【正文】 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房 3,142 萬平方米，增長 %。2022 年房地產開發(fā)運行態(tài)勢表明：國家采取的一系列宏觀調控政策取得了初步效果，房地產市場運行質量有所提高。2022 年會在不放松宏觀調控的同時，著力解決好商品房結構不合理和平均銷售價格上漲過快等問題，保持房地產開發(fā)市場的健康發(fā)展。 土地市場不斷規(guī)范隨著國家對土地市場調控的加強，近年來國家關部門陸續(xù)發(fā)布了針對規(guī)范土地市場的各種新規(guī)定，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（即國土資源部 11 號令） ，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地， 以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，并會同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。X 加強土地供應調控，停止別墅類用地的土地供應根據《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調控的緊急通知》 （國土資發(fā)[2022]45 號） ，嚴格控制建設用地供應總量，防止以各種名稱，違反土地利用總體規(guī)劃批準設立各類園區(qū)，各類園區(qū)用地必須納入當地政府的統一計劃，統一供應、統一市場管理，經營性用地必須實行招標拍賣掛牌出讓。嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發(fā)；嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結構，停止別墅類用地的土地供應；國土資源管理部門加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數開發(fā)商圈占大量土地浪費資源和沖擊市場。別墅用地叫停，別墅用地供應減少，短期內刺激市場放量，未來兩年別墅項目開發(fā)量明顯放大，早期囤積在開發(fā)商手上的大量土地開始放出。 利率政策調整對于房地產市場的影響面對“瘋長”的房價，2022 年 3 月 16 日晚，人民銀行宣布，自 3 月 17 日起實行以下政策：四年和五年期的房貸年利率，從 %調整為下限 %。一年、二年和三年期房貸年利率，從 %調整為下限 %。五年以上期限的房貸，從 %調整為下限 %。 ，商業(yè)銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則；房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付款比例可由目前的 20%提高到 30%。這次預料之中的央行調息調整對于整個房地產市場影響不會太大，首先它給貸款人增加的小額負擔不足以抵消消費者的購房欲望，以總房款為 100 萬元，首付比例為 30%，貸款本金為 70 萬元，分 15 年還清。若以新利率的最優(yōu)惠利率計算，每月應還款 5, 元，分別較之前多付 元，對買房的消費者微不足道。因此就從這次調息本身來說，本次調息根本不足以抑制目前“過熱”的房地產市場。但是這個調息傳遞的政策信號必須引起我們的重視。我們認為：第一、這次調息的信號意義大于政策本身；第二、央行地產調控新規(guī)的真實意圖不是要讓房地產市場向下，而是要改變其上升的速率，所以，從長期看房地產價格增幅整體下降將不可避免；第三、調控有利于房地產業(yè)長遠發(fā)展、同時也有利于具備一定實力和品牌的公司發(fā)展；第四、系列政策的出臺主要是針對房地產投機者，而不是針對真正購買者因此對于房地產市場比較正常的區(qū)域，影響也不是很大。 房地產稅開征對于房地產市場的影響2022 年 3 月 20 日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時間將重點進行房地產稅改革。房地產稅主要針對土地、房屋等不動產。要求其承租人或所有X 者每年都要繳一定稅款，而應繳的稅金會隨著其市值的升高而提升。但對房地產稅開征后，對房地產市場帶來的影響，我們認為：第一、在市場未飽和的情況下，房市的漲跌很大程度上取決于供求關系，房地產稅的開征對于目前的投機炒作行為將起到抑制作用，客觀上會減少房價中的泡沫，相應地對于房地產的投機需求也會有一定的抑制作用，從而使開發(fā)商的房屋銷售受到一定程度的影響，但是由此引起的價格下降不會很大。第二、開征房地產稅后，由于開發(fā)商取得土地的支出大大降低，從理論上推斷，房價將因此降低，消費者在購買房屋時所需繳納的各種稅費將比過去有所降低，有可能帶來新的消費需求。但同時，也使消費者供房的壓力大大增加。據統計，在商品房的購買人群中有 80%以上都是采取按揭貸款方式，即使是二手房也有將近 40%的人是最終通過按揭貸款完成置業(yè)，房地產稅的征收很可能會出現消費者買得起房卻供不起的現象，增加消費者的購房風險，又有可能影響房地產市場的需求。2 X 市經濟環(huán)境 X 市社會經濟發(fā)展現狀統計顯示，2022 年，X 市經濟總量再上新臺階，生產總值突破 3,000 億元大關，將達到 3, 億元。增長速度按可比口徑計算，比上年增長 %。增幅是1996 年以來僅次于 2022 年的又一高位。其中，第一產業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 1, 億元，增長 %。