【正文】 套，尚余830套，銷售率10%左右，呈現(xiàn)出供大于求的市場(chǎng)狀況。最近亞奧地區(qū)新盤(pán)迭出，比如不久前開(kāi)盤(pán)的北奧國(guó)際、鳳林西奧等項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商們不約而同的把奧運(yùn)的“奧”字嵌入項(xiàng)目名稱，借奧運(yùn)之東風(fēng)推盤(pán)的用心顯而易見(jiàn)。n 金融街：地區(qū)在售的萬(wàn)元以上的項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，已售出364套，尚余189套，銷售率65%，平均房?jī)r(jià)13,000元/平方米。打破了傳統(tǒng)金融中心的設(shè)計(jì)框架，把辦公、會(huì)議、住宿、休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、演藝等多種功能集于一體。空中連廊、地面層路網(wǎng)、地下步行系統(tǒng)、地下行車系統(tǒng)、地下停車系統(tǒng)五層網(wǎng)絡(luò)將組成金融街未來(lái)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。以上這些利好因素?zé)o疑會(huì)帶動(dòng)高檔公寓特別是服務(wù)式公寓的發(fā)展，并且，我們從數(shù)據(jù)上還可以看到，金融街地區(qū)高檔公寓后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)量小，已經(jīng)出現(xiàn)明顯的需求大于供給的情況。 需求n 去化量：預(yù)計(jì)全年北京高檔公寓能夠去化130萬(wàn)150萬(wàn)平米。北京高檔豪華公寓的租金價(jià)格在過(guò)去的12個(gè)月下降了8％，與六七年前20％至30％的高回報(bào)率相比，目前北京的高檔公寓回報(bào)率已降至6％至8％左右。2) 朝陽(yáng)公園、亞奧板塊和太陽(yáng)宮地區(qū)將是未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。3) 空置率仍是業(yè)界關(guān)注的要點(diǎn)，2005年隨著奧運(yùn)的臨近以及加入世貿(mào)的深入，空置率有望出現(xiàn)下降趨勢(shì)。2) 購(gòu)買客戶群體中，按地域劃分北京和外地客戶構(gòu)成了消費(fèi)主體，今后隨著奧運(yùn)的臨近外地購(gòu)買型的客戶比例還會(huì)大幅上升。自住型客戶仍會(huì)繼續(xù)看好朝陽(yáng)公園地區(qū)。n 價(jià)格方面1) 價(jià)格有上升空間2) 在穩(wěn)中有升的需求前提下，租金有望出現(xiàn)回升跡象第六部分 商業(yè)市場(chǎng)一、2004年回顧——商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，價(jià)格持續(xù)走高目前，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或多或少都要有底商配套，而不少開(kāi)發(fā)商就是等著在商鋪產(chǎn)品上賺錢(qián)。今年1~9月，北京市商業(yè)地產(chǎn)(商鋪)的銷售面積約60萬(wàn)㎡。1. 銷售量快速增長(zhǎng)，朝陽(yáng)、豐臺(tái)明顯放量。由于貸款政策緊縮和供應(yīng)量過(guò)大，北京商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)階段性飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2. 銷售價(jià)格持續(xù)走高，后期后勁不足。今年下半年中央對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整頓，使眾多投資者持觀望態(tài)度，第三季度銷售價(jià)格維持在10000元/平米。商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題盡管，從表象上看來(lái)，2004年商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺，一片繁榮，但從銷售一線反饋來(lái)的信息，是繁榮背后依然存在諸多隱憂，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：216。主要是由于開(kāi)發(fā)商的非專業(yè)性開(kāi)發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能符合用家的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難。 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)在2003年風(fēng)光無(wú)限的“概念型商場(chǎng)式商鋪”，陸續(xù)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，許多項(xiàng)目因定位混亂及促銷不力而造成人氣缺乏，大量商鋪投資者也開(kāi)始陷入恐慌，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。從供應(yīng)區(qū)域上進(jìn)行分析，CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)，都將成為未來(lái)項(xiàng)目供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。開(kāi)發(fā)勢(shì)頭放緩。 商業(yè)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新從2003年開(kāi)始，北京的商業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)了“反租”的營(yíng)銷模式，代表項(xiàng)目是碧溪家居廣場(chǎng)。在2004年，各個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目紛紛打出“反租”牌，但具體情況差別很大，在與客戶的協(xié)議中，反租期、投資回報(bào)率、是否有擔(dān)保、是否必須委托公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、是否回購(gòu)等都各有不同。