【正文】 納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu) 1套住房；對(duì)已擁有 1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。 央行營(yíng)業(yè)管理部向北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求二套房貸款首付比例不得低于 70%，較此前的 60%首付比例提高 10個(gè)百分點(diǎn)；對(duì) “ 無(wú)房有貸 ” 的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于 60%的政策。政策環(huán)境分析 ︱ 形勢(shì)分析 自 2023年 12月份開始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是 2023年 1月的 “ 國(guó)十一條 ” ， 4月的 “ 國(guó)十條 ” 、 9月的 “ ” ， 2023年 1月的 “ 新國(guó)八條 ” ，而這次出臺(tái)的 “國(guó)五條 ” 則是第五次調(diào)控升級(jí)。穩(wěn)中求進(jìn)作為 2023年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出 “ 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖 ” 。經(jīng)營(yíng)性土地，是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的國(guó)有土地。全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 開發(fā)投資情況 房屋新開工面積 181055萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速提高 5個(gè)百分點(diǎn)。 1—11月份開發(fā)企業(yè)到位資金增速平穩(wěn)，為房地產(chǎn)開發(fā)增速提供了基本動(dòng)力，預(yù)計(jì) 2023年上半年，在政策不變的情況下，在資金到位情況良好的保障下，開發(fā)投資，施工面積、銷售面積等波動(dòng)幅度不會(huì)有太大變化。 111月份，商品房銷售面積 110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速比 110月份回落 1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) %。全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱商品房銷售和待售情況從全國(guó)來(lái)看，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì) ， 2023年全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá)到 6006元 /㎡?！　。ǘ┡c去年同月相比， 70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 1個(gè)，上漲的城市有 69個(gè)。（一）與上月相比， 70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 2個(gè)，持平的城市有 5個(gè)，上漲的城市有 63個(gè)。全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 70個(gè)大中城市價(jià)格情況全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 大型開發(fā)商市場(chǎng)占有情況從開發(fā)商來(lái)看，行業(yè)集中度持續(xù)提升 ，大型企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額越來(lái)越大，中小開發(fā)商發(fā)展困難重重。北京土地市場(chǎng)概況 ︱ 總體成交情況土地成交情況對(duì)比表日期 土地宗數(shù)（宗）土地面積（萬(wàn)㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（萬(wàn)㎡）2023年 66 2023年 128 同比 93% 145% 96%土地成交情況對(duì)比表 （萬(wàn)㎡）月份 宗數(shù) 成交土地面積 規(guī)劃建設(shè)面積1 13 2 23 30804073 0 0 04 6 373983 5 10 7759006 4 2775687 8 13758718 12 18263739 7 81340910 8 95147911 31 12 6 1373357合計(jì) 128 2023年各月土地成交情況表 （㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心北京土地市場(chǎng)概況 ︱ 各區(qū)域成交情況區(qū)域 宗數(shù) 土地面積（㎡） 規(guī)劃建設(shè)面積（㎡）房山區(qū) 20 3049169密云區(qū) 4 1465521 919047通州區(qū) 26 1637893 2949625昌平區(qū) 7 1561382大興區(qū) 14 1898606門頭溝區(qū) 8 1113666順義區(qū) 10 1167869海淀區(qū) 4 512856北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 3 朝陽(yáng)區(qū) 9 997899平谷區(qū) 4 390524 429856石景山區(qū) 5 354734豐臺(tái)區(qū) 5 767853東城區(qū) 1 85800延慶縣 6 懷柔 2 334564合計(jì) 128 %，其次是大興區(qū)、通州區(qū)、密云區(qū)等。年懷柔區(qū)域共成交土地 2宗，建筑面積共 ㎡。密云縣溪翁莊鎮(zhèn) 519965 143201 376764 147127R2二類居住用地、 C53休療養(yǎng)用地中投發(fā)展有限責(zé)任公司2023年 2月 4日 密云縣水源路南側(cè) 408652 183499 225153 442170F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地、R53托幼用地綠地控股集團(tuán)有限公司2023年11月 21日 按成交土地的用途來(lái)劃分，2023年成交的土地絕大多數(shù)為居住類用地，占總成交面積的 %，其次為綜合用地，最后為商服金融類用地。