三次產業(yè)比重由上年的 ： ： 調整為今年的 ：：。X 市經濟發(fā)展城市 2022 2022 2022 2022 2022國民生產總值(億元) 1, 1, 2, 2, 3,比上年增長率（%） 人均 GDP（美元/人） 4,647 5,236 5,558 6,510 7,162備注。數據來源來源于統計年鑒及統計公報 居民消費、收入呈上升態(tài)勢近年來，X 社會經濟持續(xù)發(fā)展，人口快速增加，市場規(guī)模擴大，居民購買力提高，消費升級加快，消費對經濟增長的拉動作用進一步增強。2022 年，X 消費市場持續(xù)暢旺，全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。據 200 戶城鎮(zhèn)居民抽樣調查資料顯示，2022 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為27, 元，比上年同期增長 %，居民收入水平進一步提高。X X 市遠景及發(fā)展定位根據《X 市總體規(guī)劃（19962022） 》 ，X 市城市發(fā)展總目標是：具有全國意義的綜合性經濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的以金融、商貿、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技術為先導，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進工業(yè)生產基地；把 X 建設成為一個園林式花園城市，成為我國進一步對外開放的“窗口” 。隨著中興路北側開發(fā)建設、地鐵 1 號線、大學城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進一步加大投資力度。 2022 年地鐵 1 號線工程竣工使用、2022 年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使 X 成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。2022 年 X 市遠景經濟發(fā)展目標為達到中等發(fā)達國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。 X 市房地產市場回顧2022 年，在國家宏觀調控政策的作用下，國內房地產市場從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。從 X 房地產市場運行情況看，由于較早地采取了嚴格的房地產用地供應政策，房地產市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產價格基本平穩(wěn)。房地產開發(fā)投資增長 ：2022 年 X 市房地產開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %（2022 年同比增長 %） ，而 2022 年房地產開發(fā)投資同比增長速度為%；同時，房地產投資占固定資產投資的比重由 2022 年的 %下降到 %?？⒐っ娣e 6 年首次出現減少 2022 年商品房施工面積為 萬平方米，同比上漲 %，商品房竣工面積則出現了較大的下降，全年共竣工商品房 萬平方米，同比減少 %，自 1997 年連續(xù) 6 年持續(xù)增長后首次出現減少。商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售結構更為合理：根據市國土資源和房產管理局網上備案預售合同資料顯示，2022 年X 市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增加了 %，市場整體需求平穩(wěn)增長。2022 年全市住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2022 年增長 %；商業(yè)用房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來 X 住宅建設的加快有關。在特區(qū)內外不同片區(qū)由于住宅建設的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè)需求的增長。此外，隨著 CEPA 的正式實施、X 中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎設施的加快建設，帶動了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。X 商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡：2022 年，X 市商品房批準預售面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅批準預售面積為 萬平方米，同比增長 %。2022 年上半年 X 市采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制全年房地產用地供應（100 公頃左右）等一系列宏觀調控政策。隨著系列房地產調控措施的出臺，房地產供給于 2022 年初得到有效控制，當年商品房批準預售面積大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2022 年，在土地供應繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產用地入市，商品房供應開始比 2022 年有所增加，商品房批準預售面積基本與當年的銷售面積相當。