【正文】 政策方面：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)從緊，并且會(huì)成為常態(tài)化，別墅產(chǎn)品售價(jià)較高，在一定程度上會(huì)拉升其他住宅產(chǎn)品的售價(jià)，因此，相信不會(huì)放松對(duì)別墅方面的限制。宏觀經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 第一居所區(qū)域價(jià)格雖然高出客群心理價(jià)位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價(jià)格的主要因素，環(huán)境、價(jià)格及配套是客戶決定購(gòu)買(mǎi)的主要因素。216。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對(duì)港澳臺(tái)客戶不限購(gòu)不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨(dú)棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類(lèi)獨(dú)棟 69萬(wàn) /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠(yuǎn)第二居所半山世家 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡含贈(zèng)送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨(dú)棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。園林景觀 下疊 優(yōu)劣勢(shì)：板塊：潮白河別墅板塊銷(xiāo)售價(jià)格： 下疊 750萬(wàn) /套起，上疊 600萬(wàn) /套起物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期 2023年 2月 18日開(kāi)盤(pán)。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。建筑風(fēng)格：北美面積區(qū)間： 400700該項(xiàng)目采用北美和西班牙建筑風(fēng)格，前二后三的形式依山而建，最高落差可達(dá) 90米。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 山地別墅 高爾夫練習(xí)場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)：410630㎡容積率： 優(yōu)惠政策：無(wú)優(yōu)惠。312670㎡容積率： 去化速度：銷(xiāo)售速度一般，以介紹方式為主， 2023年共銷(xiāo)售 10多套， 2023年共銷(xiāo)售約 60套。450650推廣方式：基本未做推廣，項(xiàng)目周邊有道旗。由于距離機(jī)場(chǎng)較近，會(huì)有部分房源略受噪音影響。入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。天著 大興區(qū) 7 潤(rùn)澤莊園 好望山 順義 2212 中建 u 從別墅板塊劃分來(lái)看，所處的懷密板塊成熟度還有待提高。市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身項(xiàng)目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶（中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅以及奧北別墅板塊）。龍湖 紅杉溪谷 通州 162 最低價(jià) 650萬(wàn)元 /套，均價(jià)約 /㎡ 聯(lián)排、疊拼3 遠(yuǎn)洋天著 大興 134 均價(jià) /㎡ 聯(lián)排、洋房4 譽(yù)皇殿（譽(yù)天下） 順義 124 1200萬(wàn) /套起，約 /㎡ 聯(lián)排5 旭輝御錦 通州 117 最低價(jià) 538萬(wàn)元 /套，均價(jià) ㎡ 疊拼6 親密別墅 通州 117 均價(jià) /㎡ 聯(lián)排7 中海九號(hào)公館 豐臺(tái) 94 15002023萬(wàn)元 /套 數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)2023年別墅、高檔公寓市場(chǎng)情況一覽表2023年全年別墅成交月度走勢(shì)統(tǒng)計(jì) (合計(jì) )　數(shù)量（套） 面積 (萬(wàn)㎡ ) 均價(jià)2023年 12月 224 338672023年 11月 217 359332023年 10月 219 310582023年 9月 308 306952023年 8月 254 312502023年 7月 232 290772023年 6月 312 286902023年 5月 341 266632023年 4月 239 225672023年 3月 343 11 256032023年 2月 107 203162023年 1月 234 27242合計(jì) 3030 28971北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅月度成交情況2023年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于 9宗，總建設(shè)用地面積為 ㎡，總規(guī)劃建筑面積為 ㎡，其中屬于居住類(lèi)用地建設(shè)用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積約為 ㎡（如按獨(dú)棟別墅 300㎡ /套，約可建設(shè) 2056套）當(dāng)前， 低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升。 29017 C8旅游設(shè)施用地、 U市政公共設(shè)施用地 2023年 11月 18日 23209 延慶縣 0 北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 低容積率土地交易情況北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 低容積率土地交易情況序號(hào) 宗地位置土地面積 (平方米 )容積率 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期成交價(jià) (萬(wàn)元 )合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積1 密云縣 470632 257285 213347 面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 容積率1 朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村 72923 R2二類(lèi)居住用地 230965月 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 　　 111月，全市商品房竣工面積為 ，增長(zhǎng) %。 　　 %。懷柔 2 334564 233300 海淀區(qū) 4 512856 791000 另外從平均樓面地價(jià)來(lái)看，綜合用地的樓面價(jià)格稍低于其他兩類(lèi)用地。按成交土地的用途來(lái)劃分，2023年成交的土地絕大多數(shù)為居住類(lèi)用地，占總成交面積的 %，其次為綜合用地，最后為商服金融類(lèi)用地。密云縣水源路南側(cè) 408652 183499 225153 442170F2公建混合住宅用地、F3其他類(lèi)多功能用地、R53托幼用地綠地控股集團(tuán)有限公司2023年11月 21日 年懷柔區(qū)域共成交土地 2宗，建筑面積共 ㎡。%，其次是大興區(qū)、通州區(qū)、密云區(qū)等。北京土地市場(chǎng)概況 ︱ 總體成交情況土地成交情況對(duì)比表日期 土地宗數(shù)（宗）土地面積（萬(wàn)㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（萬(wàn)㎡）2023年 66 2023年 128 同比 93% 145% 96%土地成交情況對(duì)比表 （萬(wàn)㎡）月份 宗數(shù) 成交土地面積 規(guī)劃建設(shè)面積1 13 2 23 30804073 0 0 04 6 373983 5 10 7759006 4 2775687 8 13758718 12 18263739 7 81340910 8 95147911 31 12 6 1373357合計(jì) 128 2023年各月土地成交情況表 （㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心北京土地市場(chǎng)概況 ︱ 各區(qū)域成交情況區(qū)域 宗數(shù) 土地面積（㎡） 規(guī)劃建設(shè)面積（㎡）房山區(qū) 20 3049169密云區(qū) 4 1465521 919047通州區(qū) 26 1637893 2949625昌平區(qū) 7 1561382大興區(qū) 14 1898606門(mén)頭溝區(qū) 8 1113666順義區(qū) 10 1167869海淀區(qū) 4 512856北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 3 朝陽(yáng)區(qū) 9 997899平谷區(qū) 4 390524 429856石景山區(qū) 5 354734豐臺(tái)區(qū) 5 767853東城區(qū) 1 85800延慶縣 6 懷柔 2 334564合計(jì) 128 （一）與上月相比， 70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 2個(gè)，持平的城市有 5個(gè)，上漲的城市有 63個(gè)。 111月份，商品房銷(xiāo)售面積 110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速比 110月份回落 1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %。 經(jīng)營(yíng)性土地，是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的國(guó)有土地。央行營(yíng)業(yè)管理部向北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求二套房貸款首付比例不得低于 70%，較此前的 60%首付比例提高 10個(gè)百分點(diǎn)；對(duì) “ 無(wú)房有貸 ” 的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于 60%的政策。 市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松 在市區(qū)就業(yè)滿 3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅和 2萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。10月 29日 中共中央政治局集體學(xué)習(xí) 會(huì)上 在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)， 構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。|PART 1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r政策環(huán)境分析2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記時(shí)間 提出單位 /部門(mén) 內(nèi)容1月 11日 國(guó)土資源部 今年新增建設(shè)用地指標(biāo)原則上不低于去年。不過(guò)，建筑業(yè)分類(lèi)指數(shù)繼續(xù)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)的提振，由 10月份的 。PPIRM（動(dòng)力原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 貨幣環(huán)境情況貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)貨幣政策方面已不如早年寬松2023年 111月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資 (不含農(nóng)戶 )391283億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 110月份回落 。2023年我國(guó)前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP)386762億元，同比增長(zhǎng) %，全年預(yù)計(jì) GDP同比增長(zhǎng)為 %。本報(bào)告以反映市場(chǎng)真實(shí)情況為出發(fā)點(diǎn)，一方面為集團(tuán)對(duì)雁棲半島項(xiàng)目的決策提供市場(chǎng)依據(jù)，另一方面為集團(tuán)其他地產(chǎn)項(xiàng)目的決策提供參考。本市場(chǎng)報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)源主要有三方面：第一是依據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研情況；第二是參考專業(yè)的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)（如中房指數(shù)研究院、天朗房研網(wǎng)、搜房網(wǎng)等）；第三是通過(guò)土地儲(chǔ)備管理局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、房屋管理局等政府權(quán)威網(wǎng)站獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)。