另外從平均樓面地價(jià)來(lái)看，綜合用地的樓面價(jià)格稍低于其他兩類用地。昌平區(qū) 7 1561382 1244680 海淀區(qū) 4 512856 791000 石景山區(qū) 5 354734 78865 懷柔 2 334564 233300 111月，我市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年同期增長(zhǎng) %。　　 %。北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況 ︱ 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) 9%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況良好。 2023年 111月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資，比上年同期增長(zhǎng) 9%?！　?111月，全市商品房竣工面積為 ，增長(zhǎng) %。自住型商品房供應(yīng)情況近期北京推出多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地，年底前將形成 2萬(wàn)套左右供應(yīng)， 2023年該類型住房計(jì)劃推出 5萬(wàn)套左右，價(jià)格比周邊商品房低三成。 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 11月 2702210月 225049月 230965月 （出清周期一般不超出兩年，均可認(rèn)為屬于正常范圍）2023年市場(chǎng)小結(jié)宏觀環(huán)境： 經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)較為疲軟，整體運(yùn)行良好；政策環(huán)境： 中央著力深化改革，調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市出現(xiàn)政策分化；貨幣政策： 貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)貨幣政策已沒(méi)有早年寬松；土地市場(chǎng)： 逐步回暖，量?jī)r(jià)明顯好于 2023年，一線城市增長(zhǎng)顯著，地王頻出；新建商品房情況 ： 70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)一線城市供需兩旺，創(chuàng)近四年新高；面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 容積率1 朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村 72923 R2二類居住用地 合計(jì) 477838u北京低容積率用地供應(yīng)方面：2023年到 2023兩年間，北京市出讓的住宅用地中容積率低于 5宗，共計(jì)建設(shè)用地面積約 43萬(wàn)平方米，建筑面積約 ，以 300平方米 /套計(jì)算，總供應(yīng)量約 1593套。北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 低容積率土地交易情況北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 低容積率土地交易情況序號(hào) 宗地位置土地面積 (平方米 )容積率 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期成交價(jià) (萬(wàn)元 )合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積1 密云縣 470632 257285 213347 231900R2二類居住用地、 C8旅游設(shè)施用地、 S3社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地、 U1供應(yīng)設(shè)施用地、 U2交通設(shè)施用地、 C1行政辦公用地2023年 8月 22日 1645005 門頭溝區(qū) 29017 C8旅游設(shè)施用地、 U市政公共設(shè)施用地 2023年 11月 18日 23209 延慶縣 0 2023年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于 9宗，總建設(shè)用地面積為 ㎡，總規(guī)劃建筑面積為 ㎡，其中屬于居住類用地建設(shè)用地面積 ㎡，規(guī)劃建筑面積約為 ㎡（如按獨(dú)棟別墅 300㎡ /套，約可建設(shè) 2056套）當(dāng)前， 低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升。2023年別墅、高檔公寓市場(chǎng)情況一覽表2023年全年別墅成交月度走勢(shì)統(tǒng)計(jì) (合計(jì) )　數(shù)量（套） 面積 (萬(wàn)㎡ ) 均價(jià)2023年 12月 224 338672023年 11月 217 359332023年 10月 219 310582023年 9月 308 306952023年 8月 254 312502023年 7月 232 290772023年 6月 312 286902023年 5月 341 266632023年 4月 239 225672023年 3月 343 11 256032023年 2月 107 203162023年 1月 234 27242合計(jì) 3030 28971北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅月度成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)紅杉溪谷 通州 162 最低價(jià) 650萬(wàn)元 /套，均價(jià)約 /㎡ 聯(lián)排、疊拼3 遠(yuǎn)洋天著 大興 134 均價(jià) /㎡ 聯(lián)排、洋房4 譽(yù)皇殿（譽(yù)天下） 順義 124 1200萬(wàn) /套起，約 /㎡ 聯(lián)排5 旭輝御錦 通州 117 最低價(jià) 538萬(wàn)元 /套，均價(jià) ㎡ 疊拼6 親密別墅 通州 117 均價(jià) /㎡ 聯(lián)排7 中海九號(hào)公館 豐臺(tái) 94 15002023萬(wàn)元 /套 龍湖 銷售價(jià)格： 2023年度別墅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升， 12月份別墅價(jià)格突破 /㎡，懷柔區(qū) 2023年度別墅成交價(jià)為 21468元 /㎡。