31萬平方米容積率 銷售報價 2900031000元 /平方米開發(fā)商 萬科集團、坤和集團典型熱銷樓盤個案分析典型熱銷樓盤分析房型 產(chǎn)品配比（㎡） 總推案量 占比一房 6070 387 %二房 7085 77 %三房 130190 806 %四房 170185 295 %復(fù)式 220340 99 %合計 1664 100%申花板塊 欣盛東方福邸項目地址 申花路與益樂路交叉口物業(yè)類型 普通住宅總規(guī)劃戶數(shù) 1550開盤時間
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