【正文】 元，%。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16%%，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬(wàn)平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2200萬(wàn)平方米。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國(guó)商品房施工面積達(dá)12億平方米,%，%的水平。商品房空置面積繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷(xiāo)售增勢(shì)趨緩。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。銀行貸款增幅回落,所占比重減少。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 1. 2004年市場(chǎng)供給狀況 2004年110月全國(guó)及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 　　統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)張的勢(shì)頭有所減緩。所以，抉策地產(chǎn)研究中心明年對(duì)新建商品房的的總需求量大約在900萬(wàn)平方米上下。大量需求事實(shí)上并沒(méi)有充分釋放出來(lái)。如果再算上每年大約10萬(wàn)人的外來(lái)人口，實(shí)際的需求量還要大。按照南京 110萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民家庭計(jì)，在未來(lái)3年內(nèi)，樓市將有2079萬(wàn)平方米的需求量。按照江蘇省全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到 84平方米 。 　　通過(guò)對(duì) 2004年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動(dòng)不到2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，%%，%%，%，%，%；%，%。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費(fèi)者對(duì)戶型的偏好對(duì)比統(tǒng)計(jì) （本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 14 2004年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好統(tǒng)計(jì) 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價(jià)在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 　　與今年前三季度相比，把理想的購(gòu)房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對(duì)河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對(duì)城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢(shì)，對(duì)城東的偏好比例雖然有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)是上升的。） ４．2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示： 圖 12 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 四季度南京市有幾個(gè)體量較大的樓盤(pán)推向市場(chǎng)，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國(guó)際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒(méi)有明顯增長(zhǎng)甚至因?yàn)椴疬w的滯后性而有實(shí)際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 2004年四季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004年三季度由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實(shí)現(xiàn)的需求為313萬(wàn)平米。建設(shè)儲(chǔ)備1000套廉租房的任務(wù)已落實(shí)到經(jīng)濟(jì)適用住房各項(xiàng)目中。經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工 ,在年初制定的指標(biāo)上因拆違需要又增加了30萬(wàn)平方米。 　　從上世紀(jì) 90年代開(kāi)始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和貨幣補(bǔ)貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。 2004年112月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)： 2004年雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬(wàn)平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。從總體看，供應(yīng)略大于需求，“買(mǎi)方市場(chǎng)”格局正在逐步成型。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的22％、28％、17％，合計(jì)占全市的67％，而同期銷(xiāo)售量占全市的52％?？梢钥闯鱿鄬?duì)有購(gòu)買(mǎi)力的人群更加理性地對(duì)待目前的市場(chǎng)。 　　抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購(gòu)房者中有 %的人群認(rèn)為南京的“房?jī)r(jià)過(guò)高，難以承受”；%的人群認(rèn)為南京的“房?jī)r(jià)偏高，勉強(qiáng)可以承受”；認(rèn)為南京目前“房?jī)r(jià)適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認(rèn)為“南京房?jī)r(jià)太高，難以承受”的比例有所上升（詳見(jiàn)本報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度，南京市商品房總體需求約為474萬(wàn)平米，其中有360萬(wàn)平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實(shí)需求，而114萬(wàn)平米的需求由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。 　　分析、引導(dǎo)、培育需求是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)， 2000年以后，世界500強(qiáng)企業(yè)中，大部分已經(jīng)把以產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開(kāi)發(fā)為中心上來(lái)了，研究需求已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，市場(chǎng)研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有 供需比 之說(shuō)，而無(wú) 供銷(xiāo)比 之談。 2. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 　　市場(chǎng)容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長(zhǎng)，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來(lái)人口的定居需求比例的持續(xù)增高。2004年四季度，有結(jié)婚購(gòu)房意向的購(gòu)房者的總量基本保持穩(wěn)定，占四季度購(gòu)房總需求的19%。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的一至四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，投資購(gòu)房比例從 %%，2004年四季度投資購(gòu)房的比例與上季度基本持平，%，較上季度略有下降，％％。2004年四季度，%，%。 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，持續(xù)增長(zhǎng) 　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對(duì)商品房的市場(chǎng)需求。詳情見(jiàn)下圖。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部的四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年下半年與上半年相比，拆遷購(gòu)房的比例出現(xiàn)了明顯的下降，%下降到四季度的16%，而三、四季度的拆遷購(gòu)房比例則基本穩(wěn)定，三、%和16%。由于2004年實(shí)際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過(guò)合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬(wàn)平方米，同時(shí)基本滿足了市場(chǎng)化拆遷購(gòu)房者的購(gòu)房需求。 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低 　　南京市從 2001年開(kāi)始進(jìn)行老城改造，2002年拆遷2萬(wàn)戶，而2004年的拆遷量不足去年的一半。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南京購(gòu)房的需求成因主要包括拆遷購(gòu)房、改善居住條件購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程所帶來(lái)的購(gòu)房需求等五大部分。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2004四季度的市場(chǎng)總?cè)萘繛?74萬(wàn)平米（包括三季度未實(shí)現(xiàn)的需求313萬(wàn)平米）。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。市場(chǎng)容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場(chǎng)容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢(shì)對(duì)了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著至關(guān)重要的作用。 　　