【正文】 ，自然不加修飾；一為工匠用心之作，繽紛蕩漾。新城南都雄厚的開(kāi)發(fā)商實(shí)力、超前的規(guī)劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通，均具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 新城南都定位“常州南翼新都會(huì)，國(guó)際生活示范城”，系武進(jìn)出現(xiàn)的最大的高尚住宅項(xiàng)目。 劣勢(shì) ? 地處老式民房區(qū)，周邊的房屋降低項(xiàng)目檔次； ? 周邊民房?jī)?nèi)多為租住戶(hù)，擇鄰而居的觀(guān)念會(huì)影響本項(xiàng)目的銷(xiāo)售； ? 大通河河水污染較為嚴(yán)重，政府綜合治理較為棘手； ? 近幾年武進(jìn)區(qū)政府的發(fā)展方向在湖塘橋以南，目前湖塘橋北面少受人關(guān)注。 周邊配套 交通： 緊臨武宜路和改擴(kuò)建金雞路，距汽車(chē)站 500 米，家門(mén)口武宜路上有 14 路直通市中心，另有 50 31 31 3 319 通往武進(jìn)各地，交通十分便捷； 商業(yè)： 家門(mén)口就有信特超市，與在建中的陽(yáng)湖廣場(chǎng)（富甲一方）隔河相望； 學(xué)校： 金太陽(yáng)幼兒園、湖塘橋中心小學(xué)、橋北初級(jí)中學(xué)、武進(jìn)電大 醫(yī)院： 常州市第三人民醫(yī)院、武進(jìn)中醫(yī)院 菜場(chǎng)： 聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng) 地塊分析 本地塊原為工業(yè)小區(qū)，周邊散落民居，規(guī)模較大，北有金雞路，南有大通河，周邊配套較為齊全，十分適宜居住。 ? 購(gòu)房計(jì)劃 盡管湖塘樓市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷拉升，但炒房比例很少，購(gòu)房者 80%以上均是自主， 但以二次購(gòu)房者為主，投資購(gòu)房用于出租者約占 10%。 ? 付款方式 湖塘購(gòu)房付款方式與常州基本相同，一次性、銀行按揭、公積 金貸款、分期付款方式多樣靈活自由，但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和銀行按揭兩種，分期付款基本沒(méi)有。交付時(shí)，各種管線(xiàn)預(yù)設(shè)到位，一般單元電子防盜門(mén)、進(jìn)戶(hù)防撬門(mén)安裝到位，有線(xiàn)、寬帶端口預(yù)留，業(yè)主基本裝修后就可入住。 住宅區(qū)域調(diào)查報(bào)告 ? 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。比如， 20xx 年湖塘房產(chǎn)界將要上市的新樓盤(pán)有：新城南都，政法廣場(chǎng)南金橋房產(chǎn)地塊，新城房產(chǎn)夏雷村 500 畝地塊 。 支付能力 湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費(fèi)需求巨大，購(gòu)房者中以二次購(gòu)房的居多 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年上半年武進(jìn)開(kāi)發(fā)面積達(dá) 29萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 17 萬(wàn)平方米。 湖塘房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 需 求量 隨著常州特大型城市建設(shè)力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量急劇擴(kuò)大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，價(jià)格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。 湖塘“水漾年華”策劃報(bào)告 常州房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理有限公司 20xx年 12 月 目 錄 一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 五、項(xiàng)目整體定位 六、項(xiàng)目形象主題定位 七、目標(biāo)客戶(hù)定位分析 八、項(xiàng)目整體規(guī)劃與建筑建議 九、戶(hù)型建議 十、物業(yè)配套及景觀(guān)設(shè)想 十一、開(kāi)發(fā)流程及銷(xiāo)售安排 十二、初步營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 十三、項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)作品展示 一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 素有“蘇 南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣十強(qiáng)之列，而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地， 湖塘全鎮(zhèn)人口 13萬(wàn)多， 20xx 年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入 6185 元，職工人平均工資 11758 元，人均儲(chǔ)蓄額 21355 元。