【導(dǎo)讀】得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。了99年125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。時(shí)又孕育著激烈競爭的端倪。面積占整體商品房銷售面積就上漲到86%。以上數(shù)據(jù)充分表明：隨著。入了白熱化，商品經(jīng)濟(jì)最終的壟斷化、價(jià)格戰(zhàn)將不可避免。競爭的加劇，使得北京市房地產(chǎn)市場每年都會(huì)發(fā)生很大的變化，隨著市政條件的改善，大量樓盤開始遠(yuǎn)離市中心，到三、四環(huán)之。間或以外地區(qū)，但交通及市政條件解決的較好。樓盤呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊全的趨勢(shì)。樓盤的證照齊全、公開銷售、透明度高。新項(xiàng)目廣告宣傳工作提前，內(nèi)部認(rèn)購期銷售量明顯增加，廣告成。策略上大中型樓盤普遍采取價(jià)格低起高走的方式?？钤龇^續(xù)放緩，持現(xiàn)增多，表明中國經(jīng)濟(jì)景氣狀況繼續(xù)回升。另外，國家為推動(dòng)房改，放寬各種政策，促進(jìn)二手房市場發(fā)育，3-5年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場走勢(shì)呈現(xiàn)以下特征。房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段，微

　　

【正文】 設(shè)置定時(shí)巡邏路線，規(guī)范保安人員行為，保障社區(qū)公共場所安全。 （ 6）家庭智能系統(tǒng)： 〈 1〉實(shí)現(xiàn)三表出戶 〈 2〉家庭防盜報(bào)警系統(tǒng) 煤氣泄露報(bào)警、紅外報(bào)警、緊急呼叫、玻璃破碎報(bào)警、門磁報(bào)警 〈 3〉家電遠(yuǎn)程控制 六、教育策略 海淀區(qū)的項(xiàng)目不可能不考慮教育配套問題。但是，該項(xiàng)目 地處天此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 40 秀大社區(qū)和農(nóng)大生活區(qū)內(nèi)，如果天秀教育園區(qū)年內(nèi)啟動(dòng)的話，中小學(xué)配套問題相對(duì)容易些，不必為此花過多的心思；假如社區(qū)子女受教育問題解決不好，對(duì)產(chǎn)品品牌的形成乃至銷售都會(huì)有影響。教育策略運(yùn)用得當(dāng)，對(duì)銷售能起到很好的促進(jìn)作用。 第六章 百望家苑項(xiàng)目的疑難點(diǎn)及突破點(diǎn)分析 一、項(xiàng)目的疑難點(diǎn) 項(xiàng)目的主要疑難點(diǎn)表現(xiàn)在“土地資源的區(qū)位整體優(yōu)良”與“局部有效利用率不高”之間的矛盾 。 “土地資源的區(qū)位整體優(yōu)良” 該項(xiàng)目位居 百望山下、長河堤畔；既有皇家園林的風(fēng)范，又有回歸自然的親切；既有上風(fēng)上水的獨(dú)寵，又有靠近市區(qū)及中關(guān)村高科技園區(qū)的便利優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目整體區(qū)位得天獨(dú)厚，價(jià)值明顯。 “局部有效利用率不高 ” 該項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃，其中居住用地 公頃，此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 41 占 %；其它代征用地 公頃，占 %。從地形現(xiàn)狀看，西側(cè)的地塊面積大，環(huán)境好，應(yīng)該設(shè)計(jì)為觀景型高檔住區(qū)，但由于南北高壓走廊的不可移動(dòng)性，導(dǎo)致這一 700 米長、 260 米寬的上好地塊只能利用東側(cè)狹長的一條，而靠近高壓走廊下的極優(yōu)地段只能遺 憾地用做綠地，并且緊鄰高壓線的房屋，也會(huì)因受到電磁波的輻射，給客戶造成心理壓力，影響其價(jià)值體現(xiàn)。東側(cè)的近方型地塊，由于東、南兩面與普通社區(qū)為鄰，北側(cè)又緊鄰馬路，西側(cè)被規(guī)劃道路所分割，難以與西側(cè)形成統(tǒng)一的高檔區(qū)，故土地資源綜合利用率不高，優(yōu)勢(shì)不能充 分 發(fā) 揮 。 二、項(xiàng)目的突破點(diǎn) 根據(jù)項(xiàng)目疑難點(diǎn)分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目突破點(diǎn)在于： 減少產(chǎn)品品種，追求整體環(huán)境的營造，西側(cè)地塊全部規(guī)劃成TownHouse（不排除在規(guī)劃中排布少量獨(dú)棟別墅分列其中），把多層和小高層部分放在東側(cè)地塊（小高層位于社區(qū)外圍，包住多層，一方面東側(cè)地塊相對(duì)獨(dú)立，另一方面對(duì)社區(qū)東部的低價(jià)住宅區(qū) —— 梅園形成屏蔽），相對(duì)于臨近產(chǎn)品有區(qū)別地鎖定目標(biāo)客戶群。東西兩種產(chǎn)品以規(guī)劃路為界，既相對(duì)獨(dú)立，又相互呼應(yīng)。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 42 結(jié)合樣板間，利用精裝修概念，創(chuàng)造低成本、高舒適度的家。 分 A、 B、 C 三區(qū)推廣，最大限 度地利用市場張力，拉升售價(jià)，賺取超額利潤。 