商品房價格水平小幅上漲，商鋪、寫字樓平均交易價格小幅下降：根據 X 市網上預售合同備案統計，2022 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為 5,980 元/平方米，與 2022 年相比上漲了 %；寫字樓平均交易價格為 9,997 元/平方米，比上年同期下降了 %；商鋪平均交易價格為 12,463 元/平方米，比上年同期下降了 %。商鋪、寫字樓價格的下降與近年來市場上累計的供應量較大有一定的關系。 房地產進入平穩(wěn)增階段由國際城市發(fā)展經驗可知，房地產發(fā)展階段與人均 GDP 數值有著密切的關系，而近幾年 X 經濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產市場的高速發(fā)展。根據人均GDP 來判斷，X 的房地產發(fā)展已進入平穩(wěn)增長期。國際通行的房地產發(fā)展階段與人均 GDP 數值的關系圖 單位: 美元發(fā)展時期 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)增長階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP 0~800 800~4,000 4,000~8,000 8,000X 近期人均 GDP 變化表 單位:美元年份 1993 1998 1999 2022 2022 2022 2022人均 GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 X 市房地產市場未來預測? 住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協調的發(fā)展局面；? 二手房市場將進一步快速發(fā)展，二手住宅價格將小幅上升；? 非住宅物業(yè)銷售將呈現一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；? 房地產市場“外移” 日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域將隨著特區(qū)外城市化的啟動與房地產市場的發(fā)展逐步形成；? 房地產需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內，房地產價格總體保持平穩(wěn)波動。X 三 片區(qū)房地產市場研究1 片區(qū)規(guī)劃根據《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》 ，東門片區(qū)是深南東路以北，筍崗東路以南，東門中路以西，人民公園路和建設路以東的圍合區(qū)域，總用地面積 公頃。片區(qū)的功能定位是：“①全市中心區(qū)的重要組成部分和以商業(yè)為主的中心區(qū)。②環(huán)境優(yōu)美的現代化國際性城區(qū)。 ”本次研究宗地的《X 市建設用地規(guī)劃許可證》內規(guī)定建設情況符合政府公布的《X 市 X0104 號片區(qū)[ 東門地區(qū)]法定圖則》所規(guī)定的控制性規(guī)劃指標，在規(guī)劃上可行。宗地位置X 2 片區(qū)房地產市場特征 片區(qū)房地產市場發(fā)展早期的東門片區(qū)主要以老舊住宅配街鋪為主，商業(yè)繁華。1997 年前后，東門片區(qū)開始對片區(qū)進行改造，陸續(xù)建成了眾多的商用、住宅為一體的多層樓宇；近年來隨著城市建設用地的減少，商圈的發(fā)展、改造，逐漸有大型高層住宅出現，底層裙樓為商業(yè)功能，從而滿足市場日益增加的商業(yè)、居住需求。東門片區(qū)獨特、鮮明的商業(yè)定位，決定了該片區(qū)內商用物業(yè)的巨大價值，同時也提升了住宅物業(yè)，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進駐東門，開發(fā)商業(yè)、住宅物業(yè)，由于地塊的稀缺和片區(qū)成熟的商業(yè)配套、居家環(huán)境，使東門的商業(yè)、住宅基本都取得了極佳的銷售業(yè)績，部分樓盤的銷售價格、銷售周期等都曾創(chuàng)下了 X 房地產的歷史紀錄。南海中心、萬科彩園等樓盤都曾是該片區(qū)的標志性物業(yè)。東門片區(qū)的住宅、商鋪倍受港人追捧，造成新推出市場的商鋪、住宅價格一直高企不下。2. 2 住宅房地產市場 住宅房地產市場概況作為 X 市歷史最悠久的商業(yè)城區(qū)，東門目前可供開發(fā)的土地已日顯珍貴。近年來，隨著東門商圈的二次改造，越來越多的開發(fā)商看中了其潛在的價值，紛紛進駐東門，開發(fā)住宅物業(yè)。近年來隨著片區(qū)土地資源減少，99 年以來項目的建筑類型基本上以拆遷后建筑高層為主，很大一部分為商住結合的單棟樓體。由于中心區(qū)西移，近年來東門片區(qū)樓盤竣工量降低不少，市場競爭的激烈也使各項目之間的起價與均價相互制約，形成了較為集中的價格區(qū)間。目前，東門中心地段樓盤均價為 8,500 元/平方米低于靠近 X 口岸的國貿商圈內樓盤項目均價500 元/平方米左右。由于主力戶型為小戶型，為了方便投資客和年青的自住客戶，片區(qū)樓盤交樓時均配有簡單或精裝修。片區(qū)住宅的銷售情況良好。 住宅房地產市場供給隨著多年的集中開發(fā)，片區(qū)內土地基本已經開發(fā)完畢，建設用地逐漸減少，正在銷售的項