【正文】 口相連，加上縱二號路的建設(shè)完畢、迎春東路與現(xiàn) 328 國道相連接，及地塊西邊連接濟(jì)川東路與迎春路規(guī)劃道路的建設(shè)完善，屆時本項目地塊周邊的交通將及其便利。項目地處海陵工業(yè)園區(qū)西端，東靠工業(yè)區(qū)縱二號路，南靠濟(jì)川東路，西靠 328 國道，北靠二號路。 （ c）居民購房支付能力將進(jìn)一步提高。新供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地中，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房用地為 平方公里，高港區(qū)為 平方公里；廉租 住房用地全部位于 海陵區(qū)，為 平方公里。高港區(qū)建設(shè)商品住房 萬套，建筑面積 180 萬平方米； 經(jīng)濟(jì)適用住房 2250 套，建筑面積 20萬平方米。 2021 年 3 月以后，由于國家政策的調(diào)整及泰州政府對土地管理的規(guī)范化調(diào)整，并沒有按年初計劃推出任何土地。 —— 小高層在泰州的市場開始起步 自 2021 年鳳凰房產(chǎn)開發(fā)泰州市第一個小高層水景住宅取得成功后，高層住宅已經(jīng)悄悄的進(jìn)入泰州市場，目前新近開發(fā)的樓盤均帶有小高層住宅，鵬欣麗都甚至開發(fā)了 28 層的高層住宅（坡子街 26 層），且從各 售樓處了解看，銷售情況良好，好的樓盤其中間層基本已銷售完畢。 新城區(qū) （多層 3600元 /m2左右，小高層 3300元 /m2左右） ： 該區(qū)域是泰州市發(fā)展沿江戰(zhàn)略，逐步拉近泰州市主城區(qū)與高港開發(fā)區(qū)的聯(lián)系，在交通與生活配套上興建了一批大型的超市（世紀(jì)華聯(lián)）與公交線路，隨著泰州市整體城市規(guī)劃的推進(jìn)，新區(qū)已有大批新新小區(qū)的建立。泰州市整體商品房成交均價為 2900 元 /㎡左右，成交數(shù)量 2 萬余套。從市區(qū)二手房交易情況看，二手房交易規(guī)模整體較 2021 年呈現(xiàn)下降趨勢。其中成交面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長%。 8） 2021 年上半年主城區(qū)商品房預(yù)售許可 證面積 萬㎡ 。 從市區(qū)二手房交易情況看，二手房交易規(guī)模整體較 2021 年呈現(xiàn)下降趨勢。 9 月 27 日，央行 和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；要求申請購買第二套 (含 )以上住房的借款人，首付比例不得低于 40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1． 1 倍。 究其 原因 主要 是 ： 泰州 市 每年拆遷力度依 然較大 ， 市場供需比例仍然是需大于供的局面 ； 泰州市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展吸引了大批投資人群的關(guān)注。全市勞務(wù)輸出遍及亞、非、歐、美等 34 個國家和地區(qū)，先后與 美國紐波特紐斯市、澳大利亞拉特羅布市、韓國陰城郡、芬蘭科特卡市等 4 個城市締結(jié)友好城市。泰州服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛。 第二節(jié) 泰州 市房地產(chǎn)市場發(fā)展與趨勢 泰州是一個快速崛起的新興工貿(mào)城市。我們預(yù)計， 2020 年全國城鎮(zhèn)居民買賣住房產(chǎn)生的住房消費為 8000 億元，然后用 30 年時間的逐步增長，最后達(dá)到 萬億元，每年增長在 1000 億元以上。按此計算，今后 50 年的住宅投資每年將遞增 7％，每年對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度為 個百分點。后 30 年按 億人口計算，則需在 2020 年基礎(chǔ)上再新建住房 億平方米，平均每年 億平方米。 第四章 泰州 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展的背景與趨勢 21 世紀(jì)的中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過 1988 年前的計劃經(jīng)濟(jì)形態(tài)和1996 年前的計劃經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)交替的形態(tài)之后，市場已經(jīng) 進(jìn)入一個成熟的穩(wěn)定增長期。從泰州未來可以集中展示現(xiàn)代城市功能以及工業(yè)文明的地域看，海陵區(qū)也是首當(dāng)無愧的區(qū)域載體 。