【正文】 ............ 33 項目的財務評價 ........................................................................................ 33 項目的不確定分析 ..................................................................................... 36 11 項目風險分析與對策 ........................................................................................ 39 項目政策性風險 ........................................................................................ 39 項目市場風險 ............................................................................................ 39 項目財務風險 ............................................................................................ 39 項目自然風險 ............................................................................................ 39 12 項目評估結論與建議 ........................................................................................ 40 附件一：居民住房需求問卷調查 ................................................................................ 41 附件二：訪談記錄 ....................................................................................................... 43 附件三：競爭 對手詳細情況 ........................................................................................ 43 附件四：土地使用權再轉讓稅收有關條文 ................................................................. 50 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 1 項目概述 本項目 位于番禺區(qū)北部，臨近天河、海珠、黃埔三區(qū)，在 造鎮(zhèn)小谷圍廣州大學城商業(yè)南區(qū)附近 ，介于華南理工大學和廣東工業(yè)大學之間， 中 環(huán)西路、中五路、中六路、中四橫路 環(huán)繞四周 。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2021年 10月 29日 從 2021年 10月 30日起，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 %下調至 %，下調 ；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 %下調至 %，下調 ；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。 2021年 9月 15日 從 2021年 9月 16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率 分點 從 2021年 9月 25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1 個百分點。 2021年 4月 16日 從 4月 25日起上調 存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。， 6 年來的首次降息及之后的幾次下調，都 顯示央行寬松的財政政策的大方向 ，也說明房地產的融資難度將降低 。 2021 年 12 月 29日，根據(jù)《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，財政 .部、國家稅務總局聯(lián)合印發(fā)了《關于個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》。 降低小戶型首次購房 契稅 ，對小戶 型的普通住宅的銷售的促進作用；而購買住房暫免征收印花稅，對所有戶型都起到正面的影響。第一、二、三產業(yè)投資均保持增長，同比分別增長 倍、 %和 %，其中工業(yè)投資增長 %。 圖 3 消費價格指數(shù) 人口 環(huán)境 2021 年末，全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人（ 2021 年），市區(qū)常住人口 萬人（ 2021 年），戶籍人口 萬人（ 2021 年） 全市 常住人口密度 (戶籍統(tǒng)計 ) 人 /平方公里；全市戶籍人口密度 (戶籍統(tǒng)計 ) 1040 人 /平方公里。老城文化典型如西關文化、飲茶文化等文化；新城文化則體現(xiàn)為都市文化。 3 區(qū)域環(huán)境研究 規(guī)劃 政策 《 20212020 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，未來十年，廣州將以舊城區(qū)主中心，番禺、南沙、花都等為六個副中心，眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)形成的“雁陣式”發(fā)展組團，構建大廣州的發(fā)展態(tài)勢。正是有了這么高的規(guī)劃定位，又具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，官洲島已被納入“廣州大學城圈”，它將成為今后大學城的研發(fā)中心。潘安強調，長洲島與小谷圍島也是一河之隔，自然風光旖旎迷人，空氣質量良好，民風質樸純潔，歷史文化底蘊深厚，非常適合將其規(guī)劃成為廣州大學城的綜合服務區(qū)，成為廣州大學城名副其實的“后花園”，延續(xù)大學城的文化歷史服務功能。 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 4 0408 年番禺區(qū)生產總值 番禺區(qū)生產總值近年的整體趨勢是穩(wěn)步上升，增長率持續(xù)保持在 12%以上，增速較快，在未來較長一段時間內，這個趨勢會保持不減。 