【正文】 展態(tài)勢，房產(chǎn)市場供求比基本平衡，中小戶型、中低總價的普通住宅成為市區(qū)房產(chǎn)市場主流，過快上漲的房價也在國家宏觀政策、部門規(guī)范化管理等“組合拳”調(diào)控下得以控制，市區(qū)房價一季度漲幅進(jìn)一步回落。 —— 別墅已銷售良好，但目前泰州市政府已不在規(guī)劃出讓別墅開發(fā)用地。另， 90 ㎡以下及 150 ㎡以上戶型市場接受度較高， 130 ㎡左右戶型開始逐漸偏離主力概念。 土地市 場 —— 2021 年，泰州共通過掛牌成交土地 平方米（約3525 畝），其中商業(yè)用地 40年、住宅用地 70 年地塊 平方米（約 3095 畝），土地平均成交樓面價約 981元 /㎡。 海陵區(qū)共出讓土地 17 宗，總面積 平方米（約 2313畝），土地平均成交樓面價約 1125 元 /㎡（ 75 萬 /畝）。 —— 2021 年至 3 月份，泰州共通過掛牌成交土地 平方米（約 1379 畝），其中商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年地塊 623153平方米（約 935 畝）； 海陵區(qū)共出讓土地 平方米（約 1157 畝），土地平均 成交樓面價約 967 元 /㎡ 。 —— 2021 年的土地交易量為歷年最高。 2021 年 3 月以后，由于國家政策的調(diào)整及泰州政府對土地管理的規(guī)范化調(diào)整，并沒有按年初計(jì)劃推出任何土地。至 11 月，泰州市開始陸續(xù)恢復(fù)正常的土地出讓，從整體的出讓情況看，受國家進(jìn)一步宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商拿地開始偏向理性，出現(xiàn)了區(qū)域不佳地塊流拍的現(xiàn)象。但相對應(yīng)，在一定程度上受 3 月份以來泰州市政府控制土地出讓的影響，開放商在較好地塊的競?cè)∩细偁幖ち页潭燃哟?，?11 月民興中學(xué)地塊 103 萬元 /畝（樓面價 1300 元 /㎡）的成交價格看，比 06 年同區(qū)位成交地塊足足增加了 50 萬元 /畝左右。另 12 月份，高教園區(qū)牧醫(yī)北地塊 153 萬元 /畝的成交價格（樓面價近 1500 元 /㎡）亦創(chuàng)了同區(qū)域歷史新高。 未來 泰州 房地產(chǎn)市場展望 （ 1） 5 年內(nèi)，泰州市區(qū)將新增住房 。 按照國家相關(guān)政策，結(jié)合市場現(xiàn)狀和購房需求，泰州市規(guī)劃確定近 5 年住房 建設(shè)的總量目標(biāo)為：市區(qū)建設(shè)商品住房 萬套，總建筑面積 700 萬平方米。 其中經(jīng)濟(jì)適用房 8370 套，建筑面積 萬平方米；廉租住房 130 套，建筑面 積 8000 平方米。 今后 5 年住房建設(shè)具體 指標(biāo)為：海陵區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）內(nèi)，將建商品住 房 萬套，建筑面積 445 萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房、 廉租住房 6250 套，建 筑面積 55 萬平方米。高港區(qū)建設(shè)商品住房 萬套，建筑面積 180 萬平方米； 經(jīng)濟(jì)適用住房 2250 套，建筑面積 20萬平方米。 2021 年，市區(qū)商品住房建設(shè)規(guī)劃為 萬套，建筑面積 萬平方米，經(jīng) 濟(jì)適用住房、廉租住房 1610 套，建筑面積 萬平方米。 在確定總量的同時，泰州市將根據(jù)市場需求的不同，分區(qū)域規(guī)劃住房建設(shè)量。分別為：周山河街區(qū)、火車站街區(qū)、海陵新城（工業(yè)園）及高港新城等 片區(qū)將作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)；海陵背部街區(qū)和高港金港路東側(cè)街區(qū)將作為舊城改造重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和建設(shè)資金等方面給予優(yōu)先安排。 規(guī)劃期內(nèi)，泰州市還將在新老城區(qū)接合部，重點(diǎn)建設(shè)一批適應(yīng)中低收入者的中低價位、中小套型普通商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房將重點(diǎn)向南、適度向東，并兼顧西北選擇建設(shè)地點(diǎn)。 （ 2） 住房供地逾 7 平方公里 今后 5 年，城市住房用地供應(yīng)總量為 7 個多平方公里（含舊城改造重建用地）；其中商品住房用地 6 個多平方公里，經(jīng)濟(jì)適用住 房用地 平方公里，廉租住房用地 平方公里。 供地計(jì)劃將在以下區(qū)域內(nèi)進(jìn)行分配：在新供應(yīng)商品住房用地中，海陵區(qū)（含經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）為 平方公里，高港區(qū)為 平方 公里。新供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地中，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房用地為 平方公里，高港區(qū)為 平方公里；廉租 住房用地全部位于 海陵區(qū)，為 平方公里。 （ 3） 政策配套力度加大 凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積 90 平方米以下的住房（含商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)住宅建設(shè)總面積的 70%以上。 年度土地供應(yīng)將優(yōu)先保證中低價位、中小套 型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)，對于這類住房的年度土地供應(yīng)量，將不低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平，老城區(qū)內(nèi)容積率不低于 ，新區(qū)容積率不低于 。停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)量。 未來 房地產(chǎn)業(yè)仍將是最具影響力的產(chǎn)業(yè)，在國家多次宏觀調(diào)控之下， 泰州 市房地產(chǎn)市場將更加成熟、理性，總體前景看好，在穩(wěn)定中發(fā)展將成為主基調(diào)。 （ a）政府將加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的扶持和引導(dǎo) 堅(jiān)持鞏固房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，并制定中長期的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步規(guī)范 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ b）商品房價格將保持穩(wěn)定 從供給角度看，商品房供應(yīng)比較充足，房價缺乏大幅上漲的動因；從需求角度看，受房產(chǎn)新政的影響，盡管出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象，但有效需求客觀存在，并且在等待中增長，房價不可能出現(xiàn)大幅下跌。 （ c）居民購房支付能力將進(jìn)一步提高。 （ d）房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范有序 隨著宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)，隨著市場環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)新一輪洗牌重組，質(zhì)量、品牌和資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎(chǔ)。一些資金鏈斷裂或信譽(yù)差的企業(yè)將在這一輪競爭中出局。因此，小開發(fā)商將面臨出局的危險(xiǎn) ，而實(shí)力雄厚、資金運(yùn)作比較成熟的開發(fā)商則擁有更廣闊的發(fā)展空間。而新港公司具有的雄厚實(shí)力，更有利于其在市場中的競爭。 綜上所述， 未來幾 年 泰州 市區(qū)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長勢頭，住宅投資仍占據(jù)主導(dǎo)地位，商品房施工面積增長相對平穩(wěn)。商品房市場供銷兩旺，商品房市場供應(yīng)增幅明顯，品質(zhì)樓盤越來越受到市場青睞。 第三節(jié) 周邊樓盤競爭情況分析 本項(xiàng)目位于泰州海陵新區(qū)濟(jì)川東路與 328 國道交叉口，屬泰州海陵工業(yè)園區(qū)地塊。項(xiàng)目地處海陵工業(yè)園區(qū)西端，東靠工業(yè)區(qū)縱二號路，南靠濟(jì)川東路，西靠 328 國道，北靠二號路。 