借助沿江開發(fā)戰(zhàn)略，依托本地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，泰州市選定醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，集中力量建設(shè)中國醫(yī)藥城，并努力將其構(gòu)建為全國最大的醫(yī)藥加工基 地、長三角醫(yī)藥流通中心、醫(yī)藥研發(fā)中心，以及全國重要醫(yī)藥研究成果的轉(zhuǎn)化基地和 出口基地，使醫(yī)藥城具有了新的功能、新的發(fā)展平臺和核心競爭力，成為促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化的龍頭。財政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對教育、農(nóng)林水利、環(huán)保和文體廣播等領(lǐng)域的資金 保障力度加大，分別增長 %、%、 %和 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 ∶ ∶ ，二、三產(chǎn)業(yè)所占比重比上年提高 個百分點。調(diào)整后的城市內(nèi)河航道依園區(qū)接通引江河直達(dá)長江，連接蘇北各地，距離國家一級港口 ― 高港（可?？? 萬噸貨輪）僅 10 公里左右。 泰州自古以來人杰地靈，名賢輩出，《水滸傳》作者施耐庵、哲學(xué)家、 “ 泰州學(xué)派 ” 創(chuàng)始人王艮、評話宗師柳敬亭、一代 “ 棋圣 ” 黃龍士、 “ 揚(yáng)州八怪 ” 代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表。一般 3 月底 4 月初進(jìn)入春季， 6 月上、中旬進(jìn)入夏季， 9 月中旬進(jìn)入秋季， 11 月中旬進(jìn)入冬季。境內(nèi)構(gòu)筑地基的結(jié)構(gòu)層，由于成因類型各異，構(gòu)成地基土也截然不同，因其上部地基土承載力標(biāo)準(zhǔn)值不同，大體上可分為良好區(qū)、軟土區(qū)、雜填區(qū)和不良區(qū) 4 個工程地質(zhì)區(qū)。 與此同時，在江北的合成風(fēng)和海浪推沙作用影響下，北部淮河入海處亦有沙嘴發(fā)育，由阜寧大沙向南，逐漸形成一條弧形的沙堤。 第三節(jié) 地理區(qū)位 “萊茵東郡” 項目 位于 濟(jì)川東路與 328 國道交叉口東北側(cè)、泰順路西側(cè) 。期間先后兼任杭州南都大廈、南京萊茵東郡花園、揚(yáng)州 “ 瘦西湖地塊” 項目 總經(jīng)理。 公司下設(shè)總經(jīng)理室、財務(wù)部、行政部、工程部、銷售部、預(yù)算部等部門，組織機(jī)構(gòu)較為完善。萊茵置業(yè)向萊茵達(dá)集團(tuán)發(fā)行股票的數(shù)量 13,000萬股(573,300,000元 247。開發(fā)項目更是遍布全國 6 省 21 個城市，特別是將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)作為集團(tuán)項目戰(zhàn)略部署的重點區(qū)域，并在南京、蘇州、揚(yáng)州、南通、鹽城、昆山、太倉、儀征、杭州、南昌、襄樊、沈陽等多個城市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。該項目的建設(shè)，有利于進(jìn)一步啟動住 宅消費市場，拉動并促進(jìn) 泰州市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其社會效益和環(huán)境效益是顯著的。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團(tuán)形成，成為市區(qū)間的重要節(jié)點。 —— 中期規(guī)劃（ 20212021 年） 人口 55 萬，用地 60 平方公里。 居民生活改善。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。境內(nèi)長江岸線近百公里，其中 10 米以上較為穩(wěn)定的深水岸線 60 公里，建有長江港口 3 個。 泰州歷史悠久，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里，中國人民解放軍海軍誕生地，春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)搖籃。 四 、國家頒布的建筑與結(jié)構(gòu)有關(guān)規(guī)范及國家、省、市對工程咨詢的有關(guān)規(guī)范和要求。 其中，市區(qū) 萬人 ，增長率 ‰； 全市城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到 %，較上年提高 個百分點。 鐵路交通發(fā)展較快，新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過， 2021年泰州鐵路已全線貫通。全市財政總收入 億元，比上年增長 %，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好。 