【正文】 ............ 33 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................................ 33 項(xiàng)目的不確定分析 ..................................................................................... 36 11 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ........................................................................................ 39 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................ 39 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 39 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 39 項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 39 12 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論與建議 ........................................................................................ 40 附件一：居民住房需求問卷調(diào)查 ................................................................................ 41 附件二：訪談?dòng)涗? ....................................................................................................... 43 附件三：競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手詳細(xì)情況 ........................................................................................ 43 附件四：土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓稅收有關(guān)條文 ................................................................. 50 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 1 項(xiàng)目概述 本項(xiàng)目 位于番禺區(qū)北部，臨近天河、海珠、黃埔三區(qū)，在 造鎮(zhèn)小谷圍廣州大學(xué)城商業(yè)南區(qū)附近 ，介于華南理工大學(xué)和廣東工業(yè)大學(xué)之間， 中 環(huán)西路、中五路、中六路、中四橫路 環(huán)繞四周 。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2021年 10月 29日 從 2021年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2021年 9月 15日 從 2021年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 分點(diǎn) 從 2021年 9月 25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1 個(gè)百分點(diǎn)。 2021年 4月 16日 從 4月 25日起上調(diào) 存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。， 6 年來的首次降息及之后的幾次下調(diào)，都 顯示央行寬松的財(cái)政政策的大方向 ，也說明房地產(chǎn)的融資難度將降低 。 2021 年 12 月 29日，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，財(cái)政 .部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。 降低小戶型首次購房 契稅 ，對(duì)小戶 型的普通住宅的銷售的促進(jìn)作用；而購買住房暫免征收印花稅，對(duì)所有戶型都起到正面的影響。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資均保持增長(zhǎng)，同比分別增長(zhǎng) 倍、 %和 %，其中工業(yè)投資增長(zhǎng) %。 圖 3 消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 人口 環(huán)境 2021 年末，全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人（ 2021 年），市區(qū)常住人口 萬人（ 2021 年），戶籍人口 萬人（ 2021 年） 全市 常住人口密度 (戶籍統(tǒng)計(jì) ) 人 /平方公里；全市戶籍人口密度 (戶籍統(tǒng)計(jì) ) 1040 人 /平方公里。老城文化典型如西關(guān)文化、飲茶文化等文化；新城文化則體現(xiàn)為都市文化。 3 區(qū)域環(huán)境研究 規(guī)劃 政策 《 20212020 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，未來十年，廣州將以舊城區(qū)主中心，番禺、南沙、花都等為六個(gè)副中心，眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)形成的“雁陣式”發(fā)展組團(tuán)，構(gòu)建大廣州的發(fā)展態(tài)勢(shì)。正是有了這么高的規(guī)劃定位，又具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，官洲島已被納入“廣州大學(xué)城圈”，它將成為今后大學(xué)城的研發(fā)中心。潘安強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)洲島與小谷圍島也是一河之隔，自然風(fēng)光旖旎迷人，空氣質(zhì)量良好，民風(fēng)質(zhì)樸純潔，歷史文化底蘊(yùn)深厚，非常適合將其規(guī)劃成為廣州大學(xué)城的綜合服務(wù)區(qū)，成為廣州大學(xué)城名副其實(shí)的“后花園”，延續(xù)大學(xué)城的文化歷史服務(wù)功能。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 4 0408 年番禺區(qū)生產(chǎn)總值 番禺區(qū)生產(chǎn)總值近年的整體趨勢(shì)是穩(wěn)步上升，增長(zhǎng)率持續(xù)保持在 12%以上，增速較快，在未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)保持不減。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息 地塊 性質(zhì) 開發(fā)商 面積 (平 方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價(jià) （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 廣州凌輝 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要以城建和尚泰，他們開發(fā)的住宅將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成影響，但城建四塊地樓面地價(jià)高，定位不可能低，尚泰與本項(xiàng)目的樓面地價(jià)較低，有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，在定位上也有更大的選擇空間。