競爭對手信息 地塊 性質 開發(fā)商 面積 (平 方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價 （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務設施用地 廣東華盛建設公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 廣州凌輝 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房地產 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產 11861 ≤ 37006 7296 競爭對手主要以城建和尚泰，他們開發(fā)的住宅將會對本項目造成影響，但城建四塊地樓面地價高，定位不可能低，尚泰與本項目的樓面地價較低，有較大的競爭力，在定位上也有更大的選擇空間。廣州大學城有基干道路 78公里，鋪設自來水管 156 公里、煤氣管道 36公里。體育設施方面，規(guī)劃建設 22個體育場館（公共區(qū)體育場 1 個、體育館 1 個，各大學內部體育場 12個、體育館 8個）。 商業(yè)設施方面，現(xiàn)有四個商業(yè)區(qū)，廣州大學商業(yè)中心、綜合商業(yè)南區(qū)、綜合商業(yè)北區(qū)、北亭廣場 ， 此外， 四個保留村各規(guī)劃一個農貿綜合市場，提 供肉菜米面等必需品和其他生活用品服務。 地塊周圍的交通條件 地鐵四號線：四通八達 大學城 1 線：外語學院總站 =大學城 (體育中心 )總站 大學城 2 線：華工大總站 =大學城 (廣中醫(yī) )總站 大學城 3 線：廣東藥學院總站 =大學城 (體育中心 )總站 381A,382B,382,387 等多條島內線，方便穿梭大學城內各處 公共配套設施： 10分鐘步行就能到的綜合商業(yè)南區(qū)，有宏城超市及各種娛樂、飲食。 d) 建筑密度低 、環(huán)境優(yōu) 美 ： 大學城建筑的高度都嚴格限制，以低密度建筑為主；珠江綠樹紅花，環(huán)境優(yōu)美，適宜人居。 d) 位于十字路口：靠近公路，一是 嘈雜；二是 風水學上有十字路口對沖，傷財之說，廣州人信風水的不為少數(shù)。 d) 短期內穩(wěn)定的從寬的貨幣政策： 減少融資難度， 也使樓盤銷售回收資金環(huán)節(jié)的操作難度降低。 c) 購房者多持觀望態(tài)度 ： 雖然經(jīng)濟好轉、 貨幣 政策有刺 激作用，但從房地產這兩年振蕩中， 投資客 受 的打擊較大，購房者 也會捂緊口袋過危機，若非剛性需求，也會謹重考慮。 3. 購房者多持觀望態(tài)度 st 戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略） wt 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略） 5 項目開發(fā)的主要競爭樓盤分析 黃埔花園 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 8 黃埔花園位置 建筑面積： 42 萬平方米 均 價： 8500 元 /平方米 物業(yè)管理費： 元 /平方米 參考他們的樓面地價，可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，城建地產拿的幾塊地對于我們項目有正面作用，因為他直接提高了大學城地塊房價。 建筑面積： 27522 ㎡ ； 占地面積： 8821 ㎡ ； 容積率： 交通配套 ： 地鐵四號線、建設中的七號線，島內還有眾多公共交通線路途徑項目周邊。大都是一期開發(fā)完畢，現(xiàn)在進行第二期或三期的開發(fā)，已經(jīng)累積了一定的人氣。隨著居住條件的優(yōu)化，樓盤自身的價格正不斷向上爬，低價位的競爭也逐漸減少。 購房計劃 圖 12 購房計劃 明年之前打算購房的比例占了調查人數(shù)的 %。 圖 14 購 房者學歷 大學本科、專科及以上占了總人數(shù)的 %，高學歷人群居多，高學歷人群的消費心理對地位的體現(xiàn)和精神的享受較為看重。 購房目的 圖 17 購房的主要目的 購房目的中主要以解決基本居住需求為主，占了總數(shù)的 %；其次是改善居住條件，占了 %；以投資為目的的占 %。 圖 22 購房者關注區(qū)域 從關注的區(qū)域中顯示，番禺區(qū)受關注度為 %，位居第三，位于兩大區(qū)天河和海珠后。 消費者分析總結 需求上， 市場是以三居室的中戶型和二居室的中小戶型需求為主，而四居室中大戶型和一居室小戶型市場需求相對較少 。環(huán)境是大學城的優(yōu)勢所在，而且項目離中心綜合區(qū)和嶺南印象園較近，所以可以打環(huán)境牌和娛樂休閑牌。但由于主要目的出于自住，而在政策市的房地產，未來房價的變動較難預測，風險較大，故而不 用過多考慮投資者的行為。 在目前，大學城住宅開發(fā)尚未成熟，而項目在大學城區(qū)位相對其他地塊沒有太大的區(qū)別，在江景等景觀上次于臨江地塊。 自?。褐饕鎸u內上班的老師與商業(yè)區(qū)商戶、地鐵沿線工作人群、 自由職大學城 DS0801 地塊項目房地產開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 業(yè)者 投資：面對廣州市有閑錢又看好大學城升值潛力的人群?？蛻羧褐兄髁ψ非髸r尚，也注重精神層面的生活，而藝術對精神生活有直接的作用，再參考周邊各樓盤，借林語堂的《生活的藝術》所帶出的“生活最高典型”引申為 —— 創(chuàng)“藝”生活最高典型 —— 其中，“創(chuàng)藝”取創(chuàng)意與藝術之大成。 8 項目的產品設計方案 項目產品數(shù)據(jù) 根據(jù) STP 中的產品定位建議，項目的產品主要指標如下： 戶型比例分配 表格 1 比例 面積（㎡ ) 一居室 10% 4060 二居室 60% 70100 三居室 30% 120150 建筑面積分配情況 表格 2 項目 建筑面積 （㎡） 層數(shù) 每層建筑面積（㎡） 棟數(shù) 住宅樓 （減去架空層一半面積） 33201 357 6 公共配套設施 1710 3 570 1 公共配套設施（垃圾集中站） 80 1 80 1 地下車庫 2050 1 2050 1 合計 37041 表格 3 項目 面積（平方米） 總占地面積 11875 占地面積 小高層 2142 公共配套 650 建筑面積 小高層（含架空層） 33201 公共配套 1790 地下車庫 2050 總建筑面積 37041 可銷售面積 小高層 （不含架空層） 32130 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 項目主要經(jīng)濟指標 表格 4 項目主要技術經(jīng)濟指標 項目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 300 戶 占地總面積 11875 ㎡ 總建筑面積 37041 ㎡ 住宅總建筑面積 32130 ㎡ 架空總面積 1071 ㎡ 公建總建筑面積 1790 ㎡ 車庫面積 2050 ㎡ 平均每套建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積凈密度 萬㎡ /ha 綠化率 30 % 容積率 地下車庫建筑面積