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 總體規(guī)劃 泰州的城市擴(kuò)張，基本以重點向南、及部分偏東的趨勢發(fā)展。 高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長江岸線的綜合開發(fā)。 目前，根據(jù)國家、省、市大力發(fā)展 住宅產(chǎn)業(yè)的要求，同時也結(jié)合本地區(qū)的實際情況，對該地段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 集團(tuán)目前 資產(chǎn)總額達(dá)到 60 億元人民幣。 2021年 8月， 萊茵置業(yè)向第一大股東萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限公司非公開發(fā)行股票作為對價購買萊茵達(dá)集團(tuán)擁有的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn) 資產(chǎn)，即揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 %股權(quán)、南通萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 90%股權(quán)、揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司 100%股權(quán)、揚(yáng)州中茵置業(yè)有限公司 100%股權(quán)、杭州萊茵達(dá)恒建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 65%股權(quán)、南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 100%股權(quán)、嘉興市東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 45%股權(quán)， 本次交易完成后，將實現(xiàn)萊茵達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市，本公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更具競爭力。公司 成立于 2021 年 2 月 28 日 ，為主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的民營有限責(zé)任公司，公司具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。至 1994 年創(chuàng)建萊茵達(dá)品牌開始，一直擔(dān)任集團(tuán)董事長、法人代表，同時兼任上市公司 萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司董事長、法人代表，同時兼任新蘇皇冠假日酒店（蘇州首家五星級涉外旅游酒店）、浙江省輕紡集團(tuán)輕工業(yè)有限公司、浙江萊茵達(dá)商業(yè)發(fā)展有限公司、杭州萊茵達(dá)物業(yè)管理有限公司、浙江怡和柏洋廣告有限公司、杭州藍(lán)特信息技術(shù)有限公司、浙江東信億泰信息技術(shù)有限公司董事長、法人代表。 曾任 萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司計劃財務(wù)部副經(jīng)理 、 揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司計劃財務(wù)部經(jīng)理 、 揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司計劃財務(wù)部經(jīng)理。過了一千多年，海陵這一帶成為一塊四面環(huán)水的陸地。均為地質(zhì)年代的第四系沉積物所覆蓋。年平均氣溫在 ℃ —℃ 之間，年平均降水量 毫米，年降雨日平均為 日。境內(nèi)沒有發(fā)生過大于 級的地震。 （ 2） 鐵路 ：泰州火 車站位于海陵區(qū)北部。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %，其中營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅分別增長 %、 %和 %。中心城市范圍將擴(kuò)大為 “ 一城三區(qū) ” 新格局，規(guī)劃區(qū)范圍包括海陵、高港兩區(qū)及姜堰的部分地區(qū)。目前，泰州市區(qū)建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。