廣州大學(xué)城有基干道路 78公里，鋪設(shè)自來水管 156 公里、煤氣管道 36公里。體育設(shè)施方面，規(guī)劃建設(shè) 22個(gè)體育場(chǎng)館（公共區(qū)體育場(chǎng) 1 個(gè)、體育館 1 個(gè)，各大學(xué)內(nèi)部體育場(chǎng) 12個(gè)、體育館 8個(gè)）。 商業(yè)設(shè)施方面，現(xiàn)有四個(gè)商業(yè)區(qū)，廣州大學(xué)商業(yè)中心、綜合商業(yè)南區(qū)、綜合商業(yè)北區(qū)、北亭廣場(chǎng) ， 此外， 四個(gè)保留村各規(guī)劃一個(gè)農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，提 供肉菜米面等必需品和其他生活用品服務(wù)。 地塊周圍的交通條件 地鐵四號(hào)線：四通八達(dá) 大學(xué)城 1 線：外語學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 大學(xué)城 2 線：華工大總站 =大學(xué)城 (廣中醫(yī) )總站 大學(xué)城 3 線：廣東藥學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 381A,382B,382,387 等多條島內(nèi)線，方便穿梭大學(xué)城內(nèi)各處 公共配套設(shè)施： 10分鐘步行就能到的綜合商業(yè)南區(qū)，有宏城超市及各種娛樂、飲食。 d) 建筑密度低 、環(huán)境優(yōu) 美 ： 大學(xué)城建筑的高度都嚴(yán)格限制，以低密度建筑為主；珠江綠樹紅花，環(huán)境優(yōu)美，適宜人居。 d) 位于十字路口：靠近公路，一是 嘈雜；二是 風(fēng)水學(xué)上有十字路口對(duì)沖，傷財(cái)之說，廣州人信風(fēng)水的不為少數(shù)。 d) 短期內(nèi)穩(wěn)定的從寬的貨幣政策： 減少融資難度， 也使樓盤銷售回收資金環(huán)節(jié)的操作難度降低。 c) 購房者多持觀望態(tài)度 ： 雖然經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、 貨幣 政策有刺 激作用，但從房地產(chǎn)這兩年振蕩中， 投資客 受 的打擊較大，購房者 也會(huì)捂緊口袋過危機(jī)，若非剛性需求，也會(huì)謹(jǐn)重考慮。 3. 購房者多持觀望態(tài)度 st 戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略） wt 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略） 5 項(xiàng)目開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 黃埔花園 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 8 黃埔花園位置 建筑面積： 42 萬平方米 均 價(jià)： 8500 元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平方米 參考他們的樓面地價(jià)，可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，城建地產(chǎn)拿的幾塊地對(duì)于我們項(xiàng)目有正面作用，因?yàn)樗苯犹岣吡舜髮W(xué)城地塊房?jī)r(jià)。 建筑面積： 27522 ㎡ ； 占地面積： 8821 ㎡ ； 容積率： 交通配套 ： 地鐵四號(hào)線、建設(shè)中的七號(hào)線，島內(nèi)還有眾多公共交通線路途徑項(xiàng)目周邊。大都是一期開發(fā)完畢，現(xiàn)在進(jìn)行第二期或三期的開發(fā)，已經(jīng)累積了一定的人氣。隨著居住條件的優(yōu)化，樓盤自身的價(jià)格正不斷向上爬，低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸減少。 購房計(jì)劃 圖 12 購房計(jì)劃 明年之前打算購房的比例占了調(diào)查人數(shù)的 %。 圖 14 購 房者學(xué)歷 大學(xué)本科、?？萍耙陨险剂丝?cè)藬?shù)的 %，高學(xué)歷人群居多，高學(xué)歷人群的消費(fèi)心理對(duì)地位的體現(xiàn)和精神的享受較為看重。 購房目的 圖 17 購房的主要目的 購房目的中主要以解決基本居住需求為主，占了總數(shù)的 %；其次是改善居住條件，占了 %；以投資為目的的占 %。 圖 22 購房者關(guān)注區(qū)域 從關(guān)注的區(qū)域中顯示，番禺區(qū)受關(guān)注度為 %，位居第三，位于兩大區(qū)天河和海珠后。 消費(fèi)者分析總結(jié) 需求上， 市場(chǎng)是以三居室的中戶型和二居室的中小戶型需求為主，而四居室中大戶型和一居室小戶型市場(chǎng)需求相對(duì)較少 。環(huán)境是大學(xué)城的優(yōu)勢(shì)所在，而且項(xiàng)目離中心綜合區(qū)和嶺南印象園較近，所以可以打環(huán)境牌和娛樂休閑牌。但由于主要目的出于自住，而在政策市的房地產(chǎn)，未來房?jī)r(jià)的變動(dòng)較難預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)較大，故而不 用過多考慮投資者的行為。 在目前，大學(xué)城住宅開發(fā)尚未成熟，而項(xiàng)目在大學(xué)城區(qū)位相對(duì)其他地塊沒有太大的區(qū)別，在江景等景觀上次于臨江地塊。 自?。褐饕鎸?duì)島內(nèi)上班的老師與商業(yè)區(qū)商戶、地鐵沿線工作人群、 自由職大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 業(yè)者 投資：面對(duì)廣州市有閑錢又看好大學(xué)城升值潛力的人群?？蛻羧褐兄髁ψ非髸r(shí)尚，也注重精神層面的生活，而藝術(shù)對(duì)精神生活有直接的作用，再參考周邊各樓盤，借林語堂的《生活的藝術(shù)》所帶出的“生活最高典型”引申為 —— 創(chuàng)“藝”生活最高典型 —— 其中，“創(chuàng)藝”取創(chuàng)意與藝術(shù)之大成。 8 項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)據(jù) 根據(jù) STP 中的產(chǎn)品定位建議，項(xiàng)目的產(chǎn)品主要指標(biāo)如下： 戶型比例分配 表格 1 比例 面積（㎡ ) 一居室 10% 4060 二居室 60% 70100 三居室 30% 120150 建筑面積分配情況 表格 2 項(xiàng)目 建筑面積 （㎡） 層數(shù) 每層建筑面積（㎡） 棟數(shù) 住宅樓 （減去架空層一半面積） 33201 357 6 公共配套設(shè)施 1710 3 570 1 公共配套設(shè)施（垃圾集中站） 80 1 80 1 地下車庫 2050 1 2050 1 合計(jì) 37041 表格 3 項(xiàng)目 面積（平方米） 總占地面積 11875 占地面積 小高層 2142 公共配套 650 建筑面積 小高層（含架空層） 33201 公共配套 1790 地下車庫 2050 總建筑面積 37041 可銷售面積 小高層 （不含架空層） 32130 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表格 4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 300 戶 占地總面積 11875 ㎡ 總建筑面積 37041 ㎡ 住宅總建筑面積 32130 ㎡ 架空總面積 1071 ㎡ 公建總建筑面積 1790 ㎡ 車庫面積 2050 ㎡ 平均每套建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積凈密度 萬㎡ /ha 綠化率 30 % 容積率 地下車庫建筑面積