所謂走資產(chǎn)證券化道路，在商業(yè)項(xiàng)目上的體現(xiàn)包括：必須由一家公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、購(gòu)房者只是投資者而非經(jīng)營(yíng)者、要有相應(yīng)的擔(dān)保等保證措施、每份的份額較小、能夠自由流通（如開(kāi)發(fā)商回購(gòu)）等。因此，商業(yè)的專業(yè)營(yíng)銷公司應(yīng)具備金融市場(chǎng)的操作能力和資源。從北京市整體市場(chǎng)來(lái)看，截止到9月底，今年寫(xiě)字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升，開(kāi)始緩步增長(zhǎng)。216。216。在今年的寫(xiě)字樓買賣市場(chǎng)上，朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)成為最活躍的地區(qū)，而海淀區(qū)則一反去年良好的銷售走勢(shì)，銷售冷清，銷售價(jià)格一路走跌。 租賃市場(chǎng)——北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金持續(xù)走高。其中東長(zhǎng)安街建國(guó)門(mén)區(qū)域和ＣＢＤ區(qū)域最為顯著，％％，而中關(guān)村區(qū)域繼續(xù)上季度的下降趨勢(shì)，％。 中關(guān)村：進(jìn)入艱難的一年——2002004年是中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓集中放量的兩年，中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格下滑的主要原因在于供應(yīng)量龐大。龐大的供應(yīng)量導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，從而導(dǎo)致租售價(jià)格下降、空置率增高。216。截止到2004年9月底，%，%，并有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。216。目前區(qū)域有望落成的項(xiàng)目為英藍(lán)國(guó)際中心和新盛大廈，前者只租不售，而后者擬整棟出售，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間租金仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 政策影響216。216。216。 市場(chǎng)供需及局部市場(chǎng)216。尤其是外資機(jī)構(gòu)的需求有上升的趨勢(shì)，但受金融政策的影響，投資客戶比例會(huì)有所降低。 中關(guān)村——從未來(lái)６個(gè)月的寫(xiě)字樓供應(yīng)來(lái)看，中關(guān)村金融中心等樓盤(pán)的入伙將進(jìn)一步加劇中關(guān)村地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，受此影響租金價(jià)格會(huì)有所下降。216。根據(jù)金融街二期的整體規(guī)劃，今年內(nèi)，金融街所有尚未開(kāi)工的項(xiàng)目將全部啟動(dòng)建設(shè)。受供應(yīng)高峰的影響，預(yù)計(jì)金融街地區(qū)寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)會(huì)多少受到一定的影響，目前租金價(jià)格走高的情況難以為繼。 其他區(qū)域，多元化格局繼續(xù)顯現(xiàn)除CBD、中關(guān)村、金融街這三個(gè)商務(wù)“核心”外，其他的商務(wù)分中心，如朝外商圈、甘家口商圈、公主墳商圈等也在逐漸形成。附件：2004年前三季度與2003年北京市各區(qū)寫(xiě)字樓成交對(duì)比時(shí)間階段區(qū)縣/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(jià)(元/m2)2003年全年成交東城區(qū)231655816797635010144西城區(qū)103575947412779513258崇文區(qū)2669127899317911426朝陽(yáng)區(qū)2897050896895609113742海淀區(qū)538140900168776654211978豐臺(tái)區(qū)180548309006000通州區(qū)124796329630126873宣武區(qū)0000合計(jì)89927624134156138692004年前三季度區(qū)縣/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(jià)(元/m2)東城區(qū)419956278791300西城區(qū)212495938330140015215崇文區(qū)8318697147924700朝陽(yáng)區(qū)508157968231021280015121海淀區(qū)1754332148336060011102豐臺(tái)區(qū)6832012892793573400通州區(qū)177448780006302宣武區(qū)3254937513000合計(jì)14784695136439555200第八部分 商住公寓市場(chǎng)一、2004年盤(pán)點(diǎn)（一）分布情況目前商住公寓主要分布在中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。亞運(yùn)村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂(lè)類公司集中的區(qū)域。CBDCBD歷來(lái)是商住公寓集中的區(qū)域。今年開(kāi)盤(pán)及熱銷的項(xiàng)目包括：建外SOHO、尚都國(guó)際、華貿(mào)中心、溫莎大道、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。中關(guān)村中關(guān)村今年的商住公寓項(xiàng)目有：新中關(guān)、易墅殿堂（紐約客）、富海中心、遠(yuǎn)中悅?cè)R、文津國(guó)際、知春國(guó)際等，供應(yīng)量較大。商住公寓包括MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國(guó)際。