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)， 110 月份全市竣工房屋面積 95 萬(wàn)平方米，同比下降 %，全市商品房成交銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比下降 %，商品房現(xiàn)房成交價(jià)每平方米為 2284 元，同比上升%，而商品房平均銷(xiāo)售也達(dá)到了每平方米 3000 元以上。湖塘價(jià)格上漲一是全國(guó)性的大環(huán)境的驅(qū)使，二是常州政府以南北發(fā)展為重點(diǎn)的規(guī)劃使然，運(yùn)河改道、淹城森林公園、大學(xué)城、高速公路、常武十里景觀(guān)大道、武進(jìn)高新區(qū)的建設(shè)等等，這些都加重了人們選擇湖塘?xí)r的砝碼。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示， 100130 平方米、三房二廳的戶(hù)型、總價(jià)在 30 萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子最為搶手 。其中新城房產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)南都占盡規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一個(gè)夏雷村地塊緊臨本案，將成 為本項(xiàng)目未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。產(chǎn)品戶(hù)型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四 房、豪華五房，空中別墅可滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)群的購(gòu)房需求。 ? 承受總價(jià) 30 萬(wàn)是常州樓市的一個(gè)分水嶺。 ? 戶(hù)型細(xì)節(jié) 在戶(hù)型的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上，體現(xiàn)人本關(guān)懷，基本做到全明設(shè)計(jì)、動(dòng)線(xiàn)合理、功能分區(qū)、公私分開(kāi)、干濕分離。這說(shuō)明湖塘的樓市還是自給自足型，還處于剛剛起步、迅猛發(fā)展階段。但目前周邊現(xiàn)狀破爛不堪，散落民居、閑置菜地、河水污濁，出租戶(hù)多，影響樓盤(pán)的居住檔次。 機(jī)會(huì) ? 金雞路拓寬為 30 米，是本項(xiàng)目的最大利好消息； ? 湖塘作為大常州南翼中心，必將引發(fā)新一輪城市建設(shè)，湖塘區(qū)域前景看好； ? 湖塘樓市目前推案少，可售房基本沒(méi)有，房?jī)r(jià)攀升，市場(chǎng)供不應(yīng)求。規(guī)劃有大型商業(yè)街，過(guò) 萬(wàn)平方米獨(dú)立會(huì)所、沿河（里底河）泛會(huì)所等。 由于新城南都目前沒(méi)有售樓處，沒(méi)有樓書(shū)戶(hù)型等宣傳資料，因此我們對(duì)新城南都的規(guī)劃細(xì)節(jié)還不十分了解，我司將進(jìn)一步進(jìn)行跟蹤關(guān)注?！叭收邜?ài)山，智者樂(lè)水”，居住其間，可感受生命年華的美好、享受本案 所賦予的生活特權(quán)。陽(yáng)湖為湖塘代稱(chēng)，表明了該項(xiàng)目所處地理位置。既符合項(xiàng)目地理特 征，又迎合本案消費(fèi)群體彰顯身份的心理特點(diǎn)。 本案名富有韻律、易于傳誦。案名言簡(jiǎn)意賅，內(nèi)涵豐富無(wú)窮。 主題語(yǔ)樸實(shí)而有溫暖感，具有豐富的想象空間，體現(xiàn)項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)。 江南本身就是一個(gè)別具詩(shī)意的名稱(chēng)，江南天下秀，本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身，又包容了江南千 年的文化底蘊(yùn)于其中。 此廣告語(yǔ)大氣、個(gè)性鮮明。是“百鳥(niǎo)在林”還是“一鳥(niǎo)在手”？方法決定結(jié)果！仔細(xì)研究區(qū)域市場(chǎng)，精細(xì)劃分目標(biāo)客戶(hù)群，當(dāng)項(xiàng)目、業(yè)主、宣傳成一線(xiàn)時(shí)，還擔(dān)心業(yè)主會(huì)跑掉嗎？！ ? 項(xiàng)目周邊老新村換房 居民，為項(xiàng)目主力客群之一； （項(xiàng)目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計(jì) 5 千 7 百多戶(hù)家庭， 1 萬(wàn)三千多人口。） ? 項(xiàng)目周邊拆遷戶(hù)， 為項(xiàng)目主力客群之一； ? 周邊學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、工薪階層，為項(xiàng)目主力客群之一； ? 大運(yùn)河改道拆遷戶(hù)； ? 部分投資者 ? 外來(lái)落戶(hù)湖塘者； ? 部分個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主 ? 其他 目標(biāo)客戶(hù)特征分析 ? 追求生活品質(zhì)，對(duì)都市生活向往； ? 有較為穩(wěn)定的工作，拆遷戶(hù)有一定的 拆遷補(bǔ)助； ? 注重地段、環(huán)境、物業(yè)、服務(wù)及時(shí)尚戶(hù)型； ? 追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對(duì)面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用； ? 