|2023年度北京房地產(chǎn)（別墅）市場(chǎng)報(bào)告 說(shuō) 明目 錄第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析第二章：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況第三章：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第四章：北京別墅市場(chǎng)情況第五章： 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判|PART 1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r政策環(huán)境分析其中，一季度增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %。從前三個(gè)季度來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng) %，行業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)。從環(huán)比看， 11月份固定資產(chǎn)投資 (不含農(nóng)戶 )增長(zhǎng) %。111月份，第一產(chǎn)業(yè)投資 8509億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 110月份加快 ；第二產(chǎn)業(yè)投資 167043億元，增長(zhǎng) %，增速回落 ；第三產(chǎn)業(yè)投資 215730億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。從 到位資金情況看 非制造業(yè) PMI涵蓋包括零售、航空、軟件、房地產(chǎn)及建筑業(yè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)。2023年 11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 21012億元，同比名義增長(zhǎng) %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)%）。2月 20日 國(guó)務(wù)院 “ 新國(guó)五條 ” 重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，要 求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。11月 15日 十八屆三中全會(huì) 十八屆三中全會(huì) 《 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定 》 發(fā)布，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。?？茖W(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級(jí)工職業(yè)資格、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅的 50%和 1萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。市場(chǎng)過(guò)熱，收緊限購(gòu)政策 市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市上海 上海 11月 8日公布的 “ 滬七條 ” 要求，將二套房的首付比例由 60%提至 70%，同時(shí)延長(zhǎng)非戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政策收緊深圳 出臺(tái) “ 深八條 ” ，將二套房首付比例提至 7成。各地主要城市調(diào)控政策差別化， 第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。 2023年 1至 11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 77412億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 1至 10月份提高 點(diǎn)。111月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 109475億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 110月份提高 。商品房銷(xiāo)售額 69946億元，增長(zhǎng) %，增速比 110月份回落 。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。各區(qū)土地成家情況表數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心北京土地市場(chǎng)概況 ︱ 懷密板塊土地成交情況其中樓面地價(jià)分別為 /㎡和 /㎡。 180000 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心（本處綜合用地不含工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地）北京土地市場(chǎng)概況 ︱ 各區(qū)域成交價(jià)格情況區(qū)域 宗數(shù) 土地面積 （㎡） 規(guī)劃建設(shè)面積 （㎡） 成交金額（萬(wàn)元） 平均樓面地價(jià) （元 /㎡ ）房山區(qū) 20 3049169 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 3 475000 合計(jì) 128 2023年北京市全年土 地成交總金額共 111月，我市基礎(chǔ)設(shè)施投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資比重為 %，同比下降 。 其中，住宅竣工面積為 1083萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；寫(xiě)字樓為 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)、非公益用房及其他為 ，增長(zhǎng) %。 成交量（萬(wàn)㎡） 250234月 ：政策預(yù)期加速市場(chǎng)變化，全年成交總量創(chuàng)近四年新高；場(chǎng)出清周期約為 。2 豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn) 155011 F3其他類(lèi)多功能用地 237754 R2二類(lèi)居住用地、 C25旅游業(yè)用地、 R53托幼用地 2023年 2月 1日 925002