深圳地塊市場分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 此建議是基于鹽田區(qū)大多樓盤的銷售周期較長，如東和大廈、東部陽光、東埔福苑等，這反映了鹽田內(nèi)需不足的事實(shí)，為了盡快回籠資金，早日實(shí)現(xiàn)利益，所以建議走“平價(jià)路線”。本次拍賣另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此之前，每次寶城拍賣土地，寶安本地的開發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情，但是，本次拍賣，寶安本地的開發(fā)商關(guān)注度大大降低，之所以提出這個(gè)問題，因?yàn)橹挥斜镜仄髽I(yè)才更能看出該地塊的市場價(jià)值所在，如果由關(guān)內(nèi)開發(fā)商來參與的話，對于市場的判斷或高或低，很難看得清楚市場狀況。對于本宗地來說，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有便宜便捎著，沒有便走人。也因此，和黃所出的價(jià)位可能是最理性的價(jià)位。在紅樹西岸開工之后，除了鹽田地塊之外，還沒有聽說百士達(dá)還有別的土地儲(chǔ)備，這種土地儲(chǔ)備量顯然和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此判斷，百士達(dá)是有獲取這種土地的沖動(dòng)的。至于航空城，所有可能，卻與其以前開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。但是，值得注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場上的別墅面臨升值的可能性。另一方面，寶城市場其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì)對本項(xiàng)目造成一定的影響?！ ÷肪W(wǎng)改造工程 路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會(huì)對整個(gè)寶城市場帶來正面的影響?！ ￡P(guān)外系列問題的存在 本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問題，如關(guān)外整體形象問題，如關(guān)口的心理落差問題等?！ ∫?guī)劃優(yōu)勢： 尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有錢人聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。所以，本宗土地出讓價(jià)格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價(jià)格，否則就會(huì)因?yàn)榭商娲栽瓌t，買家傾向于關(guān)內(nèi)買地。尤其是寶城南側(cè)，在107國道和海濱大道之間的區(qū)域帶來前所未有的增值空間和想象空間，而對于本宗地來說，則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來幾年有多少的供給量，尚是一個(gè)未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來幾年的供給量的大小會(huì)對本宗地帶來很多不確定性的影響。 市場認(rèn)可度：對于寶城別墅市場來說，主要的需求對象為企業(yè)主和高級政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過希望私下獲取土地，以降低開發(fā)成本，所以對于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。另外，對于本宗土地來說，由于規(guī)劃上是別墅項(xiàng)目，因此，正好和百士達(dá)精品路線相吻合，所以，百士達(dá)地產(chǎn)最有動(dòng)力和激情競拍次宗地?！ 〉谒奈唬荷澈拥禺a(chǎn)：沙河競拍次塊土地有點(diǎn)出人意外，因?yàn)閷τ谏澈拥禺a(chǎn)來說，其在沙河農(nóng)場有著足夠的土地儲(chǔ)備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國戰(zhàn)略?！ 〉谄呶唬壶櫂s源地產(chǎn)：如果沒有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣的最有競爭力的一定是鴻榮源。所以，本次土地拍賣可能低于本宗地市場價(jià)值。價(jià)格策略尤其是在我們分期推廣的過程中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本樓盤的實(shí)際情況，我們將采用“低開高走”的價(jià)格策略。本項(xiàng)目綜合素質(zhì)在鹽田區(qū)處于中游，其合理價(jià)格應(yīng)定位在50005400元/㎡區(qū)間，建議價(jià)格定位為5200元/㎡。另一方面，本宗地拍賣時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟，在和黃的御龍居還沒有完成熱身運(yùn)動(dòng)的情況下，在寶恒還沒有把項(xiàng)目來得及推向市場的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場，實(shí)在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，
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