【正文】 關(guān)口價格：據(jù)2003年上半年住宅市場銷售量分析：南山區(qū)住宅均價和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價格相對南山來說大約為2631元/平方米。對于本宗地來說，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動的趨勢，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。19 / 19深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報告　　一、項目SWOT分析　　優(yōu)勢：　　環(huán)境優(yōu)美　　該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨棟別墅?！　毘墙?jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展　　寶城經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，是整個尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米　　區(qū)域房地產(chǎn)別墅價格與住宅整體均價之比較：　　南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應(yīng)為9633元/平方米。以下依照競拍能力順序逐個分析。　　第五位：中海地產(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場上的三劍客之一。八、價格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對本區(qū)域的房價過于樂觀，所以我們認(rèn)為本樓盤要走市場平均價路線，而銷售中的價格策略是銷售的核心。深圳動物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。所以，沙河參加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營狀況，但是如果說企業(yè)績表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實的，沙和股份的在股票市場的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也?！　【C合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場價格。　　二、計價依據(jù)　　由于本項目在寶城片區(qū)沒有可比實例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計價依據(jù)。隨著城市化進程的推進，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來越小，則無論對于本宗地還是對于整個寶城其它區(qū)域的土地來說，都會相應(yīng)的得到增值?！　〗煌ǚ奖恪　〖鈱轿挥趶V深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對較低（塞車的機率較?。τ诩鈱絹碚f，其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟，將會對尖岡山土地出讓起到非常重要的推動作用。　　可替代性原則　　對于寶城市場來說，別墅價格一般不會低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費者則會放棄寶城市場上普通住宅最高價7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費者則會放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅?！　〉谝晃?，百士達地產(chǎn)：百士達地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。中海出席此次拍賣并不意外，因為，幾乎每次大型拍賣都能看到他的身影。目