【正文】 從上表可看出，2004年二手房銷售量快速增長(zhǎng)，與2003年相比，銷售面積翻了一番。中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域是商住公寓的熱租區(qū)，其中售價(jià)在每平方米7000元以下的項(xiàng)目出租率高，租金大多在每平方米每天4元左右，150平方米200平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報(bào)率高。商住公寓包括MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國(guó)際。根據(jù)金融街二期的整體規(guī)劃，今年內(nèi)，金融街所有尚未開工的項(xiàng)目將全部啟動(dòng)建設(shè)。目前區(qū)域有望落成的項(xiàng)目為英藍(lán)國(guó)際中心和新盛大廈，前者只租不售，而后者擬整棟出售，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間租金仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在今年的寫字樓買賣市場(chǎng)上，朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)成為最活躍的地區(qū)，而海淀區(qū)則一反去年良好的銷售走勢(shì)，銷售冷清，銷售價(jià)格一路走跌。開發(fā)勢(shì)頭放緩。1. 銷售量快速增長(zhǎng)，朝陽、豐臺(tái)明顯放量。 需求n 去化量：預(yù)計(jì)全年北京高檔公寓能夠去化130萬150萬平米。目前該地區(qū)售價(jià)萬元以上的公寓已售1,000多套，銷售率50%，整體的規(guī)模檔次略低于CBD和朝陽公園。從區(qū)域上劃分，目前售價(jià)萬元以上的公寓主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域：CBD、朝陽公園、太陽宮、亞奧板塊和金融街；其中東部的CBD、朝陽公園以及太陽宮三個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，無論在供應(yīng)量和消化量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西北的亞奧板塊和金融街。價(jià)格n 價(jià)格總體較去年有增加，均價(jià)約11000元/平米左右，具體物業(yè)類型獨(dú)棟別墅價(jià)格有所下降，聯(lián)排別墅價(jià)格有所上升。（二）辦公物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)單位及國(guó)內(nèi)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織客戶比例將進(jìn)一步提高，個(gè)人購房客戶將減少。（一）商品房市場(chǎng)客戶構(gòu)成情況2004年前3季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于：本市城鎮(zhèn)購房者比例下降，由61%下降為54%。 三低項(xiàng)目：從目前已經(jīng)在建或在售的來廣營(yíng)地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目看，低密度、低容積率、低價(jià)格和回龍觀地區(qū)是相同的特點(diǎn)。 以最佳生態(tài)居住區(qū)概念引起關(guān)注：海淀后山的土地供應(yīng)集中于百望山東北方向，目前在售的是百旺新城和中海楓漣山莊。在微觀上，依據(jù)未來北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，二環(huán)以內(nèi)居住工程有一定的縮減。 以大山子藝術(shù)區(qū)為核心的中央文化區(qū)：9月間，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)決定保留大山子藝術(shù)區(qū)。2004年各低密度項(xiàng)目紛紛推出商業(yè)街，境界項(xiàng)目1200米的商業(yè)街今年開始招商，其他項(xiàng)目也將商業(yè)街設(shè)置在了社區(qū)規(guī)劃中。第三大盤是下半年開盤的玉泉新城，該項(xiàng)目總建筑面積105萬平方米，開發(fā)商初步計(jì)劃是在未來5年左右全部入市。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。第二， 開發(fā)量及開發(fā)速度的放緩，需求量持續(xù)增長(zhǎng)將導(dǎo)致2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲。結(jié)論3：新盤開盤價(jià)格普遍上漲受市場(chǎng)火暴及土地價(jià)格不斷攀升的影響，今年的住宅項(xiàng)目開盤均價(jià)比去年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯，其中，％。