【正文】 目錄一、 項目概況…………………………………………………… 1二、 市場分析…………………………………………………… 4三、 規(guī)劃方案優(yōu)選………………………………………………15四、 項目實施進度計劃…………………………………………18五、 項目投資分析………………………………………………21六、 資金籌集方案與籌資成本估算……………………………24七、 財務(wù)評價……………………………………………………28八、 風(fēng)險分析……………………………………………………34九、 國民經(jīng)濟評價………………………………………………40十、 總結(jié)…………………………………………………………41一、項目概況 幸福家園 該地塊位于長春市二道區(qū)，東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，占地面積50000㎡，規(guī)劃用途為住宅、商服用地。 長春是吉林省省會，是全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，中國特大城市之一。中國最大的汽車工業(yè)城市和新中國電影工業(yè)搖籃，有“東方底特律”、“東方好萊塢”、“東方洛杉磯”的美譽。長春是全國15個省級城市之一，國家衛(wèi)生城市，國家園林城市，獲得綠化最高榮譽——國家綠化模范城市，國家環(huán)保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。二道區(qū)地處長春市東部，二道區(qū)交通便利，京哈、長吉、長營等高速公路在本區(qū)均有出入口，全省唯一的內(nèi)陸港——長春東站貨運口岸坐落區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)有多條公交線路通過。同時隨著長春龍家堡國際機場的開通，吉林大路必將成為長春市的迎賓路。改造后的長吉南線道路寬闊，已成為連接二道區(qū)城鄉(xiāng)的生命線。隨著長吉南線的開通，使二道區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢，二道區(qū)將打造成為會展、商貿(mào)、旅游、居住一體，最具特色城市亮點，是居家興業(yè)，投資發(fā)展的熱土。區(qū)域地勢略顯東高西低，微成傾斜。水資源主要有霧開河、雙陽河、飲馬河以及石頭口門水庫。有金、鐵、煤、稀土、石材、等資源，屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫45攝氏度，年平均降水量為550毫米650毫米，無霜期約為150天左右。項目位于長春市二道區(qū)，比鄰一汽油器廠，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)資源豐富。春城小學(xué)、二道實驗小學(xué)、吉林小學(xué)、29中、52中、84中等中小學(xué)校遍布四周。有吉林電力醫(yī)院、二道實驗醫(yī)院、延安醫(yī)院、吉大一院分院等醫(yī)療機構(gòu)。區(qū)域周邊商業(yè)繁華，長春晨宇購物中心、國貿(mào)商都、亞泰超市坐落其中。附近有亞泰櫻花苑、桃花苑、杏花苑、梅花苑，郁金花園，長江花園，吉盛花園，新苑小區(qū)等多個高中檔住宅小區(qū)。有3124233等多路公交通行，交通較為便捷。項目總占地面積50000㎡，總建筑面積110000㎡，擬規(guī)劃建造一中高檔住宅小區(qū)。土地使用年限70年。，建筑密度為20%，綠化率為30％。主要建設(shè)內(nèi)容有:住宅樓、小區(qū)其它輔助建筑和設(shè)施、道路、綠化工程等。 企業(yè)名稱：深圳益田集團股份有限公司 企業(yè)類型：股份有限公司經(jīng)營范圍：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)、高速公路、物業(yè)管理所在地區(qū)：深圳市南山區(qū)法定代表人：吳群力法人企業(yè)代碼：192415752營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301102820690注冊時間：1996年聯(lián)系地址：深圳市南山區(qū)深南大道9028號3益田假日廣場L3層郵政編碼：518000公司傳真：075586298888電子郵箱：liequan@公司網(wǎng)址：1．8報告編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)深圳益田集團股份有限公司提供的資料、長春市經(jīng)濟長期發(fā)展規(guī)劃、二道區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合長春市規(guī)劃住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點通知書和土地利用條件和要求及有關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合實地考察與市場研究，通過全面分析，系統(tǒng)論證，多方案比較和綜合評價，為項目的投資決策提供依據(jù)。基地面積 50000㎡總建筑面積 110000㎡ 容積率 建筑密度 20％綠化率 30％二、市場分析長春市是吉林省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，幅員20604平方公里。二道區(qū)位于長春市區(qū)東部，為城郊區(qū)。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接?？偯娣e965k㎡（ k㎡）。總?cè)丝?9萬人（2006年）。全轄7個街道、6個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)?！　∷椖课挥跂|盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同星路以北，地理位置優(yōu)越。轄區(qū)內(nèi)交通、通訊、電力、供水、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施完善。東城區(qū)域，尤其是二道區(qū)一帶地塊，在近幾年的發(fā)展中，無論是住宅用地，還是商業(yè)用地面積都在迅速增加，據(jù)不完全統(tǒng)計，二道區(qū)目前已經(jīng)確定明年新推的產(chǎn)品以多層和高層住宅為主。小型住宅適合三口或四口之家居住，從長春市整體的消費水平來講，這種類型的房子既經(jīng)濟又實惠，符合大多數(shù)人群的購買心理和實際收入能力。初步核算，按不變價格計算，%。其中，%；，%；，%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分別為 %：%：%，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為：%、%、%。人均生產(chǎn)總值達到43936元(按戶籍年平均人口數(shù)計算)，%，折合6635美元。全市常住人口為7677089人。同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的7135439人相比，十年共增加541650人，%。%。其中共有家庭戶2329737戶，家庭戶人口為7173378人。2011年一季度長春市居民的錢袋子增長跑贏了GDP的增速。一季度長春市城市居民人均可支配收入為5060元，比上年同期增長15%；在全國15個副省級城市中，增長幅度高居第二位，為歷年來的首次高幅增長。人均可支配收入額在全國15個副省級城市中居于14位，高于哈爾濱市396元。 據(jù)了解，一季度，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5963元，%。全市一般預(yù)算全口徑財政收入 ，%。，%，其中， %。，%，其中，教育支出 ，增長 %；，%；，增長 %；，%。%。 %,，分八大類看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住的消費品價格比上年有所上漲，煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊的消費品價格有不同程度下降。%，其中：%，%。原材料、燃料、%。居民消費價格指數(shù)　　　　　 單位：%指 標(biāo)2009年2010年居民消費價格總指數(shù)服務(wù)項目價格指數(shù)消費品價格指數(shù)食 品煙酒及用品衣 著家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)醫(yī)療保健和個人用品交通和通訊娛樂教育文化用品及服務(wù)居 住商品零售價格指數(shù)　　據(jù)統(tǒng)計，㎡，%，%；成交套數(shù)5414套，環(huán)比上升8%，%；8月長春市商品住宅市場成交均價為6670元/平方米，環(huán)比下降5%。%。，%，%， 8月供求比為1：。㎡，㎡ ，本市房屋成交共246套、㎡，其中住宅146套、㎡。而截止到2011年8月24日，我市商品房買賣統(tǒng)計如下：商品房買賣合同備案即時統(tǒng)計發(fā)布時間：20110824合計住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他小計經(jīng)濟適用房全市