【正文】 強勢廣告強勢廣告組合，寫字樓新概念的炒作，重磅刺激市場鳴謝廣告商場廣告。 SHARE MODEL展開推廣主題：走近CBD，分享CBD（near CBD ,share CBD）公寓圍繞：3 +I——CBD高級白領公寓（時尚 科技 輕松） 包裝部分包括：現(xiàn)場接待條幅彩旗指示牌樣板房電梯間保安服務設備介紹與裝修服務參觀路線安排第三章 推廣計劃一、 推售方案二、 廣告方案三、 銷售監(jiān)控一、營銷計劃（一）營銷階段劃分根據(jù)本項目的工程進度和既定營銷思路，:本項目應于二零零一年十二月下旬進入市場進行預熱,于二零零二年三月初正式開始公開銷售工作。內 容：通過報版發(fā)布信息，邀請深圳及周邊地區(qū)白領人士報名參與。在本項目的目標消費群集中在一些特定的社交圈內設分點，（1） 高爾夫球會（2） 證券大戶室（3） 銀行金卡持有者（4） 商會、行業(yè)協(xié)會等（5） 其它高級會員俱樂部把有關銷售資料、分析報告擺在會所內，或通過在會刊上刊登資料令其了解項目信息。一次性付款簽署認購書時付2萬元定金；簽署認購書后10天內付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產買賣合同》。有擴大消費層面的重要作用?！?價格透明 樓價一經定出，即完全公平公開，不搞討價還價和人情折扣。在計算結果（8000元/平方米）基礎上，再加500元/平方米裝修，我司建議公寓定價為：8500元/平方米價格操作原則◆ 低開高走 在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。公寓戶型比例面積（m2）戶數(shù)戶數(shù)比例30以下169%左右304013379%左右50以上2112%左右合計168戶五、價格定位總體定價思路根據(jù)對市場的調查研究，我司認為：本項目的價格定位應主要以市場的競爭因素為主要參考因素。服務范圍：◆ 問訊服務和留言服務◆ 信件、報刊收發(fā)、遞送服務◆ 出租汽車預約服務◆ 提供旅游活動安排服務◆ 航空機票的定購、確認服務◆ 代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票◆ 外幣兌換服務◆ 花卉代購、遞送服務◆ 洗衣、送衣服務◆ 代購清潔物品服務◆ 其他各種委托代辦服務四、戶型定位寫字樓戶型比例面積（m2）劃分及說明戶數(shù)比例80大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩間80平米寫字樓可自由組合30%左右120大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不可以自組合20%左右150大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。如果家庭網和醫(yī)院網互聯(lián)，就可以在醫(yī)生的指導下照顧病人及通知急救。及商務、家居兩種感覺。k) SPORT（運動）豪華運動會所接駁申奧成功重大利好消息，運動概念成為地產最新概念。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會有相當一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。由于國內經濟正處在上升期，加入世貿、政府加大CBD開發(fā)力度等因素，使許多人意識到在深圳，特別是在CBD范圍內投資房產是一個良好的機遇。 首先是住房消費觀念時尚、超前。原因為：高檔物業(yè)收取的投資回報相對較高，尤其對于采用按揭貸款方式的購房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。三、寫字樓投資心理投資，吸引炒家進場，將對寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對物業(yè)品質、前景的普遍認同會造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。② 600平米中空大堂設計使實用率大大降低，造成商場可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來一定限制。3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)?！?南華大廈配有中央空調系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網聯(lián)動供冷。多路公交大巴、中巴穿梭來往。整體出租率較高。區(qū)內已經形成便捷的交通網絡，六大市政重點工程及數(shù)十個開發(fā)項目建設在緊鑼密鼓的進行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。以上寫字樓售價調查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項目價格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術產業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。57 / 57深圳南華大廈營銷策劃報告 深圳采納營銷策劃有限公司目 錄第一篇 市場篇 第一章 市場分析第二章 消費者分析 第二篇 項目篇第一章 項目分析第二章 項目定位第三篇 營銷篇第一章 營銷策略第二章 營銷準備第三章 推廣計劃第一篇 市場篇第一章 市場分析一、 寫字樓市場分析二、 公寓市場分析三、 商服用房市場分析四、 車公廟片區(qū)市場分析一、 寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀市場供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,（占用率75%）羅湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。b) 加入WTO后，由于經濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內房地產的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。三、南華大廈區(qū)域市場分析車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右?！? 表二、表三顯示：租賃方面數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。 深圳政府規(guī)劃，中心商務區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米。而在售的項目如國際商會大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠遠低于租金水平。附近配套：泰然工業(yè)園內超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則?！?大廈高級智能化系統(tǒng)。4）規(guī)劃優(yōu)勢 大廈外形現(xiàn)代感強，內外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。公寓部分① 作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。有前途、回報率高、風險低的項目是眾多房地產投資型買家的統(tǒng)一目標。無論是長期租賃還是短期轉賣，投資回報都相當可觀。由于CBD內企業(yè)和機構身份的特點，CBD就業(yè)的白領階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達的當今社會，包括住房消費在內各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強的。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。 對于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導思想，依此安排自己的購房計劃。在強大的市政配套下，CBD內寫字樓檔次高、租金高、面積大、價格高，跨國公司、國內大型集團公司、各地政府辦事處、金融、證券平分寫字樓天下，人數(shù)者眾的中小型通訊、網絡、貿易公司被排除在外，注重企業(yè)形象的公司必定會將目光轉向N—CBD區(qū)域。大層二十六層為規(guī)則豪華會所，面積近二千平米，會所內全部為運動設施，向CBD中心區(qū)域全面開放。如床可自由收放、廳內有明顯的區(qū)域分隔等新概念商務家居感覺?！? 家庭閱覽室（遠程教學） 接駁全國最大的網上書庫，坐于家中，各種資料，隨心應手察閱。可自由組合，買兩間單位以上送一個屋頂花園，半層購買單位，送兩個屋頂花園。并與競爭對手對比優(yōu)劣，運用市場對比法進行價格修正，合理制定價格。 理 由① 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關注，從而迅速地聚集起人氣?！?小幅頻調 價格調整時變動幅度不要太大，適當多調幾次。首期款問題：首期款收