【正文】 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房 地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長(zhǎng)（ % ） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長(zhǎng)（ % ） GDP （ 億 元 ） 638 同比增長(zhǎng)（ % ） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 GDP比重（ %） 9 今年以來，南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投 10 資均保持 50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分 析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）省計(jì)委計(jì)投 [2021]32 號(hào)文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； （ 2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； 5 （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （ 4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （ 8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方 法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （ 11）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 12） 2021 年五、六月建筑工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； （ 13）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 JGJ3787 （ 14）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888 （ 15）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 （ 16 ）《 城 市 居 住 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 》GB5018093 （ 17）《健康住宅技術(shù)要點(diǎn)》 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市 6 場(chǎng)分析及營(yíng)銷 戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 5580平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度25%。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園 18000 平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路 284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。 （ 11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表 表2 7 表 1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F戶型 110平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 5580 8 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） （地下） 個(gè) 個(gè) 200 100 表 2：居住區(qū)用地平衡 控制指標(biāo)（ %） 序號(hào) 用地構(gòu)成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度 增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房 9 地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2021 年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722 元 /平方米，較上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅的均價(jià)為 2438 元 /平方米，較上年增長(zhǎng) %，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510 元 /平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況 2021 年全市交易量的 萬平方米商品住宅中，本市居民的為 萬平方米，比重達(dá) 76%；外地居民購(gòu)買的為 萬平方米，比重為 24%。 商品房空置情況 2021 年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。 2021 年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。 2021 年以來，南昌市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2021 年達(dá)到 70%左右。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績(jī)面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3 宗，總面積 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的 58%。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。商鋪、寫字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)南昌市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、 健康發(fā)展。沈陽對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。 房貸政策壓力初顯 20 中國(guó)人民銀行 121 號(hào)文件出臺(tái)后，由于南昌市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。 《補(bǔ)充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法 。對(duì)單套見面控制在120 平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于 2021 元 /平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。 （四） 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （ 1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì)。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。 （ 4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。房貸新政將對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。從2021 年至今，鋼材價(jià)格從 2400 元 /噸上升到 3400 元 /噸，混凝土則上漲了 50 元至 80元 /方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100多元 /平方米。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷 而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度 26 上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大 。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。例如：教育費(fèi)附加。 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè) 于小區(qū)西面主出入口，緊接西面 20 米寬的沿江路。 （二）、平面設(shè)計(jì) 住宅。 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一 二 三 四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方 米） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 34 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門廳 2~3 儲(chǔ)藏 2~4（吊柜不計(jì)入） 工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn) 廚 房 Ⅰ型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng) ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