（二）售價(jià)區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)CBD　　　　　尚都國(guó)際15000溫莎大道15000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14000光華國(guó)際中心15000華貿(mào)中心16000建外SOHO13500泛CBD　　　住邦200010800領(lǐng)行國(guó)際中心7680幸福村15000鉑宮國(guó)際16000中關(guān)村　　　　萬(wàn)泉商務(wù)花園9500富海中心7200文津國(guó)際12800遠(yuǎn)中悅?cè)R12500新中關(guān)11000亞運(yùn)村　　　　凱旋城7380MOHO8300俊峰華亭11600三空間10000華悅國(guó)際9800三元橋時(shí)間國(guó)際10500從上表可以看出，CBD商住公寓價(jià)格最高，基本在1200016000元/平方米之間。亞運(yùn)村商住公寓價(jià)格從今年開(kāi)始有提高趨勢(shì)，在華悅國(guó)際、三空間和俊峰華亭的帶動(dòng)下向10000元/平方米以上攀升。（三）客戶CBD相對(duì)于中關(guān)村和亞運(yùn)村區(qū)域的商住公寓市場(chǎng)，CBD商住公寓的個(gè)人投資者占有一定比例，其中一半以上的客戶群是本市個(gè)人投資者，將近28%的客戶群來(lái)自其他省市地區(qū)。中關(guān)村　　該區(qū)域客群特點(diǎn)有以下三方面：1）客群來(lái)源有很大的地域特性。很多項(xiàng)目面對(duì)的都是周邊的消費(fèi)者，區(qū)域消費(fèi)明顯，而且這些項(xiàng)目的周圍要不公司密集，要不政府機(jī)關(guān)集中，要不就是高校林立，天然就存在這些消費(fèi)群體，公寓產(chǎn)品很有市場(chǎng)潛力。中關(guān)村的公寓項(xiàng)目，價(jià)位都不低，消費(fèi)者需要很高的經(jīng)濟(jì)收入做支撐，而從銷售分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買公寓的消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都不成問(wèn)題，他們所關(guān)心的是，公寓產(chǎn)品的品質(zhì)要體現(xiàn)他們的層次。在接觸的項(xiàng)目里，經(jīng)常有專業(yè)的投資消費(fèi)者，他們對(duì)于市場(chǎng)的反應(yīng)很靈敏，而且很有實(shí)力，經(jīng)常購(gòu)買不止一套，然后立刻出售獲利，這部分人群所占比例不容忽視。中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域是商住公寓的熱租區(qū)，其中售價(jià)在每平方米7000元以下的項(xiàng)目出租率高，租金大多在每平方米每天4元左右，150平方米200平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報(bào)率高。三元橋板塊的太陽(yáng)宮區(qū)域還有大量土地尚未開(kāi)發(fā)，未來(lái)定位為商住公寓的可能性很大，因此此地區(qū)也將放量。而泛CBD地區(qū)，如雙井、東二環(huán)沿線等地還將有大量項(xiàng)目供應(yīng)，商住區(qū)域泛化是2005年大趨勢(shì)。（四）投資回報(bào)整體下降2003年和2004年商住公寓的大量供應(yīng)，使2005年是商住公寓投入使用面積最大的一年。此外，受加息影響，投資客戶的平均收益將有微小下降。今年隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施進(jìn)行，二手房各類房源的增加，北京二手房市場(chǎng)供需極度失衡的局面將有望緩解，市場(chǎng)規(guī)模將快速放大。隨著央產(chǎn)房的大量入市、使用權(quán)房屋的敞開(kāi)交易、二手商品房交易升溫促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。年度銷售面積月份2003年2004年同比增長(zhǎng)1月152414221523%2月74458302680%3月193325375330%4月226885494563%5月155845436154%6月280586420348%7月278575293132%8月237294458215%9月308351536119%合計(jì)19077333538064%銷售面積分析：今年隨著政策實(shí)施，為消費(fèi)者提供了大量的二手房源，大量的房源也平抑了二手房房?jī)r(jià)，促進(jìn)了二手房的銷售。從上表可看出，2004年二手房銷售量快速增長(zhǎng)，與2003年相比，銷售面積翻了一番。 銷售價(jià)格結(jié)論：全年后期受各方面影響，價(jià)格上升受阻。從上表中可看出，%，后兩季度價(jià)格基本與2003年持平，只是略有上升，一方面是受房源放量加大的影響，另一方面受政府的金融政策影響，致使房?jī)r(jià)未能大幅攀升。隨著相應(yīng)政策的出臺(tái)及深入，政府對(duì)公有住房上市條件的放寬，預(yù)計(jì)2005年會(huì)有大量的房源入市，進(jìn)一步緩解北京二手房供不應(yīng)求的情況。附件3：二手房銷售面積及銷售金額表日期商品房過(guò)戶套數(shù)過(guò)戶面積(m2)過(guò)戶金額(￥)過(guò)戶均價(jià)(￥/m2)公房及經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶套數(shù)過(guò)戶面積(m2)過(guò)戶金額(￥)過(guò)戶均價(jià)(￥/m2)2003年第一季度273444685412963992402901213315783041519890426302003年第二季度463669261118872933622724336223770668380915928762003年第三季度4504716541238074052533225006343647107244904531202003年第四季度5187755174247882600832826325438559142931549532592004年第一季度4696720592230880490032045466397383135264740034032004年第二季度72381153041294202868025518475713216240227725033682004年第三季度6598117925737208502533155708963024423284061763694 全文完