【正文】 1 封面 魯班路某項(xiàng)目可行 性分析報(bào)告 為某某公司做的可行性分析報(bào)告 某某 所做的可行性分析報(bào)告 報(bào)告寫作時(shí)間 : 1 月 8 日 2 摘要 魯班路某項(xiàng)目位于 西鄉(xiāng)塘區(qū) 魯班路的西側(cè)， 附近生活配套設(shè)施齊全 ，附近有廣西大學(xué) 、廣西銀行學(xué)校、廣西民族大學(xué)等學(xué)校，有北京華聯(lián)超市、五里亭水果批發(fā)市場(chǎng)、五里亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，還有廣西武警醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院二附院等醫(yī)院。該項(xiàng)目用地面積是 平方米，容積率是 ，建筑密度是 35%，綠地面積35%,該項(xiàng)目主要用來做住宅商品房，一小部分用來做商鋪。 西鄉(xiāng)塘區(qū)正面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，特別是中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易中心區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和 “ 兩廊一圈 ” 經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建和中國(guó) — 東盟博覽會(huì)永久落戶南寧，以及廣西重點(diǎn)建設(shè)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的貫徹實(shí)施，給城區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，構(gòu)建商貿(mào)物流大區(qū)創(chuàng)造了良好的發(fā)展 機(jī)遇。西鄉(xiāng)塘區(qū) “ 十一五 ” 規(guī)劃發(fā)展定位為：建設(shè)成為南寧、廣西及西南地區(qū)區(qū)域性商貿(mào)基地和物流中心；成為廣西知名的科技密集區(qū)和一流的文教優(yōu)勢(shì)區(qū)、大學(xué)城。根據(jù)規(guī)劃，西鄉(xiāng)塘區(qū)將以安吉路為中心打造一個(gè)區(qū)域性國(guó)際物流基地；建設(shè)以邕江為軸心的江北大道沿江經(jīng)濟(jì)、以快速環(huán)道為中心的環(huán)道經(jīng)濟(jì)帶，打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；以北湖片為中心建設(shè)一個(gè)北湖工業(yè)集中區(qū)，在石埠重點(diǎn)發(fā)展高附加值環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)一個(gè)定位為高科技研發(fā)中心的石埠高科技研發(fā)基地；依托城區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)分別建設(shè)建筑材料產(chǎn)業(yè)群、機(jī)械制造及加工產(chǎn)業(yè)群、食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群、高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)群等5個(gè)產(chǎn)業(yè)群；分別以安吉、秀靈、南棉、人民路、三華路、大學(xué)路為中心，做大做強(qiáng)六大商圈，打造成區(qū)域性商貿(mào)基地。 3 目錄 — 、 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目概況 開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查 二、 市場(chǎng)研究 宏觀環(huán)境層面的調(diào)查 政治環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 技術(shù)環(huán)境 區(qū)域環(huán)境層面的調(diào)查 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)的供給與需求情況 居民的經(jīng)濟(jì)能力 購(gòu)房特征、消費(fèi)趨勢(shì) 同一個(gè)區(qū)內(nèi)樓盤的總體價(jià)格水平 微觀環(huán)境層面的調(diào)查 周邊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施 生態(tài)環(huán)境狀態(tài) 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 4 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目的客戶、產(chǎn)品、 價(jià)格 定位 三、 項(xiàng)目開發(fā)方案 主要工程項(xiàng)目 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 開發(fā)進(jìn)度 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 環(huán)境影響分析 四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 投資與收入估算 資金安排 經(jīng)濟(jì)參數(shù)的確定 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 五、 社會(huì)影響分析 六、 結(jié)論與建議 結(jié)論 建議 5 正文 （一） 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總說明 該項(xiàng)目位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū) 魯班路西側(cè) 。 西鄉(xiāng)塘區(qū)未來規(guī)劃是成為新廊東區(qū)， 憑借優(yōu)越的地緣優(yōu)勢(shì)，西鄉(xiāng)塘區(qū)已成為大西南出海 大通道的重要一環(huán)。 便利的交通條件，雄厚的人才、科技資源，為西鄉(xiāng)塘區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著廣西 “ 南北欽防 ” 和 “ 兩廊一圈 ” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和南寧市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署的調(diào)整，西鄉(xiāng)塘區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、工業(yè)發(fā)展的集中區(qū)、城郊型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。 為了將該項(xiàng)目建成一處別于其他小區(qū)的特色小區(qū)，項(xiàng)目主辦者對(duì)西鄉(xiāng)塘區(qū)的各個(gè)樓盤進(jìn)行詳細(xì)的研 究了解和對(duì)現(xiàn)在的樓盤市場(chǎng)價(jià)格作出分析，還將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目作出客觀的評(píng)估，最后根據(jù)該項(xiàng)目所在的地形位置做別具匠心的設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目 用地面積是 平方米，容積率是 ，建筑密度是 35%，綠地面積 35%,該項(xiàng)目 位于南寧魯班路西側(cè)，東臨魯班路，南臨大學(xué)路，西臨科園大道，北面是快速環(huán)道。