能承受 25 萬(wàn)左右的總價(jià)。 大門(mén)建議設(shè)在原拉絲車(chē)間附近，建議人車(chē)分流設(shè)計(jì)，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計(jì)大型主題廣場(chǎng)，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團(tuán)景觀(guān)散落在小區(qū)建筑內(nèi)。目前，在各大城市社區(qū)中，小區(qū)內(nèi)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理一直是老大難問(wèn)題，如果只對(duì)小區(qū)內(nèi)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)難以為繼服務(wù)水平不高，成為開(kāi)發(fā)商一個(gè)包袱，如果對(duì)外經(jīng)營(yíng)，小區(qū)出入人員雜亂難以管理。 我們之 所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計(jì)，主要有如下幾點(diǎn)考慮： 其一，我項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計(jì)，適宜做成類(lèi)似“ TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對(duì)稱(chēng)、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時(shí)尚的音符，符合中國(guó)人的居住習(xí)慣； 其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無(wú)幾； 其三， “ TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計(jì)劃的主打產(chǎn)品，受到市 場(chǎng)歡迎，如常州奧林匹 克花園就有 “ TOWNHOUSE”產(chǎn)品。 ③玻璃采用與小區(qū)內(nèi)整體氛圍相統(tǒng)一的色彩。 ③ 底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計(jì)。 ② 在立面上避免單調(diào)重復(fù)，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。 ? 車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì) 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車(chē)分流，車(chē)庫(kù)泊位按 1： 設(shè)計(jì)，既有地上臨時(shí)停車(chē)位，又需要有地下車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)建議設(shè)計(jì)在小區(qū)北部廣場(chǎng)下，可直接從車(chē)庫(kù)通往小高層，出入十分方便。 ? 主力戶(hù)型 小戶(hù)型熱銷(xiāo)是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房?jī)r(jià)不斷攀生，為控制購(gòu)房總價(jià)，消費(fèi)者在保證功能齊全的情況下，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用的 100130 平方米中小戶(hù)型更獨(dú)有情鐘，新城芳草園 105 平方米小三房熱銷(xiāo)就說(shuō)明了這一點(diǎn)。 客廳： 開(kāi)間 米，不少于 4 米，客廳設(shè)計(jì)最忌諱所有房間繞廳布置，造成開(kāi)門(mén)太多，通行線(xiàn)路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。 儲(chǔ)藏室： 建議既可設(shè)計(jì)成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計(jì)“嵌入式”壁櫥。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。 以步道路作為紐帶，建立三級(jí)網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng)，車(chē)行路、單元路、景觀(guān)人性小徑相結(jié)合，達(dá)到出行方便、散步達(dá)到視覺(jué)上移步換景的連續(xù)感。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時(shí)，使景觀(guān)變化富有動(dòng)感和層次。 ? 主題景觀(guān)與組團(tuán)景觀(guān)結(jié)合 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，建議設(shè)置一個(gè)主題廣場(chǎng)，形成一個(gè)開(kāi)放的精神堡壘式休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，建議以“城市之光”命名，顯示武進(jìn)湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。建議設(shè)計(jì)一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂(lè)，如畫(huà)的風(fēng)景，打造音樂(lè)侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。讓業(yè)主盡享“樓在