地塊距濟(jì)川東路核心商 業(yè)居住區(qū)、新市政府、稅東街（老城區(qū)步行商業(yè)街）、東進(jìn)路（老城區(qū)核心商業(yè)街）約 3 公里左右。 地塊所處泰州城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的東面，并與目前海陵新區(qū)毗鄰，屬規(guī)劃發(fā)展的起始端，擁有較好的發(fā)展情勢與時段。 地塊屬泰州市城東住宅新板塊建設(shè)項(xiàng)目（地塊往東延伸 1 公里、往南延伸 2 公里、往西延伸 公里、往北至二號路所在區(qū)域）。 泰州市計(jì)劃將本地塊所在區(qū)域打造成為城東住宅新板塊，一方面 對海陵工業(yè)園區(qū)的建設(shè)形成安居生活配套，進(jìn)一步完善其服務(wù)功能，同時迎合泰州市城市重點(diǎn)往東發(fā)展的規(guī)劃。目前，地塊所處區(qū)域有一處安居點(diǎn)（已開始入住） 、翰林雅居（ 6 月份左右開盤）及部分沿街（縱二號路）商業(yè)（在建中）。從整體板塊開發(fā)上看，本項(xiàng)目屬前期階段。 按泰州市規(guī)劃，未來 328 國道將南遷，原國道將成為城市的內(nèi)環(huán)線。同時濟(jì)川東路將繼續(xù)延伸，與已在建的進(jìn)城高速口相連，加上縱二號路的建設(shè)完畢、迎春東路與現(xiàn) 328 國道相連接，及地塊西邊連接濟(jì)川東路與迎春路規(guī)劃道路的建設(shè)完善，屆時本項(xiàng)目地塊周邊的交通將及其便利。 目前地塊西邊安居點(diǎn)商業(yè)（縱二號路斷）已經(jīng)在建中，預(yù)計(jì)將在今年下半年完成，由此該區(qū)域商業(yè)配套部分將開始逐步完善，對本項(xiàng)目形成配套支持。另，本項(xiàng)目對面地塊， 海陵區(qū)政府規(guī)劃為大型超市、酒店等開發(fā)，可以預(yù)期未來項(xiàng)目周邊的商業(yè)生活配套齊全。 本項(xiàng)目所在城東住宅板塊將逐步與迎春東路高教區(qū)住宅板塊連接，形成曲線型的商住帶，從未來整體看，本項(xiàng)目不存在與新老城區(qū)生活隔斷的現(xiàn)象，由此偏遠(yuǎn)的觀念也將自然消除。 目前，海陵工業(yè)園區(qū)內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已近完善，現(xiàn)已引進(jìn)90 家企業(yè)，正陸續(xù)辦理進(jìn)入手續(xù)，地塊所處區(qū)域的商住開發(fā)基礎(chǔ)已開始形成。 目前，臨近項(xiàng)目周邊的土地成交較少，從現(xiàn)已成交的情況看，本項(xiàng)目對面地塊（ 2 地塊）成交價格為 58 萬元 /畝（ 2021 年），共計(jì)土 地 16 畝。 往外延伸， 濟(jì)川東路與東風(fēng)路交叉口地塊（ 1 地塊）成交價格為161 萬元 /畝，共計(jì)土地 98 畝（ 2021 年，容積率 ）；迎春路段均價 95 萬元 /畝。 地塊周邊樓盤價格 目前，臨近地塊僅有一安居點(diǎn)項(xiàng)目（地塊對面“翰林雅居預(yù)計(jì) 7 月份開盤），從大范圍看，具體樓盤價格為： 樓盤名稱 銷售價格 安居房（新建） 多層 2200 元 /m2 蓮花 6 區(qū)（舊盤） 多層 3200 元 /m2 盛和東方名門（新盤） 多層 3380 元 /m2 鵬欣尚城（新盤） 小高層 4280 元 /m2，多層 3350 元 /m2 第四節(jié) 項(xiàng)目 在市場中的 SWOT 分 析 優(yōu)勢分析 （ 1） 政府規(guī)劃 項(xiàng)目地處泰州市區(qū)東面，毗鄰海陵新區(qū)，屬泰州城市重點(diǎn)發(fā)展的起始端，同時地塊屬海陵工業(yè)園區(qū)住宅服務(wù)配套區(qū)域，為未來城東住宅新板塊核心部分。另 外 ，與高教園區(qū)住宅板塊的商住連接，易消除偏遠(yuǎn)的觀念。 （ 2） 區(qū)域交通 濟(jì)川東路延伸與已在建的進(jìn)城高速口相連，縱二號路的建設(shè)完畢，迎春東路與現(xiàn) 328 國道相連接，及地塊西邊連接濟(jì)川東路與迎春路規(guī)劃道路的建設(shè)完善，將為本項(xiàng)目形成極其便利的交通網(wǎng)。 （ 3） 項(xiàng)目規(guī)模 和品質(zhì) 項(xiàng)目總占地面積近 380 畝，總建筑面積為 146023 ㎡， 容積率僅為 ，采 用 5 層花園洋房和高層住宅的復(fù)合形式，這在泰州房地產(chǎn)市場是一大創(chuàng)舉，與周邊樓盤具有明顯的差別優(yōu)勢 ，易開發(fā)建設(shè)為泰州市 高 品質(zhì) 居住小區(qū)。 (4)產(chǎn)品優(yōu)勢 本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢 a、“原創(chuàng)性” —— 本案花園洋房 120— 180 ㎡左右的精致戶型面積配比、一層及二層送采光地下室的原創(chuàng)構(gòu)造，在泰州市場上屬于絕對 ； b、“高檔型” —— 花園洋房是市場共識的高檔體現(xiàn)，疊拼更以其稀缺性成為高檔房產(chǎn)的代名詞，集合兩種概念于一身的本案，當(dāng)之無愧的可 用高檔表現(xiàn)； c、“純粹性” —— “萊茵東郡”部分是純花園洋房，形式統(tǒng)一、定位清晰，保障了小區(qū)檔次 的純粹性； d、“無可比擬性” —— “萊茵東郡” 是絕對原創(chuàng)類建筑，任何項(xiàng)目都不具備直接比擬，項(xiàng)目所處板塊概念尚不清晰，因此留給了本案更加靈活的市場占位。 e、“空間杰作” —— 大量的透明空間、贈送面積、雙層挑空的氣派客廳、層層退臺、錯落式情景陽臺、類別墅的居住感。 （ 5） 土地價格 從泰州市區(qū)整體看，該區(qū)域土地價格相對較低，本項(xiàng)目為集團(tuán)帶來的資金壓力相對較小。 劣勢分析 項(xiàng)目位于泰州市東面 328 國道的東側(cè)，與新老城區(qū)存有 3－ 5 公里左右的距離。目前，該地塊周邊其他項(xiàng)目 開發(fā)程度不夠， 商住氛圍尚為形成， 吸引置業(yè)人群 方面 的力度尚顯不足 ， 但 未來有 很大 的發(fā)展?jié)摿Α? 機(jī)會 點(diǎn)分析 區(qū)域未來 城市 的發(fā)展 ，及城東住宅新板塊的打造 為 該區(qū)域房地產(chǎn)市場的良好形成 提供了可能 。 隨著 本區(qū)域不斷成熟，其 吸引力的 會不斷 增強(qiáng)， 其他項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā) ，將大力改善 和提升 未來 項(xiàng)目所在區(qū)域的商住環(huán)境，吸引更多置業(yè)人群的關(guān)注 。 項(xiàng)目定位于低密度高品質(zhì)差異化樓盤，是泰州市場的創(chuàng)新，具備和周邊樓盤較強(qiáng)的競爭能力。 威脅點(diǎn)分析 目前該區(qū)域尚未真正意義上的商品住宅開盤，住宅物業(yè)前景雖好，但市場價格及未來存在一定的不確定因素。 泰州市整體樓盤的供應(yīng)量較大，開發(fā)時間 早且目前所在區(qū)位配套成熟的樓盤將會吸引大部分客戶群。另該區(qū)域內(nèi)土地放量會有所增大，加上其它區(qū)域的土地放量，競爭會更加激烈。 第五節(jié) 項(xiàng)目銷售 前景 預(yù)測 結(jié)合各方面因素， “ 萊茵東郡” 項(xiàng)目 的銷售前景將十分理想，具體分析如下： 成功經(jīng)驗(yàn)。該項(xiàng)目是 萊茵置業(yè)布局長三角城市的又一重要 棋子。 憑借 10 多年成功經(jīng)驗(yàn)的積累，“萊茵達(dá)”人定能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。由 揚(yáng)州 萊茵達(dá)置業(yè)有限公司投資開發(fā)的改造揚(yáng)州古運(yùn)河西岸的萊茵苑項(xiàng)目已取得良好的銷售業(yè)績， 在揚(yáng)州 市民 心 中的 牢牢樹立起“萊茵達(dá)” 的 精品樓盤地位。 產(chǎn)品優(yōu)勢決定銷售優(yōu)勢。 “ 萊茵東郡”項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢極為明顯：本項(xiàng)目產(chǎn)品表征： （ 1） 層層退臺式的花園意向構(gòu)筑 ；（ 2） 錯落庭院式的情景洋房體現(xiàn) ；（ 3） 雙層疊躍層的居家生活方式 ；（ 4） 頂層挑空、多面露臺的格局 ；（ 5） 底層送半地下活動組合空間 。 經(jīng)針對性的深入調(diào)研，泰州花園洋房的需求正逐步被產(chǎn)品品質(zhì)的提升不斷牽引，泰州客戶對花園洋房的偏好亦在逐步加大，在未來12 年內(nèi)，對花園洋房的價值預(yù)期底線將得到不斷提升。主要市場表現(xiàn)如下： （ 1） 玉城名郡項(xiàng)目 2021 年 3 月開盤，其中的平層退臺式花園洋房均價 5000 元 /㎡，高于多層 3500 元 /㎡約 60%，仍然 得到市場的廣泛追捧，排隊(duì)購買、甚至一房難求的狀況屢見不鮮；（ 2） 目前泰州在售單價最高的金通梅園項(xiàng)目，疊拼的意向預(yù)定狀況（ 1： 7）要遠(yuǎn)高于多層（ 1： 5）、小高層（ 1： 1）的意向預(yù)定情 況；（ 3） 自從玉城名郡花園洋房一炮走好后， 歐亞國際等一些樓盤紛紛打起花園洋房的說辭，引起了市場的極大關(guān)注；（ 4