房?jī)r(jià)走勢(shì)——2004年，銷售市場(chǎng)漲字當(dāng)頭；2005年，價(jià)格趨勢(shì)繼續(xù)向上。從側(cè)面反映了土地市場(chǎng)的動(dòng)向，就是政府在加大對(duì)城區(qū)別墅、公寓等高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)的限制力度后，開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003 年外省市個(gè)人購買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到 億元。朝陽公園西邊新項(xiàng)目有北京GOLF公寓以及9號(hào)公寓。（四）玉泉路包括目前正在運(yùn)作的幾個(gè)大盤在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤最集中的區(qū)域。該項(xiàng)目的開盤打破了亦莊開發(fā)項(xiàng)目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富。 大量涉外人群：麗都飯店在內(nèi)的“中央酒店區(qū)”是北京最早的涉外區(qū)域，外籍人士的聚集是該區(qū)域有別于京城其他區(qū)域的一大特色。這些頗具影響力的國(guó)際企業(yè)“流向”中關(guān)村，使得人們對(duì)中關(guān)村特別是中關(guān)村西區(qū)的商務(wù)環(huán)境再次關(guān)注起來。另外一條東西向南沙河風(fēng)景區(qū)，有著名的稻香湖，八月博奧亞洲教育論壇就在這里舉行，也是市級(jí)的旅游區(qū)。周邊500米無高層，視野開闊。 特色商圈：木樨園CBC（服裝商業(yè)核心區(qū)）規(guī)劃正式面世，除已有的大紅門服裝城、新世紀(jì)商城、京溫市場(chǎng)、天雅大廈外，還將啟動(dòng)大紅門服裝城三期工程、鑫福海大廈、木樨園購物廣場(chǎng)、福成布藝。二、2005年購房群體預(yù)測(cè)（一）住宅、別墅、高檔公寓市場(chǎng)，外地客戶比例將進(jìn)一步提高。增長(zhǎng)比較快的是３５歲到４０歲之間的客戶。3) 社區(qū)更加追求純粹化，混合型別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)份額不斷降低。這里國(guó)際化程度很高，隨時(shí)能見到各種膚色的外國(guó)人。未來的金融街將是一個(gè)四通八達(dá)、進(jìn)出便捷的場(chǎng)所。據(jù)易鋪網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，總共有超過300萬平米的供應(yīng)量在這兩年集中釋放。二、2005年預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，但開發(fā)勢(shì)頭會(huì)有所抑制從2004年的商業(yè)類開發(fā)投資比例，可以看出未來的幾年將進(jìn)入北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面積供應(yīng)的高峰。 供應(yīng)情況：市場(chǎng)集中供應(yīng)，空置率增長(zhǎng)截止到2004年9月底，來自北京市建委的最新數(shù)據(jù)，%，%；，%,；，%。 主要原因是，隨著CBD的商務(wù)氛圍和國(guó)際化程度，使跨國(guó)公司和服務(wù)機(jī)構(gòu)依然更多地選擇入駐CBD及周邊區(qū)域，加上自2003年以來CBD地區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，使CBD的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，租金普遍上漲，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)寫字樓的需求可能還將進(jìn)一步擴(kuò)大。但隨著中關(guān)村寫字樓現(xiàn)房集中供應(yīng)， 將迎來銷售成交高峰。在泛CBD地區(qū)，今年的商住公寓項(xiàng)目還有：領(lǐng)行國(guó)際中心、幸福村、住邦2000、鉑宮國(guó)際等。 　　3）投資意識(shí)強(qiáng)烈。 銷售面積：結(jié)論：銷售量穩(wěn)定增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)45%左右。年度均價(jià)月份2003年2004年同比增長(zhǎng)1月38993270%2月26983650%3月29512972%4月23142956%5月32493254%6月33083534%7月32673485%8月30433805%9月28533152%銷售價(jià)格分析：今年前三季度的二手房?jī)r(jià)格走出了一條沖高回落的路線，二手房市場(chǎng)價(jià)格首次出現(xiàn)了增長(zhǎng)放緩的跡象。