【正文】 關(guān)口價(jià)格：據(jù)2003年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來(lái)說(shuō)大約為2631元/平方米。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動(dòng)的趨勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。19 / 19深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報(bào)告　　一、項(xiàng)目SWOT分析　　優(yōu)勢(shì)：　　環(huán)境優(yōu)美　　該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫(kù)，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅?！　毘墙?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展　　寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對(duì)于福田區(qū)來(lái)說(shuō)，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米　　區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較：　　南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633元/平方米。以下依照競(jìng)拍能力順序逐個(gè)分析。　　第五位：中海地產(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢(qián)，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一。八、價(jià)格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個(gè)過(guò)程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來(lái)，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)于樂(lè)觀，所以我們認(rèn)為本樓盤(pán)要走市場(chǎng)平均價(jià)路線，而銷售中的價(jià)格策略是銷售的核心。深圳動(dòng)物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。所以，沙河參加此次拍賣(mài)，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，但是如果說(shuō)企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實(shí)的，沙和股份的在股票市場(chǎng)的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣(mài)有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也?！　【C合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格?！　《⒂?jì)價(jià)依據(jù)　　由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒(méi)有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來(lái)越小，則無(wú)論對(duì)于本宗地還是對(duì)于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來(lái)說(shuō)，都會(huì)相應(yīng)的得到增值。　　交通方便　　尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對(duì)較低（塞車(chē)的機(jī)率較?。?duì)于尖岡山來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到非常重要的推動(dòng)作用?！　】商娲栽瓌t　　對(duì)于寶城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅最高價(jià)7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。　　第一位，百士達(dá)地產(chǎn)：百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。中海出席此次拍賣(mài)并不意外，因?yàn)?，幾乎每次大型拍賣(mài)都能看到他的身影。目