附近經(jīng)濟(jì)相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目有，韓林華府、盛天熙園、荷塘月色。距南寧市火車站 5 公里左右，有 5 80 20 6 76 路等公車經(jīng)過，交通條件較好。 附近有 廣西大學(xué)、廣西銀行學(xué)校、廣西民族大學(xué)等學(xué)校，有北京華聯(lián)超市、五里 亭水果批發(fā)市場(chǎng)、五里亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有瑞士花園、高新苑等住宅小區(qū)；還有廣西武警醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院二附院等醫(yī)院。 周圍公共服務(wù)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施較完善 。 獲得市政建設(shè)條件的可能性很大，項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象是 主要是有能 力購(gòu)買的中階級(jí)人層和有穩(wěn)定收入的年輕人群，還有吸引外來投資客。 6 開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查 該土地的批準(zhǔn)用途是用來做城鎮(zhèn)住宅和做批發(fā)零售， 東臨魯班路，南臨大學(xué)路，西臨科園大道，北面是快速環(huán)道。項(xiàng)目用地市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，不存在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的不便。 （二）市場(chǎng)研究 （ 1） 宏觀環(huán)境層面的調(diào)查 政治環(huán)境：政府近年來 制定了很多相關(guān)的有利于房地產(chǎn)開發(fā)、發(fā)展的政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：南寧市作為廣西壯族自治區(qū)的首府，其經(jīng)濟(jì)能力，南寧這幾年的變化很大，具體就是在江南區(qū)和朗東區(qū)域，一方面是 136 工程的實(shí)施 ,一方面是東盟的加入， 技術(shù)環(huán)境：南寧的房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為廣西壯族自治區(qū)的典范，也走進(jìn)了全國(guó)前列，無論是開發(fā)技術(shù)、建筑技術(shù)、營(yíng)銷技術(shù)還是管理技術(shù)，都達(dá)到了一個(gè)理想的高度。然而正因?yàn)榉康禺a(chǎn)技術(shù)的提高，在南寧市范圍內(nèi)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)自然非常激烈 ，在技術(shù)條件相差不太大的情況下，如何搶 占市場(chǎng)、鑄造名牌就更是明顯了！ 南寧房產(chǎn)環(huán)境：有 “ 綠城 ” 之稱的南寧市是一個(gè)人口眾多的大都市，是廣西壯族自治區(qū)的首府，是廣西的經(jīng)濟(jì)文化中心，許多因素都越來越有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。廣西許多地方的高級(jí)人才都涌向南寧，這既有利于南寧的經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)，更為南寧帶來了許多新生就業(yè)群體。 （ 2） 區(qū)域環(huán)境層面的調(diào)查 城市規(guī)劃 隨著廣西 “ 南北欽防 ” 和 “ 兩廊一圈 ” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和南寧市經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署的調(diào)整，西鄉(xiāng)塘區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、工業(yè)發(fā)展的集中區(qū)、城郊型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。 而未來的西鄉(xiāng)塘區(qū)將發(fā)展成為新廊東。 房地產(chǎn)的供給與需求情況 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 7 居民的 人口及 經(jīng)濟(jì)能力 西鄉(xiāng)塘區(qū) 總?cè)丝诩s 100 萬人，其中，常住人口 75 萬人，流動(dòng)人口約 25 萬人，是南寧市人口最多、建成區(qū)人口密度最大的城區(qū)。 西鄉(xiāng)塘區(qū)的城鄉(xiāng)貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)加快，以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形成網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)設(shè)施日益完善，使城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)逐漸成形 。而居民的經(jīng)濟(jì)能力也逐漸上升，能購(gòu)得起房的人也逐漸增多。 購(gòu)房特征、消費(fèi)趨勢(shì) 西鄉(xiāng)塘區(qū)的各大樓盤的二房和三房比較受廣大購(gòu)房者的喜好，其面積在70110 平方米這個(gè)范圍內(nèi)。 同一個(gè)區(qū)內(nèi)樓盤的總體價(jià)格水平 西鄉(xiāng)塘的樓盤 均價(jià) 6500 元 /㎡ 。 ) q7 ]) O39。房產(chǎn)論壇 ,裝修論壇 ,業(yè)主論 + |9 mamp。 B* R （三） 微觀環(huán)境層面的調(diào)查 周邊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施 西鄉(xiāng)塘雄踞南寧西北部，區(qū)域交通路 便利， 公車有 4 路、 24路、 33 路、35路、 43 路、 46 路、 48 路、 58 路、 62路、 66 路、 76路、 204 路、 207 路、 222路、 604 路、 605 路 。 生活設(shè)施齊全， 附近有北京華聯(lián)超市、 五里亭水果 批發(fā)市場(chǎng)、五里亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)建設(shè)銀行， 還有 廣西武警醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院二附院等醫(yī)院 。 生態(tài)環(huán)境狀態(tài) 西鄉(xiāng)塘水系改造占的比重相當(dāng)大，心圩江公園的建設(shè)和可利江、鳳凰江和石埠河等生態(tài)環(huán)境整治工程和環(huán)境整治工程，將使西鄉(xiāng)塘生態(tài)水系亮點(diǎn)紛呈，宜居優(yōu)勢(shì)更為凸顯。 （ 4） 項(xiàng)目定位 （ SWTO） 項(xiàng)目