【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ...............461 贏利能力分析 ...........................................................................................462 項(xiàng)目不確定性分析 ....................................................................................46 項(xiàng)目盈虧平衡分析 .............................................................................................46 項(xiàng)目敏感性分析 .................................................................................................46十二 研究結(jié)論與建議 ...............................................................................................481 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 ........................................................................................................482 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ..................................................................................48 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................48 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) ..........................................................................................................48 建筑主體風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................48 資金籌措風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................49 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ...........................................................................................................49 防范建議 .............................................................................................................49 關(guān)于地價(jià)的建議 ...................................................................................................493 可行性研究結(jié)論 ........................................................................................50十三 附表 ...................................................................................................................51附表 1：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖附表 2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表附表 3：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表 4：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表 5：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析估算表附表 6：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表 7：損益及利潤(rùn)分配表X 附表 8：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表 9：敏感性分析表X 一 項(xiàng)目總論1 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目四至南臨市政路 西臨建設(shè)路北臨解放路 東臨永新商業(yè)城項(xiàng)目位置X 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)本次評(píng)估項(xiàng)目位于 X 市 X 區(qū)建設(shè)路與解放路交匯處東南側(cè)，規(guī)劃為商住綜合用地，根據(jù)委托方提供的《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205號(hào)、 《X 地鐵一期老街站換乘綜合體及上蓋物業(yè)工程方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》 、 《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書(shū)》等有關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃指標(biāo)（《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號(hào)）設(shè)計(jì)指標(biāo)（《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書(shū)》及其它資料）用地單位 X 市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總用地面積 5, 平方米 5, 平方米建筑容積率 ≤ ≤建筑高度或?qū)訑?shù) ≤60 米總建筑面積 46,982 平方米計(jì)容積率建筑面積 29,440 平方米 29,440 平方米其中：商務(wù)公寓 9,974 平方米 10,860 平方米商業(yè) 14,680 平方米 14,680 平方米 公交換乘站、換乘大廳及 部分輔助用房3,700 平方米 3,700 平方米設(shè)備轉(zhuǎn)換層 1,086 平方米 其它 200 平方米不計(jì)容積率建筑面積（平方米） 17,542（負(fù) 4 至負(fù) 1 層）總體布局及建筑退紅線要求退紅線： 115≥5 米，34≥ 米，45≥1 米，23≥1 米；建筑功能為公交換乘及附屬用房；地下 34 層為地鐵站臺(tái)層，地下2 層為地鐵站廳層，地下 1 層為交通分流層。車(chē)輛出入口 給水接口 與周邊市政路相接雨水接口 與周邊市政路相接污水接口 與周邊市政路相接電 源 與周邊市政路相接市政設(shè)施要求通 訊 與周邊市政路相接備注 根據(jù) X 市政府[2022]23 號(hào)文，具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》根據(jù) X 市規(guī)劃委員會(huì) 2022 年第 1 次會(huì)議審議結(jié)果核發(fā)。原核發(fā)深規(guī)土規(guī)許字 0120220088 號(hào) 《X 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》作廢。X 地鐵老街站上蓋物業(yè)面積指標(biāo)層數(shù) 建筑面積指標(biāo)（平方米）4 層 4,4343 層 4,4342 層 4,0681 層 4,606小計(jì) 16,456（全部用于地鐵 3 號(hào)線換乘，已扣除設(shè)備轉(zhuǎn)換層占用面積）1 層 3,700（公交換乘站）2 層 3,6603 層 3,8764 層 3,5785 層 3,566小計(jì) 18,380（其中商業(yè) 14,680 平方米、公交換乘 3,700 平方米）615 層 11,060小計(jì) 11,060（其中商務(wù)公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米）合計(jì) 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交車(chē)站 3,700 平方米；商業(yè) 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米）備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于《X 地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書(shū)》 ； 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀地形、地勢(shì)地塊形狀呈近似方型，地勢(shì)平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行地質(zhì)勘察。 