（二）CBD地區(qū)商住公寓新盤少，泛CBD區(qū)域受到關(guān)注今年起CBD商住公寓基本無房可賣，明年新盤仍然有限。其次是中關(guān)村，新增供應(yīng)價(jià)格1000013000元/平方米。216。 加息的影響：寫字樓購買客戶中有很大一部分比例是投資客戶，今年銀行存貸款加息影響了投資客戶對(duì)未來的投資回報(bào)的期望，使不少寫字樓投資客戶持幣觀望。／月／平方米（實(shí)用面積），％。該項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)一年，有成熟的經(jīng)營(yíng)公司和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)情況，而投資商急于收回投資，采用了“反租”的方式將家居城銷售給個(gè)體投資者，創(chuàng)造了社會(huì)集資、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的新模式。從上圖可看出，朝陽和豐臺(tái)銷售面積激增，豐臺(tái)區(qū)依托木樨園商圈明顯帶動(dòng)其商業(yè)銷售，但同時(shí)也加劇了該地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。二、2005年預(yù)測(cè)n 供應(yīng)方面1) 供應(yīng)量還會(huì)有所增加。同時(shí)這個(gè)地區(qū)的投資客比例不在少數(shù)，但與CBD不同，這種投資目的的更多集中在物業(yè)的保值增值上。全年有6400多套高檔公寓投入市場(chǎng)當(dāng)中。其中獨(dú)棟別墅由于受政策影響，未來的供應(yīng)量將逐漸減少；而伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市邊緣土地供給的增加，以聯(lián)排/雙拼為代表的別墅項(xiàng)目將大大增加。原因：利率提高將起到抑制投資的作用；商業(yè)物業(yè)的投資效果經(jīng)過2004年的檢驗(yàn)讓很多人大失所望，商鋪投資更加謹(jǐn)慎；銀行按揭政策的緊縮和執(zhí)行難度阻礙投資客戶購房。外省市個(gè)人購房者比例也較高，為32%。預(yù)計(jì)南中軸路快線主體道路將于11月底完工，爭(zhēng)取今年底明年初投入運(yùn)營(yíng)。在社會(huì)環(huán)保意識(shí)日益高漲的潮流下，人們對(duì)玉泉山（山后）地區(qū)的滿意度將逐漸提升，區(qū)域價(jià)值將越來越為人們所重視。未來地上100萬平方米的商務(wù)建筑群與地下13萬平方米的Shoppin g－M a ll構(gòu)成立體綜合的商圈結(jié)構(gòu)，目前家樂福亞洲最大的旗艦店已經(jīng)在中關(guān)村科技廣場(chǎng)開業(yè)。希拉克參觀了位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋地區(qū)的大山子藝術(shù)區(qū)。而瀛海名居等項(xiàng)目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。江南、戀舍西山地區(qū)共有別墅項(xiàng)目10多個(gè)，分布在香山地區(qū)，大部分項(xiàng)目依山而建，形成獨(dú)有的山地別墅群。由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的模式，而走精工路線，導(dǎo)致綜合成本加大。 根據(jù)北京房管局的月度銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)告，截止今年9月份，總成交金額為1340億元，預(yù)售部分成交價(jià)為6696元，%、%%。投資結(jié)構(gòu)與2003年同期相比，也有較大變化，主要體現(xiàn)在商業(yè)投資速度有明顯上升，表明2004年是商業(yè)地產(chǎn)繁華的一年。52 / 52 市場(chǎng)供應(yīng)特征觀點(diǎn)：受宏觀調(diào)控的影響，今年市場(chǎng)供應(yīng)總量減少，投放速度放緩，但交易火爆。研究2004年的銷售成交情況，可以看出北京樓市發(fā)展的根本動(dòng)力來自于市場(chǎng)的需求，而非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。朝陽公園南邊棕櫚泉國(guó)際公寓和公園大道今年都進(jìn)入高峰銷售期。不遠(yuǎn)處的東直門樞紐東華廣場(chǎng)因早年中的“雞蛋換糧票”事件被炒得爛熟，而周邊還有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目正處于緊張施工狀態(tài)。BDA國(guó)際企業(yè)大道是繼豐臺(tái)總部基地后又一個(gè)以總部辦公為定位的項(xiàng)目。（一）酒仙橋 交通：酒仙橋地區(qū)坐落在去機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路上，緊鄰四環(huán)、五環(huán)。 知名企業(yè)入?。