海陵區(qū)的定位主要體現(xiàn) “ 水城一體、古今交融的現(xiàn)代化宜居城市 ” ， “ 主城區(qū)要增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，以服務(wù)業(yè)和居住為發(fā)展重點，引導(dǎo)工業(yè) 向沿江地區(qū)和開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移 ” 。后30 年城鎮(zhèn)人口增加 億，仍按人均建筑面積 20 平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房 66 億平方米 ，平均每年需建設(shè)住宅 億平方米。因而，今后 50 年的住房建設(shè)量僅僅是稍高于 20世紀(jì)最后兩年的水平。如果當(dāng)年有 8％左右的存量房進(jìn)入市場銷售，就有 17 億平方米上市。 住宅工程建設(shè)發(fā)展方向 （ 1）到 2021 年，我國將實現(xiàn) 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 1083 家，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。進(jìn)出口貿(mào)易增勢強(qiáng)勁。泰州市房價出現(xiàn)了自 2021 年以來的首次大幅上揚(yáng)。 2021 年，央行 6 次加息， 10 次提高存款準(zhǔn)備金率。 3） 上半年主城區(qū)存量房買賣 1469 套 。 在房地產(chǎn)投資資金來源方面， 16 月份市區(qū)自年初資金來源小計 284364 萬元，比上季度增長 %，比去年同期增長 %。其中登記面積比去年同期上升%，成交金額比去年同期增長 %。其中，住宅竣工面積 萬㎡，占總竣工面積的 %。 2021 年底，新區(qū)每平米商品住房價 格為 1250 元，但此后房價迅速飆升。究其原因主要在于，一是泰州整體房地產(chǎn)發(fā)展的推動；二是城南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，居 住氛圍的進(jìn)一步形成，市場認(rèn)可度的提升；三是城南新區(qū)的可選擇新開 房源較少，新樓盤所在位置、居住氛圍、相關(guān)配套與老的成熟小區(qū)相比，尚存差距。西臨東風(fēng)路，與城市新區(qū)隔路相望，東接新 328 國道與海陵工業(yè)園毗鄰，北起迎春東路南側(cè)支路，南至鳳凰東路。 海陵區(qū)共出讓土地 17 宗，總面積 平方米（約 2313畝），土地平均成交樓面價約 1125 元 /㎡（ 75 萬 /畝）。 按照國家相關(guān)政策，結(jié)合市場現(xiàn)狀和購房需求，泰州市規(guī)劃確定近 5 年住房 建設(shè)的總量目標(biāo)為：市區(qū)建設(shè)商品住房 萬套，總建筑面積 700 萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房將重點向南、適度向東，并兼顧西北選擇建設(shè)地點。 未來 房地產(chǎn)業(yè)仍將是最具影響力的產(chǎn)業(yè)，在國家多次宏觀調(diào)控之下， 泰州 市房地產(chǎn)市場將更加成熟、理性，總體前景看好，在穩(wěn)定中發(fā)展將成為主基調(diào)。 綜上所述， 未來幾 年 泰州 市區(qū)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長勢頭，住宅投資仍占據(jù)主導(dǎo)地位，商品房施工面積增長相對平穩(wěn)。目前，地塊所處區(qū)域有一處安居點（已開始入住） 、翰林雅居（ 6 月份左右開盤）及部分沿街（縱二號路）商業(yè)（在建中）。 目前，臨近項目周邊的土地成交較少，從現(xiàn)已成交的情況看，本項目對面地塊（ 2 地塊）成交價格為 58 萬元 /畝（ 2021 年），共計土 地 16 畝。 （ 5） 土地價格 從泰州市區(qū)整體看，該區(qū)域土地價格相對較低，本項目為集團(tuán)帶來的資金壓力相對較小。另該區(qū)域內(nèi)土地放量會有所增大，加上其它區(qū)域的土地放量，競爭會更加激烈。主要市場表現(xiàn)如下： （ 1） 玉城名郡項目 2021 年 3 月開盤，其中的平層退臺式花園洋房均價 5000 元 /㎡，高于多層 3500 元 /㎡約 60%，仍然 得到市場的廣泛追捧，排隊購買、甚至一房難求的狀況屢見不鮮；（ 2） 目前泰州在售單價最高的金通梅園項目，疊拼的意向預(yù)定狀況（ 1： 7）要遠(yuǎn)高于多層（ 1： 5）、小高層（ 1： 1）的意向預(yù)定情 況；（ 3） 自從玉城名郡花園洋房一炮走好后， 歐亞國際等一些樓盤紛紛打起花園洋房的說辭，引起了市場的極大關(guān)注；（ 4） 同。該項目是 萊茵置業(yè)布局長三角城市的又一重要 棋子。目前，該地塊周邊其他項目 開發(fā)程度不夠， 商住氛圍尚為形成， 吸引置業(yè)人群 方面 的力度尚顯不足 ， 但 未來有 很大 的發(fā)展?jié)摿Α?地塊周邊樓盤價格 目前，臨近地塊僅有一安居點項目（地塊對面“翰林雅居預(yù)計 7 月份開盤），從大范圍看，具體樓盤價格為： 樓盤名稱 銷售價格 安居房（新建） 多層 2200 元 /m2