北京房地產(chǎn)大預(yù)測分析報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 01:16本頁面
【正文】 ，很多發(fā)展商會(huì)選擇委托專業(yè)的代理公司來銷售樓盤。預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)專業(yè)化程度的提高，市場分工越來越細(xì)，地產(chǎn)市場上專業(yè)營銷隊(duì)伍在項(xiàng)目銷售中所占的比例越來越大。產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面的新變化 ●在使用性質(zhì)方面，會(huì)出現(xiàn)更多居住功能向商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目 2003年北京房地產(chǎn)市場中將會(huì)出現(xiàn)更多實(shí)際功能轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公功能的居住類物業(yè)，同時(shí)商住混用類的產(chǎn)品將逐漸退出市場。歸結(jié)其原因有以下幾點(diǎn)：首先，目前居住類建筑與商業(yè)金融類物業(yè)在開發(fā)、銷售、使用等各方面存在不少的政策差異，如土地出讓金、貸款年限等的不同，這使得發(fā)展商將居住物業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)物業(yè)的作法有利可圖；其次，北京市特定城市區(qū)域的發(fā)展，如金融街與CBD，會(huì)在形成區(qū)域內(nèi)聚集的商務(wù)物業(yè)形態(tài)的同時(shí)對周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射影響，帶動(dòng)不同梯次、不同檔次的商務(wù)物業(yè)的發(fā)展，中檔的商務(wù)、商業(yè)類的物業(yè)從物業(yè)的建筑特征、使用特征、檔次以及客戶需求等各方面都與居住類的物業(yè)有轉(zhuǎn)換的可能，這給居住物業(yè)的功能轉(zhuǎn)化提供了一個(gè)便利的條件。 ●在社區(qū)規(guī)劃方面，將出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢 一是外向型配套、分散型的會(huì)所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。目前多數(shù)社區(qū)的內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中，對外使用不夠方便，同時(shí)其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實(shí)際需求不匹配，因此不同程度的出現(xiàn)了使用效率低，配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實(shí)用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會(huì)是一個(gè)趨勢。這樣的配套設(shè)施具有外向、分散、功能可調(diào)整等特點(diǎn)，且多數(shù)與非配套性的商業(yè)設(shè)施和園林景觀相混合，其功能更為適合居住者的實(shí)際需求，同時(shí)分散設(shè)置的配套設(shè)施也更節(jié)約用地。 二是單體優(yōu)先、戶型優(yōu)先的原則越來越多的得到認(rèn)同。在這里，客戶的成熟是最主要的因素。購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì)，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置。這樣的市場就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型，也就是避免發(fā)展商最后的利潤沉淀?！ 裨跇切头矫妫哂休^小標(biāo)準(zhǔn)層面積的塔、進(jìn)深較小的板樓逐漸增多?！ ∵@是戶型優(yōu)先的原則在整體規(guī)劃層面上的體現(xiàn)，因?yàn)?，從建筑設(shè)計(jì)的角度來看，一梯少戶、標(biāo)準(zhǔn)層面積小的塔樓與進(jìn)深小的板樓中都更容易設(shè)計(jì)出采光通風(fēng)條件舒適、戶內(nèi)平面布局合理的戶型。樓型的絕對優(yōu)劣觀念也在發(fā)生改變，比如標(biāo)準(zhǔn)層面積較小的塔樓的戶型條件實(shí)際是優(yōu)于進(jìn)深較大的板樓的，僅僅依靠大進(jìn)深、一梯多戶的大標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加容積率的開發(fā)思路開始為市場所屏棄?！ 裨趹粜头矫?，主流產(chǎn)品向緊湊型面積回歸 以往北京市場中主流產(chǎn)品的戶型面積偏高，這主要是因?yàn)椋环矫婢用駥μ岣呔幼≠|(zhì)量或者說居住面積有著迫切的要求，另一方面早期戶型進(jìn)深較大、公攤面積較多、設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致戶型實(shí)際有效使用面積減少。而隨著產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量的不斷提高，總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由130150平方米向120130平方米變化。 從市場需求的角度來看，目前市場需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價(jià)、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。另外一個(gè)需要說明的是，雖然主流需求的購買能力降低，但這類客戶對居室基本功能的要求并沒有減少，如基本的房間個(gè)數(shù)、附屬服務(wù)空間的內(nèi)容等都有相應(yīng)的要求，此部分客戶購買行為理性，精打細(xì)算，不追求大面積、豪華的起居室或主臥室，緊湊型的產(chǎn)品是其尋找的目標(biāo)。 ●郊區(qū)產(chǎn)品的低層特征更為明顯 從北京首批低密度住宅居住者的反饋來看，客戶更關(guān)注郊區(qū)住宅真正應(yīng)該具備的特征。因此，低密度郊區(qū)住宅的接天接地性，作為其居住方式的一個(gè)主要不同于城市住宅的方面，在設(shè)計(jì)中將越來越受到重視。同時(shí)，客戶對于朝向的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有所變化，對于院落、室內(nèi)空間的豐富更為重視?！ 氖袌龈偁幍慕嵌葋砜矗兔芏犬a(chǎn)品的競爭日趨激烈，產(chǎn)品的優(yōu)勢越來越集中的表現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異之上，竭盡所能的為郊區(qū)住宅尋找更為獨(dú)特的低密度特征詮釋，成為業(yè)內(nèi)人士共同的目標(biāo)。另外，具有成熟的低密度產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的洋設(shè)計(jì)更多的進(jìn)入國內(nèi)，與前些年洋設(shè)計(jì)僅僅借助品牌打市場不同，目前外方設(shè)計(jì)人員能夠更多的介入到實(shí)際項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作中，原汁原味的國外低密度設(shè)計(jì)也是更為強(qiáng)調(diào)住宅與天、地的互相融合?！ 裨诳臻g設(shè)計(jì)方面，將強(qiáng)調(diào)不同功能的居室有不同的室內(nèi)凈高，或是不同的室內(nèi)地坪高差 室內(nèi)高度與地坪高差的變化實(shí)際是室內(nèi)空間豐富的重要手段。這實(shí)際上是追求產(chǎn)品多樣性的客戶對產(chǎn)品提出的更高要求。室內(nèi)高度的變化體現(xiàn)在如：特殊層高的起居室、地坪高度抬高的主臥室等。同時(shí)這類空間變化的戶型也會(huì)更多的出現(xiàn)在多層甚至是高層的住宅中，而不是僅僅局限在低密度的住宅產(chǎn)品中。此外，從市場的角度看，單純追求容積率、在層高與層數(shù)方面對產(chǎn)品加以過多的限制的做法會(huì)逐漸受到質(zhì)疑。12 / 12
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