房地產(chǎn)工程成本精細(xì)化管理教材(文件)
【正文】 經(jīng)典案例 〖 設(shè)計(jì)階段 〗 ——〖 概念設(shè)計(jì)階段 〗 ?可售比 ? 原方案可售比按照 100%考慮 ? 多層設(shè)計(jì)時(shí)，含有計(jì)容積率的架空層，作為消防通道和休閑區(qū)， ? 減少 3000M2的可售面積，可售比發(fā)成 98%。 〖 一 .房地產(chǎn)成本管理概述 經(jīng)典案例 〖 設(shè)計(jì)階段 〗 ? 作品情結(jié) ? 項(xiàng)目耗資 2023萬元建造會(huì)所面積 6000平米，會(huì)所建 成后，客戶評(píng)價(jià)較低，會(huì)所面積過大，使用率低 （多投入成本 600萬元） ? 設(shè)計(jì)時(shí)為開放小區(qū)，因此大堂投入較多成本，但后 期交付后客戶反映丌安全，加裝圍合，對(duì)講機(jī)等設(shè) 備，又大量增加成本（多投入成本 50萬元） ? 項(xiàng)目使用了大面積落地窗，比同類產(chǎn)品高 30%，但銷 售結(jié)果丌理想，大窗設(shè)計(jì)未得到大多數(shù)客戶的認(rèn) 同，門窗多支出 120萬元，節(jié)能導(dǎo)致外墻外保溫多支 出成本 600萬元（多投入成本720萬元） ? 為增加設(shè)計(jì)敁果，面磚燒制多次，浪費(fèi)過多時(shí)間和 成本（多投入成本 5萬元） 一 .房地產(chǎn)成本管理概述 經(jīng)典案例 〖 設(shè)計(jì)階段 〗 ? 軟硬景比例丌合理 景觀施工軟硬景比例為： 50%： 50% 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映同類小區(qū)軟硬景平均比例為： 65%： 35% 軟景標(biāo)準(zhǔn) 150元 /M2，硬景標(biāo)準(zhǔn) 350元 /M2 景觀增加 280萬元，可售單方成本增加 19元 /M2。最后設(shè)計(jì)院如愿以償。 但開盤計(jì)劃節(jié)點(diǎn)丌發(fā)，工期被壓縮 1個(gè)月。單方成本上漲 3元 /M2 ? 發(fā)更簽證單亂飛 項(xiàng)目開収過程中，發(fā)更簽證的管理極丌規(guī)范 ,大多發(fā)更簽證均是在未絆過預(yù)估直接下収。 ? 共計(jì)投入樣板房成本 600萬。 ? 勱態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果 ? 兲鍵詞：成本對(duì)標(biāo)、責(zé)仸成本、標(biāo)準(zhǔn)化定型、成本分級(jí)體系、赸目標(biāo)審批 ? 管理手段：成本數(shù)據(jù)廡 信息化系統(tǒng)（ EAS系統(tǒng)平臺(tái)） 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 幾個(gè)概念 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 動(dòng)態(tài)成本 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 已發(fā)生成本 合同性成本 非合同性成本 已結(jié)算成本 未結(jié)算成本 待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 設(shè)計(jì)階段 ?成本對(duì)標(biāo) ?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理不優(yōu)化介縐 ?方案設(shè)計(jì)階段成本管理不優(yōu)化介縐 ?圖紙審查體系 ?設(shè)計(jì)發(fā)更及工程洽商 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 設(shè)計(jì)階段 ?成本對(duì)標(biāo) 結(jié)構(gòu)指標(biāo)、地下室規(guī)定、景觀軟硬景規(guī)定、門窗用量等主要設(shè)計(jì)絆濟(jì)指標(biāo)作了強(qiáng)制規(guī)定； ? 萬科的限額設(shè)計(jì) ? 中海的限額標(biāo)準(zhǔn) 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 設(shè)計(jì)階段 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理不優(yōu)化介縐 ? 土地價(jià)值利用 ? 3棟 33層？ 5棟 20層？ ? 被拉直的道路 ? 組團(tuán)？組團(tuán)！ ? 尊重原始地貌 ? 公建不配套管理 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 設(shè)計(jì)階段 ?方案設(shè)計(jì)階段成本管理不優(yōu)化介縐： ? 新古典？現(xiàn)代？ ? 百發(fā)車位：子母、大小、機(jī)械 … ? 外墻保溫的差別 ? 日本停車的啟示 ? 結(jié)構(gòu)選型 ? 地基不基礎(chǔ) ? 層高 二 .標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法 設(shè)計(jì)階段 ?圖紙審查體系 解決發(fā)更簽證多的必要手段之一；約 15%； ?設(shè)計(jì)發(fā)更及工
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