市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身項(xiàng)目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶（中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅以及奧北別墅板塊）。競(jìng)品項(xiàng)目選取依據(jù)：項(xiàng)目區(qū)域位置 設(shè)施配套 產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間產(chǎn)品種類競(jìng)品項(xiàng)目購(gòu)買用途216。u 從別墅板塊劃分來(lái)看，所處的懷密板塊成熟度還有待提高。VIE 朝陽(yáng)區(qū) 428735 中海九號(hào)公館 好望山 順義 2212 中建 VIE 朝陽(yáng) 2 中海九號(hào)公館 天著 大興區(qū) 7 潤(rùn)澤莊園 入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。主要客群：生意人為主，年齡層偏年輕化。由于距離機(jī)場(chǎng)較近，會(huì)有部分房源略受噪音影響。推廣方式：基本未做推廣，項(xiàng)目周邊有道旗。主要客群：企業(yè)主為主。450650去化速度：銷售速度一般，以介紹方式為主， 2023年共銷售 10多套， 2023年共銷售約 60套。該項(xiàng)目未做任何形式推廣，主要靠朋友介紹方式銷售。312670㎡容積率： 1000套，房源充足裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 君山高爾夫銷售情況：開盤時(shí)間： 2023年 6月。優(yōu)惠政策：無(wú)優(yōu)惠。項(xiàng)目建筑風(fēng)格為北美、西班牙風(fēng)格，以被市場(chǎng)接受及認(rèn)可。410630㎡容積率： 推廣方式：戶外廣告，以京承高速和懷柔城區(qū)為主。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 山地別墅 高爾夫練習(xí)場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)：該項(xiàng)目采用北美和西班牙建筑風(fēng)格，前二后三的形式依山而建，最高落差可達(dá) 90米。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不夠完善。建筑風(fēng)格：北美面積區(qū)間： 400700去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。㎡、上疊 310㎡容積率： 板塊：潮白河別墅板塊銷售價(jià)格： 下疊 750萬(wàn) /套起，上疊 600萬(wàn) /套起物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時(shí)間：二期 2023年 2月 18日開盤。優(yōu)惠政策：無(wú)任何優(yōu)惠。園林景觀 下疊 優(yōu)劣勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動(dòng)等等。該項(xiàng)目投資客戶較多占 60%。去化速度：該項(xiàng)目是 2023年北京別墅市場(chǎng)銷售金額亞軍。單價(jià)較高，需有實(shí)力的客戶購(gòu)買。距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設(shè)施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價(jià)格集中在 /㎡以上。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對(duì)港澳臺(tái)客戶不限購(gòu)不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨(dú)棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類獨(dú)棟 69萬(wàn) /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠(yuǎn)第二居所半山世家 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡含贈(zèng)送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨(dú)棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。在市調(diào)過(guò)程中，也普遍感覺到開發(fā)商并不急于清盤。216。奧北別墅區(qū)項(xiàng)目作為第一居所，且項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 /㎡區(qū)間，性價(jià)比較高，出行較便利，配套略有不足。第一居所區(qū)域價(jià)格雖然高出客群心理價(jià)位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價(jià)格的主要因素，環(huán)境、價(jià)格及配套是客戶決定購(gòu)買的主要因素。宏觀經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 土地市場(chǎng)情況預(yù)判 土地成交的增長(zhǎng)推動(dòng)新開工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 市場(chǎng)環(huán)境情況預(yù)判銷售方面量?jī)r(jià)齊升，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長(zhǎng)政策方面：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)從緊，并且會(huì)成為常態(tài)化，別墅產(chǎn)品售價(jià)較高，在一定程度上會(huì)拉升其他住宅產(chǎn)品的售價(jià)，因此，相信不會(huì)放松對(duì)別墅方面的限制。1