開(kāi)發(fā)公司概況根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件內(nèi)容，原則同意由 X 市地鐵有限公司和 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。截止研究時(shí)點(diǎn)，X 市地鐵有限公司（甲方）與 X 遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司（乙方）于2022 年 12 月 13 日簽訂了《地鐵老街站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》 ，截止X 本次可行性研究，地鐵與遠(yuǎn)為簽訂之《地鐵老街站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》還有待政府批準(zhǔn)。兩公司就此項(xiàng)目已組建成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司——X 市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理達(dá)成了如下協(xié)議：? 股權(quán)認(rèn)購(gòu)比例：甲方占 60%的股份，乙方占 40%的比例；? 項(xiàng)目公司注冊(cè)資金人民幣 1,000 萬(wàn)元，甲方出資 600 萬(wàn)元，乙方出資 400萬(wàn)元；? 項(xiàng)目公司為主體獨(dú)立運(yùn)作，設(shè)項(xiàng)目公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)。董事會(huì)由五人組成，甲方三人，乙方一人，董事長(zhǎng)由地鐵公司派出董事?lián)?，副董事長(zhǎng)由遠(yuǎn)為公司派出董事?lián)?。監(jiān)事會(huì)由三人組成，甲方二人，乙方一人，監(jiān)事長(zhǎng)由乙方推薦人選擔(dān)任。公司總經(jīng)理由甲方推薦人選擔(dān)任，副總經(jīng)理一人由乙方推薦人選擔(dān)任；? 由遠(yuǎn)為公司派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，董事會(huì)聘任；由地鐵公司派出財(cái)務(wù)經(jīng)理，董事會(huì)聘任；由遠(yuǎn)為公司派出合同預(yù)算部經(jīng)理；? 由于市場(chǎng)變化因素，項(xiàng)目商場(chǎng)部分的出租和出售應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)具體情況，甲、乙雙方另行協(xié)商決定，以利潤(rùn)的最大化為原則；項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)公司情況簡(jiǎn)介表企業(yè)名稱(chēng) X 市地鐵有限公司 X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司住 所 X 市福田區(qū)深南大道 4009 號(hào)投資大廈 9 層 X 市 X 區(qū)人民南路深房廣場(chǎng) B 座 24 層之一法定代表人 陳玉明 鄧家貴注冊(cè)資本 100,000 萬(wàn)元 3,000 萬(wàn)元（實(shí)收資本：3,000 萬(wàn)元）企業(yè)類(lèi)型 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司注冊(cè)號(hào) 4403011003771 4403012026431經(jīng)營(yíng)范圍地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)和綜合利用；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)，物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項(xiàng)目）。經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)（具體按深貿(mào)進(jìn)準(zhǔn)字第[2022]2143 號(hào)資格證書(shū)辦）營(yíng)業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 以開(kāi)發(fā) X 地鐵為主，尚未有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司以開(kāi)發(fā)高科技項(xiàng)目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)注：本表來(lái)源于 X 市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》及開(kāi)發(fā)公司提供資料。X 市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊(cè)資本 10 億元，經(jīng)營(yíng)范圍為城市地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)融資、運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)資源的開(kāi)發(fā)工作。公司前身是 1992 年成立的“X 市城市鐵路客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)X 小組辦公室” 。X 市地鐵有限公司是 X 市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，X 市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)是公司唯一股東。公司現(xiàn)有 16 個(gè)部門(mén)、兩個(gè)分公司和兩個(gè)參股企業(yè)，員工 1,700 人。公司總部負(fù)責(zé)整個(gè)公司的管理調(diào)控和地鐵建設(shè)，下屬運(yùn)營(yíng)和資源開(kāi)發(fā)分公司分別負(fù)責(zé)地鐵的運(yùn)營(yíng)和地鐵相關(guān)調(diào)控和地鐵建設(shè)。X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司是一家以從事高科技項(xiàng)目的引進(jìn)與開(kāi)發(fā)、投資興辦高科技企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及資本運(yùn)營(yíng)為主的綜合性實(shí)體企業(yè)，公司聘用國(guó)家 863 專(zhuān)家、安徽大學(xué)副校長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師韋穗教授等一批專(zhuān)家學(xué)者為公司高科技項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，著重開(kāi)發(fā)具有可持續(xù)發(fā)展的高科技項(xiàng)目。公司注冊(cè)資本 3,000 萬(wàn)元人民幣，企業(yè)總資產(chǎn)近 5,000 萬(wàn)元人民幣，已完成高科技項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和興辦企業(yè)投資額累計(jì) 2,600 萬(wàn)元人民幣。 承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：X 市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：X 市深南東路 X 發(fā)展銀行大廈 13 層資質(zhì)證書(shū)：深中服資（評(píng)）字 002 號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800 可行性研究范圍本次研究項(xiàng)目為地鐵老街站上蓋物業(yè)，其地下連接地鐵 1與 3線換乘使用的地下 4 層換乘空間，該部分工程為較為特殊的基建工程，工程投資由政府全額投入，是地鐵交通建設(shè)不可分割的一部分，對(duì)其可行性、建造價(jià)格進(jìn)行判斷應(yīng)由專(zhuān)門(mén)的工程咨詢公司在地鐵開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性研究中完成，在本報(bào)告中不能夠?qū)ζ淇尚行?、建造價(jià)格給予判斷。而對(duì)于地上建筑物部分，根據(jù)《X 市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件，由X 市地鐵有限公司、X 市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車(chē)總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進(jìn)行銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車(chē)總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓等功能部分，總建筑面積為 30,526 平方米的綜合建筑物。經(jīng)過(guò)對(duì)目前資料的分析及向有關(guān)人員了解，屬于地上商品房不可分割的供配電設(shè)施、消防水池、泵房等面積 1,086 平方米設(shè)計(jì)在地下 4 層地鐵轉(zhuǎn)換層內(nèi)，因此我們?cè)陧?xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)對(duì)此部分予以計(jì)算其建造成本。 研究工作依據(jù)? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào)）X ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)）