第七章 百望家苑項(xiàng)目價(jià)格定位及策略 一、價(jià)格定位的依據(jù) 項(xiàng)目的產(chǎn)品形式（規(guī)劃方案） 該區(qū)域市場目前需求分析及未來 35 年的需求預(yù)測(cè) 該區(qū)域市場當(dāng)前供給分析及未來 35 年的供給預(yù)測(cè) 項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)周期 項(xiàng)目的開發(fā)成本、現(xiàn)金流及效益要求 宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化 二、項(xiàng)目投資成本分析 (一 ) 直接費(fèi)用 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 43 前期費(fèi)用（含勘探、規(guī)劃、監(jiān)理、招投標(biāo)等）： 1000 萬元。 征地：征地總面積為 公頃 (含代征綠地及道路 )。根據(jù)中關(guān)村、上地及馬連洼地區(qū)周圍征地費(fèi)用的參考數(shù)據(jù)約 30 萬元 /畝。 30萬元 /畝 公頃 15 畝 /公頃 = 萬元。其中含：轉(zhuǎn)入費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、防洪費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新耕地使用費(fèi)等總和。 拆遷：規(guī)劃用地范圍內(nèi)除東區(qū)有簡易菜棚和塑料大棚外，幾乎無住戶。全部拆遷量按 20 戶（含醬菜廠）計(jì)算，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計(jì)，居民拆遷約 25 萬元 /戶， 20 戶 25 萬 =500 萬元。 市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)：不含區(qū)內(nèi)小 市政，經(jīng)相關(guān)專家咨詢，在市政詳細(xì)狀況不明了的情況下，根據(jù)市政工程多年的經(jīng)驗(yàn)估算：單位費(fèi)用約為 350 元 /平方米。 350 元 萬平方米 =5775 萬元。 公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)說明中，公建面積為 萬平方米， 以 2200 元 /平方米建安費(fèi)計(jì)，總投資為 2200=2860 萬元 。 綠化：綠地率 40%，單位綠化成本設(shè)定為 150 元 /平方米。 150 （ +） = 萬元。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 44 建安費(fèi)（含土建、設(shè)備、安裝、精裝修等）：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，多層和小高層約占小 區(qū)總面積的 55%， TownHouse 部分約占 45%，按建安綜合造價(jià) 2200 元 /平方米計(jì)算，則總投資額為： 2200 萬=36300 萬元， 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 300 元 /平方米。 300 萬 =4950 萬元（按可銷售居住面積計(jì)算）。 車位投資：西區(qū)原則上不做地下車位，東區(qū)按每個(gè)車位平均占地面積 35 平方米，車位建安投資約為 1500 元 /平方米。停車設(shè)備費(fèi)用約為 3 萬元 /輛 784 輛 =2352 萬元。建安造價(jià)為 1500 35784=4116 萬 元。車位總投入成本 =2352+4116=6468 萬元。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗(yàn)估計(jì)為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 萬平方米 =1780 萬元。 1智能化：成本估算： 50 元 /平方米 萬平方米 =890 萬元。 1直接費(fèi)用總和： 萬元。 (二 ) 間接費(fèi)用 管理費(fèi) =直接費(fèi) 2%= 2%=1500 萬元。 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 45 銷售費(fèi)用：按總銷售額的 4%計(jì)算， 4% 7800 元 /平方米 =5148 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：計(jì)劃開發(fā)周期 ，每年貸款 億元，貸款利率為 6%， 15000 2 6%=1800 萬元。 稅費(fèi)： （ 1）營業(yè)稅及教育附加費(fèi)等約 %， 7800 元 /平方米 萬平方米 %= 萬元。 （ 2）過戶、交易稅： 7800 元 /平方米 萬平方米 （ ‰印花稅 + 5‰過戶交易費(fèi) ） = 萬元。 稅費(fèi)總和： 萬元 不可預(yù)測(cè)費(fèi)（按土地費(fèi)、前期費(fèi)、建安費(fèi)的 3%計(jì)提）： 2250萬元 間接費(fèi)總和： 萬元 投資總額 =直接費(fèi) +間接費(fèi) =93485 萬元。 其匯總表如下頁： 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 46 百望家苑項(xiàng)目投資成本估測(cè)表 單位：萬元 直接費(fèi) 1）前期（勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等） 1000 2）征地 3）拆遷 500 4）市政 5775 5）公建 2860 6）綠化 7）建安費(fèi) 36300 8）土地出讓金 4950 9）車位投資 6468 10）小市政 1780 11) 智能化 890 總 計(jì) 間接費(fèi) 1）管理費(fèi) 1500 2）銷售費(fèi)用 5148 此資料來自 ,大量管理資料下載 北京成業(yè)行 百望家苑項(xiàng)目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行