【正文】 一中高檔住宅小區(qū)。附近有亞泰櫻花苑、桃花苑、杏花苑、梅花苑，郁金花園，長江花園，吉盛花園，新苑小區(qū)等多個高中檔住宅小區(qū)。有吉林電力醫(yī)院、二道實驗醫(yī)院、延安醫(yī)院、吉大一院分院等醫(yī)療機構。項目位于長春市二道區(qū)，比鄰一汽油器廠，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)資源豐富。水資源主要有霧開河、雙陽河、飲馬河以及石頭口門水庫。隨著長吉南線的開通，使二道區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢，二道區(qū)將打造成為會展、商貿(mào)、旅游、居住一體，最具特色城市亮點，是居家興業(yè)，投資發(fā)展的熱土。同時隨著長春龍家堡國際機場的開通，吉林大路必將成為長春市的迎賓路。二道區(qū)地處長春市東部，二道區(qū)交通便利，京哈、長吉、長營等高速公路在本區(qū)均有出入口，全省唯一的內(nèi)陸港——長春東站貨運口岸坐落區(qū)內(nèi)。中國最大的汽車工業(yè)城市和新中國電影工業(yè)搖籃，有“東方底特律”、“東方好萊塢”、“東方洛杉磯”的美譽。目錄一、 項目概況…………………………………………………… 1二、 市場分析…………………………………………………… 4三、 規(guī)劃方案優(yōu)選………………………………………………15四、 項目實施進度計劃…………………………………………18五、 項目投資分析………………………………………………21六、 資金籌集方案與籌資成本估算……………………………24七、 財務評價……………………………………………………28八、 風險分析……………………………………………………34九、 國民經(jīng)濟評價………………………………………………40十、 總結…………………………………………………………41一、項目概況 幸福家園 該地塊位于長春市二道區(qū)，東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，占地面積50000㎡，規(guī)劃用途為住宅、商服用地。 長春是吉林省省會，是全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，中國特大城市之一。長春是全國15個省級城市之一，國家衛(wèi)生城市，國家園林城市，獲得綠化最高榮譽——國家綠化模范城市，國家環(huán)保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。區(qū)內(nèi)有多條公交線路通過。改造后的長吉南線道路寬闊，已成為連接二道區(qū)城鄉(xiāng)的生命線。區(qū)域地勢略顯東高西低，微成傾斜。有金、鐵、煤、稀土、石材、等資源，屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫45攝氏度，年平均降水量為550毫米650毫米，無霜期約為150天左右。春城小學、二道實驗小學、吉林小學、29中、52中、84中等中小學校遍布四周。區(qū)域周邊商業(yè)繁華，長春晨宇購物中心、國貿(mào)商都、亞泰超市坐落其中。有3124233等多路公交通行，交通較為便捷。土地使用年限70年。主要建設內(nèi)容有:住宅樓、小區(qū)其它輔助建筑和設施、道路、綠化工程等?；孛娣e 50000㎡總建筑面積 110000㎡ 容積率 建筑密度 20％綠化率 30％二、市場分析長春市是吉林省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，幅員20604平方公里。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接。總?cè)丝?9萬人（2006年）?！　∷椖课挥跂|盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同星路以北，地理位置優(yōu)越。東城區(qū)域，尤其是二道區(qū)一帶地塊，在近幾年的發(fā)展中，無論是住宅用地，還是商業(yè)用地面積都在迅速增加，據(jù)不完全統(tǒng)計，二道區(qū)目前已經(jīng)確定明年新推的產(chǎn)品以多層和高層住宅為主。初步核算，按不變價格計算，%。三次產(chǎn)業(yè)結構分別為 %：%：%，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為：%、%、%。全市常住人口為7677089人。%。2011年一季度長春市居民的錢袋子增長跑贏了GDP的增速。人均可支配收入額在全國15個副省級城市中居于14位，高于哈爾濱市396元。全市一般預算全口徑財政收入 ，%。%，其中，教育支出 ，增長 %；，%；，增長 %；，%。 %,，分八大類看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務、居住的消費品價格比上年有所上漲，煙酒及用品、家庭設備用品及維修服務、交通和通訊的消費品價格有不同程度下降。原材料、燃料、%。指 標2009年2010年居民消費價格總指數(shù)服務項目價格指數(shù)消費品價格指數(shù)食 品煙酒及用品衣 著家庭設備用品及維修服務醫(yī)療保健和個人用品交通和通訊娛樂教育文化用品及服務居 住商品零售價格指數(shù)　　據(jù)統(tǒng)計，㎡，%，%；成交套數(shù)5414套，環(huán)比上升8%，%；8月長春市商品住宅市場成交均價為6670元/平方米，環(huán)比下降5%。%，%， 8月供求比為1：。而截止到2011年8月24日，我市商品房買賣統(tǒng)計如下：商品房買賣合同備案即時統(tǒng)計發(fā)布時間：2011082469 0901601028070100109000060000市場觀望情緒逐步驅(qū)散，成交量也有所上升。長春部分新開盤樓盤均價已經(jīng)達到7000元/㎡，仍處于小幅上揚的趨勢，量跌但價升的現(xiàn)象將持續(xù)存在2011年18月份，㎡，同比下降7%；㎡，%。進入2011年9月以來，長春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降。8月份第3周（~）長春市商品房成交均價為6840/k㎡，相比上一周的6750元/k㎡成交均價上漲了90元/k㎡，%。在商品房住宅成交均價回漲的同時，住宅成交量也出現(xiàn)增加。而在商品房成交均價和商品房成交量都上漲的情況下，上周商品住宅市場的供應卻出現(xiàn)下降，供應套數(shù)為1820套，%，㎡，%。其中上周別墅產(chǎn)品成交12套，成交量3477k㎡，而在8月的第2周別墅僅成交6套，成交面積1874k㎡，%，高端別墅產(chǎn)品成交量的增長對于周均價的上漲有不小的影響。長春市經(jīng)營性土地供應主要集中在5月份。從2011年上半年的土地出讓情況來看，大開發(fā)商在逆市中頻頻拿地，從年初開始，力旺、天茂、萬科、恒大、和記黃埔等大地產(chǎn)公司紛紛大手筆拿地，并且都是出讓面積比較大的大地塊。㎡，%，供應套數(shù)為15050套，%。從上半年市場供應和成交的面積段來看，主要集中在60～120k㎡之間，此面積區(qū)間既涵蓋最多剛性需求客戶的理想購房面積，又涵蓋較多首改客戶的主要選擇，及60～80k㎡寬敞一房或小二房、100～120k㎡寬敞舒適二房或小三房產(chǎn)品，此面積段在長春市場接受度較高，具有較高的人氣。據(jù)有關調(diào)查顯示：一室一廳的受訪者占16．8%，住宅面積50㎡以下的受訪者占11．5%，這一部分人群是近期購房的現(xiàn)實需求對象；居住面積在50—100㎡的人群比例占56．6%，這部分人群是住房改善需求的潛在對象，說明目前住房的有效需求依然非常旺盛；居住面積在100—120㎡、120—160㎡兩個區(qū)間的人群合計所占比例為27．4%，這部分人群目前的住房條件已達到了中等水平，多為投資需求、為子女購房需求的潛在對象；居住面積在160㎡以上的人群所占比例為4．3%，針對這部分消費群體可以通過開發(fā)高品質(zhì)的小區(qū)樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激發(fā)他們的潛在需求。二道萬科藍山最低100萬