盒吕司W(wǎng)、中國(guó)銀行海淀支行、國(guó)民人壽總部、美國(guó)花旗銀行在京第二家分行等高科技企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)駐西區(qū)。如目前，山后地區(qū)將完善道路系統(tǒng)，東西向的交通干道除已經(jīng)通車的北清路外，還將建設(shè)6到7條市政道路；南北向的道路，除永豐路、溫羊路以及京包高速外，還將沿京密引水渠再修一條干道；軌道交通除城市輕軌外，還修建地鐵4號(hào)線。來廣營(yíng)鄉(xiāng)面臨綠化隔離帶建設(shè)中的企業(yè)規(guī)劃調(diào)整。南中軸中央綠地種植分為連續(xù)整形式、樹陣、自然式以及草地等四種形式，由中線的整形式向兩側(cè)自然式過渡，形成多種透景線，流連其間，隨處可以感受到南中軸歷史的厚重和文化的積淀。（五）商業(yè)物業(yè)客戶構(gòu)成商業(yè)物業(yè)客戶中比例最大的是外省市個(gè)人，占35%。n 結(jié)構(gòu)性供求矛盾仍然突出：在別墅熱銷的大環(huán)境下，部分品質(zhì)差的別墅仍然滯銷。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外交往的不斷擴(kuò)大，外地和外籍人士在北京會(huì)越來越多，對(duì)高檔住宅的臨時(shí)需求會(huì)增加，將吸引投資者進(jìn)入別墅市場(chǎng)。目前該地區(qū)已銷售1,900余套高檔公寓，房?jī)r(jià)在11,93018,056元/平方米之間，與CBD的房?jī)r(jià)基本持平，并且達(dá)到了80%的銷售率。打破了傳統(tǒng)金融中心的設(shè)計(jì)框架，把辦公、會(huì)議、住宿、休閑、娛樂、餐飲、購物、運(yùn)動(dòng)、演藝等多種功能集于一體。自住型客戶仍會(huì)繼續(xù)看好朝陽公園地區(qū)。主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能符合用家的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難。從北京市整體市場(chǎng)來看，截止到9月底，今年寫字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升，開始緩步增長(zhǎng)。216。尤其是外資機(jī)構(gòu)的需求有上升的趨勢(shì)，但受金融政策的影響，投資客戶比例會(huì)有所降低。CBDCBD歷來是商住公寓集中的區(qū)域。很多項(xiàng)目面對(duì)的都是周邊的消費(fèi)者，區(qū)域消費(fèi)明顯，而且這些項(xiàng)目的周圍要不公司密集，要不政府機(jī)關(guān)集中，要不就是高校林立，天然就存在這些消費(fèi)群體，公寓產(chǎn)品很有市場(chǎng)潛力。今年隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施進(jìn)行，二手房各類房源的增加，北京二手房市場(chǎng)供需極度失衡的局面將有望緩解，市場(chǎng)規(guī)模將快速放大。隨著相應(yīng)政策的出臺(tái)及深入，政府對(duì)公有住房上市條件的放寬，預(yù)計(jì)2005年會(huì)有大量的房源入市，進(jìn)一步緩解北京二手房供不應(yīng)求的情況。（四）投資回報(bào)整體下降2003年和2004年商住公寓的大量供應(yīng)，使2005年是商住公寓投入使用面積最大的一年。（三）客戶CBD相對(duì)于中關(guān)村和亞運(yùn)村區(qū)域的商住公寓市場(chǎng)，CBD商住公寓的個(gè)人投資者占有一定比例，其中一半以上的客戶群是本市個(gè)人投資者，將近28%的客戶群來自其他省市地區(qū)。附件：2004年前三季度與2003年北京市各區(qū)寫字樓成交對(duì)比時(shí)間階段區(qū)縣/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(jià)(元/m2)2003年全年成交東城區(qū)231655816797635010144西城區(qū)103575947412779513258崇文區(qū)2669127899317911426朝陽區(qū)2897050896895609113742海淀區(qū)538140900168776654211978豐臺(tái)區(qū)180548309006000通州區(qū)124796329630126873宣武區(qū)0000合計(jì)89927624134156138692004年前三季度區(qū)縣/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(jià)(元/m2)東城區(qū)419956278791300西城區(qū)212495938330140015215崇文區(qū)8318697147924700朝陽區(qū)508157968231021280015121海淀區(qū)1754332148336060011102豐臺(tái)區(qū)6832012892793573400通州區(qū)17