第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 　　市場(chǎng)容量，是指在一段時(shí)間內(nèi)、特定區(qū)域市場(chǎng)中、消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)能力支撐的、對(duì)某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場(chǎng)總需求量。 　　注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說(shuō)明外，均來(lái)自抉策地產(chǎn)研究中心 購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京 70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 。 具體來(lái)說(shuō)，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類(lèi)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告； 專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。 　　開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為： 地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) /供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售策略/銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)與銷(xiāo)售進(jìn)度控制。第四節(jié)相關(guān)介紹。 供需比監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 報(bào)告期區(qū)間內(nèi)的供需比＝報(bào)告期區(qū)間南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際總供應(yīng)量 /報(bào)告期區(qū)間的總需求 　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市場(chǎng)總體的供求狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)具有參考價(jià)值，但總供需比無(wú)法反映各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況，如分區(qū)域、分物業(yè)、分價(jià)位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行了簡(jiǎn)單粗淺的交叉分析，需要提醒的是關(guān)注分量數(shù)據(jù)及變化趨勢(shì)更具實(shí)際意義！ 欲了解更加詳盡的信息，敬請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)報(bào)告》。 需求監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測(cè)的基本公式是： ①報(bào)告期區(qū)間的總需求＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間的需求總量－上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間交易量 ③本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場(chǎng)容量分析》。 （4）南京市各大片區(qū)地理范圍定義： 　　江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)； 　　河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)； 　　城東片區(qū) ：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)； 　　城中片區(qū) ：龍?bào)粗新芬晕?，長(zhǎng)樂(lè)路以北，建寧路以南，內(nèi)秦淮河以東地區(qū)； 　　城南片區(qū) ：長(zhǎng)樂(lè)路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)； 　　城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)； 江北片區(qū) ：長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。 （2）新建房：　　包括由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)面向所有購(gòu)房者銷(xiāo)售的新建商品房，政府提供土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府控制價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)象的中低價(jià)商品房。 （1）商品房： 　　按樓型分為新建房和存量房。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)狀況、商品房開(kāi)發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤(pán)供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況 ,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計(jì)量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類(lèi)別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細(xì)分市場(chǎng)需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。相關(guān)監(jiān)測(cè)模型見(jiàn)報(bào)告第 2節(jié)，影響市場(chǎng)容量變化的因素眾多，但市場(chǎng)總?cè)萘考案骷?xì)分市場(chǎng)分容量的走勢(shì)及變化對(duì)把握市場(chǎng)至關(guān)重要，它是產(chǎn)品市場(chǎng)定位的充分條件。需求決定供給。 　　抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。監(jiān)測(cè)范圍為南京市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。除基本指標(biāo)外，以月度為監(jiān)測(cè)周期的數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近50項(xiàng)。 （2） 南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù) ： 　　主要包括樓盤(pán)基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷(xiāo)售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷(xiāo)投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。所有的會(huì)員數(shù)據(jù)都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員數(shù)據(jù)。 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介 研究背景說(shuō)明 　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、咨詢(xún)服務(wù)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2001年開(kāi)始組建 抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部 ，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出 抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型 ，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的 購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。 　　買(mǎi)方市場(chǎng)的到來(lái)意味著真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征開(kāi)始顯現(xiàn)，即：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，由此而來(lái)的將是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，了解市場(chǎng)、消費(fèi)需求及變化趨勢(shì)成為把握成敗的關(guān)鍵。替代性片區(qū)的市場(chǎng)潛力與壓力并存，而價(jià)格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷(xiāo)售速度開(kāi)始明顯低于替代性片區(qū)；存量房市場(chǎng)方面，由于二手房的價(jià)位已經(jīng)在近兩年拉升過(guò)高， 2004年全年交易總量指標(biāo)明顯低于2003年，但套型較小、總價(jià)較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢(shì)仍然使得其價(jià)格水平持續(xù)攀升；另 外由于宏觀調(diào)控的原因，消費(fèi)者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)格局更加復(fù)雜微妙 。 　　進(jìn)入四季度， 繼續(xù) 三季度房?jī)r(jià) 上升速度趨緩、 銷(xiāo)售速度進(jìn)一步 放緩的態(tài)勢(shì) （詳見(jiàn)本報(bào)告第三節(jié)）， 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度調(diào)查顯示，：1，說(shuō)明時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的特征已經(jīng)比較明顯；大量未被消化的供給與未能實(shí)現(xiàn)的需求同時(shí)存在、結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)特征進(jìn)一步加大?？傮w來(lái)看，不論從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額度還是房地產(chǎn)投資額度上都有所回落，增速也趨緩。%。 　　南京市 。當(dāng)年一季度，江蘇房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)景氣指數(shù)達(dá) ，高于全省企業(yè)景氣指數(shù) 點(diǎn)，二季度宏觀調(diào)控后開(kāi)始小幅回落，但仍運(yùn)行于高位景氣區(qū)間，至四季度已回升至 ，其中的行業(yè)盈利景氣指數(shù)在四季度創(chuàng)全年新高，達(dá) ，位居各大行業(yè)首位。 ，㎡，㎡。%。消費(fèi)熱點(diǎn)繼續(xù)升溫，以汽車(chē)、住