【正文】 境層面的調(diào)查 周邊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施 西鄉(xiāng)塘雄踞南寧西北部，區(qū)域交通路 便利， 公車有 4 路、 24路、 33 路、35路、 43 路、 46 路、 48 路、 58 路、 62路、 66 路、 76路、 204 路、 207 路、 222路、 604 路、 605 路 。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 戶型是三房為主，二房和四房為輔， 形象 項(xiàng)目設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)了高容積率 下的低密度，其產(chǎn)品規(guī)劃的合理性、建筑風(fēng)格的現(xiàn)代化、是為滿足城市生活中的城市上流高知階層人群傾心打造的魯班路高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目，富有雕塑感的體塊與現(xiàn)代元素相結(jié)合，以完美的比例和尺度，表現(xiàn)精美的現(xiàn)代建筑 。 2021 年 4 月： 報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī) 劃許可證。 后期 服務(wù)要酒店化，良好的售后服務(wù)，將大大促進(jìn)項(xiàng)目樓盤的銷售。 四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 投資與收入估算 土地使用權(quán)出讓金為 29368 萬(wàn)元 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。其他見 45和 46 考慮了所有因素后，通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)。合計(jì)為： 5%= 元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 自有資金 30000 萬(wàn)元，貸款銀行 10000 萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn) 30174 萬(wàn)元左右的利潤(rùn)。為保證銷售收入 能順利足額到位，需申請(qǐng)銀行能為顧客提供按揭服務(wù) 項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過(guò)向銀行貸款的形式解決。 本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需 萬(wàn)元。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率這算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 銷售稅金及附加 0 4 土地增值稅 0 5 利潤(rùn)總額 （ 1234） 0 6 所得稅 （ 5） 33% 0 7 稅后利潤(rùn) （ 5） （ 6） 0 8 盈余公積金 （ 7） 10% 0 9 可分配利潤(rùn) （ 7） （ 8） 0 靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上 4 個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比較是較好的，故項(xiàng)目可以考慮。 2）周期風(fēng)險(xiǎn) 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)周期高峰端運(yùn)行已達(dá) 兩年的 時(shí)間，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，加之我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不確定性，該項(xiàng)目有可能遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性將 造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后期的困難。 六、結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目的建成會(huì)極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn) 小 區(qū)及 29 開發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動(dòng)開發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。 及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問(wèn)題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。 附圖 30 。 集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財(cái)務(wù)上都是可行的。在項(xiàng)目運(yùn)作中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷口，將使項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每增加 1%時(shí)，利潤(rùn)較原方案下降 10%，也就是說(shuō)當(dāng)銷售收入不變，開發(fā)建設(shè)投資增加至 萬(wàn)元時(shí)，利潤(rùn)下降 萬(wàn)元。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，則 %作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金 20210 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約 45%,第二年投入約 30%，第三年投入約 25%；從銀行貸款 10000 萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。 申請(qǐng)銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過(guò)辦理抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來(lái)取得的銷售收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)作為擔(dān)保，通過(guò)項(xiàng)目自身獲得貸款。第一年借款 10000 萬(wàn)元，貸款利率為 %，每年等本償還，要求從建設(shè)期第 2年起 2 年內(nèi)還清。其中， E 項(xiàng)目的交易日期是 2021年 9 月 11 日， F 項(xiàng)目的交易日期是 2021 年 5 月 11 日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。 4— 1 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 水文、地質(zhì)、勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) % 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 12 元 /平方米 總計(jì) 14 （ 3） 4— 2 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 多層 小高層 商鋪 合計(jì) 700元 /㎡ 1000 元/㎡ 900 元 /㎡ 1 小高層 47512 2 多層 3 商鋪 合計(jì) 4） 基礎(chǔ)設(shè)施估算表 ： 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指小區(qū)建筑物 2M 以外，規(guī)劃用地紅線以內(nèi)的各種管線、道路工程等。 2）施工現(xiàn)場(chǎng)廢物處理 工程建設(shè)需要工人多，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的 機(jī)械化程 13 序。 2021 年 1月 ：完成投資的 25%，開始預(yù)售。 怡璟灣 1000 136720 6500 邕江上游 西建水岸華府 1190 147600 9000 南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)相思湖東路2號(hào) 邕江御景 1100 18788 8500 西鄉(xiāng)塘區(qū)江濱路北面 融昌邕江銀座 956 100534 7400 人民西路 25號(hào) 南寧臺(tái)灣街 宜蘭彎 2240 600000 5690 南寧市龍騰路二期與江北大道交際處 振寧現(xiàn)代魯班 2898 330000 5388 :魯班路 4號(hào)（魯班南路約200 米） 錦秀豪庭 1032 140704 6400 新陽(yáng)路北三里 10 福滿花園 1504 74270 6100 南寧市龍騰路68號(hào) 三、項(xiàng)目開發(fā)方案 主要工程項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積 ㎡ 2 多層住宅 地下停車庫(kù) 小高層住宅 商鋪 建筑面積 8612 ㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑面積 47512/㎡ 建筑面積 ㎡ 3 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 4 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 7 各類安全防衛(wèi) 8 通風(fēng)工程 地下車庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 、 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11 3— 1 編號(hào) 指標(biāo) 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 1 項(xiàng)目總用地面積 平方米 畝 2 總建筑面積（含地下室） 平方米 3 總計(jì)容建筑面積 平方米 4 公建配套面積 平方米 2021 5 住宅建筑面積 ㎡ 6 商鋪建筑面積 ㎡ 7 容積率 5 8 地下室建筑面積 ㎡ 9 建筑密度 35% 10 綠地率 35% 11 停車位（車庫(kù)） 地面停車位 82 地下停車位 192 274 12 戶數(shù) 468 120 ㎡ /戶 （ 1） 方案 總面積： 73250 ㎡ 層高： 28 層 1— 4 層為商鋪 5— 24 為住宅 戶數(shù)： 468 戶型： 2 梯 4 戶 兩種戶型： 4678 ㎡ 79120