【正文】 目錄一、 項(xiàng)目概況…………………………………………………… 1二、 市場(chǎng)分析…………………………………………………… 4三、 規(guī)劃方案優(yōu)選………………………………………………15四、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃…………………………………………18五、 項(xiàng)目投資分析………………………………………………21六、 資金籌集方案與籌資成本估算……………………………24七、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………………………………28八、 風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………34九、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)………………………………………………40十、 總結(jié)…………………………………………………………41一、項(xiàng)目概況 幸福家園 該地塊位于長(zhǎng)春市二道區(qū)，東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，占地面積50000㎡，規(guī)劃用途為住宅、商服用地。 長(zhǎng)春是吉林省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，中國(guó)特大城市之一。中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市和新中國(guó)電影工業(yè)搖籃，有“東方底特律”、“東方好萊塢”、“東方洛杉磯”的美譽(yù)。長(zhǎng)春是全國(guó)15個(gè)省級(jí)城市之一，國(guó)家衛(wèi)生城市，國(guó)家園林城市，獲得綠化最高榮譽(yù)——國(guó)家綠化模范城市，國(guó)家環(huán)保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。二道區(qū)地處長(zhǎng)春市東部，二道區(qū)交通便利，京哈、長(zhǎng)吉、長(zhǎng)營(yíng)等高速公路在本區(qū)均有出入口，全省唯一的內(nèi)陸港——長(zhǎng)春東站貨運(yùn)口岸坐落區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)有多條公交線路通過(guò)。同時(shí)隨著長(zhǎng)春龍家堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)的開通，吉林大路必將成為長(zhǎng)春市的迎賓路。改造后的長(zhǎng)吉南線道路寬闊，已成為連接二道區(qū)城鄉(xiāng)的生命線。隨著長(zhǎng)吉南線的開通，使二道區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì)，二道區(qū)將打造成為會(huì)展、商貿(mào)、旅游、居住一體，最具特色城市亮點(diǎn)，是居家興業(yè)，投資發(fā)展的熱土。區(qū)域地勢(shì)略顯東高西低，微成傾斜。水資源主要有霧開河、雙陽(yáng)河、飲馬河以及石頭口門水庫(kù)。有金、鐵、煤、稀土、石材、等資源，屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫45攝氏度，年平均降水量為550毫米650毫米，無(wú)霜期約為150天左右。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市二道區(qū)，比鄰一汽油器廠，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)資源豐富。春城小學(xué)、二道實(shí)驗(yàn)小學(xué)、吉林小學(xué)、29中、52中、84中等中小學(xué)校遍布四周。有吉林電力醫(yī)院、二道實(shí)驗(yàn)醫(yī)院、延安醫(yī)院、吉大一院分院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。區(qū)域周邊商業(yè)繁華，長(zhǎng)春晨宇購(gòu)物中心、國(guó)貿(mào)商都、亞泰超市坐落其中。附近有亞泰櫻花苑、桃花苑、杏花苑、梅花苑，郁金花園，長(zhǎng)江花園，吉盛花園，新苑小區(qū)等多個(gè)高中檔住宅小區(qū)。有3124233等多路公交通行，交通較為便捷。項(xiàng)目總占地面積50000㎡，總建筑面積110000㎡，擬規(guī)劃建造一中高檔住宅小區(qū)。土地使用年限70年。，建筑密度為20%，綠化率為30％。主要建設(shè)內(nèi)容有:住宅樓、小區(qū)其它輔助建筑和設(shè)施、道路、綠化工程等。 企業(yè)名稱：深圳益田集團(tuán)股份有限公司 企業(yè)類型：股份有限公司經(jīng)營(yíng)范圍：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)、高速公路、物業(yè)管理所在地區(qū)：深圳市南山區(qū)法定代表人：吳群力法人企業(yè)代碼：192415752營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：440301102820690注冊(cè)時(shí)間：1996年聯(lián)系地址：深圳市南山區(qū)深南大道9028號(hào)3益田假日廣場(chǎng)L3層郵政編碼：518000公司傳真：075586298888電子郵箱：liequan@公司網(wǎng)址：1．8報(bào)告編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)深圳益田集團(tuán)股份有限公司提供的資料、長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、二道區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合長(zhǎng)春市規(guī)劃住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求及有關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合實(shí)地考察與市場(chǎng)研究，通過(guò)全面分析，系統(tǒng)論證，多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)?；孛娣e 50000㎡總建筑面積 110000㎡ 容積率 建筑密度 20％綠化率 30％二、市場(chǎng)分析長(zhǎng)春市是吉林省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，幅員20604平方公里。二道區(qū)位于長(zhǎng)春市區(qū)東部，為城郊區(qū)。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。總面積965k㎡（ k㎡）?？?cè)丝?9萬(wàn)人（2006年）。全轄7個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)?！　∷?xiàng)目位于東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同星路以北，地理位置優(yōu)越。轄區(qū)內(nèi)交通、通訊、電力、供水、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施完善。東城區(qū)域，尤其是二道區(qū)一帶地塊，在近幾年的發(fā)展中，無(wú)論是住宅用地，還是商業(yè)用地面積都在迅速增加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二道區(qū)目前已經(jīng)確定明年新推的產(chǎn)品以多層和高層住宅為主。小型住宅適合三口或四口之家居住，從長(zhǎng)春市整體的消費(fèi)水平來(lái)講，這種類型的房子既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠，符合大多數(shù)人群的購(gòu)買心理和實(shí)際收入能力。初步核算，按不變價(jià)格計(jì)算，%。其中，%；，%；，%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分別為 %：%：%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為：%、%、%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到43936元(按戶籍年平均人口數(shù)計(jì)算)，%，折合6635美元。全市常住人口為7677089人。同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的7135439人相比，十年共增加541650人，%。%。其中共有家庭戶2329737戶，家庭戶人口為7173378人。2011年一季度長(zhǎng)春市居民的錢袋子增長(zhǎng)跑贏了GDP的增速。一季度長(zhǎng)春市城市居民人均可支配收入為5060元，比上年同期增長(zhǎng)15%；在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，增長(zhǎng)幅度高居第二位，為歷年來(lái)的首次高幅增長(zhǎng)。人均可支配收入額在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中居于14位，高于哈爾濱市396元。 據(jù)了解，一季度，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5963元，%。全市一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入 ，%。，%，其中， %。，%，其中，教育支出 ，增長(zhǎng) %；，%；，增長(zhǎng) %；，%。%。 %,，分八大類看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住的消費(fèi)品價(jià)格比上年有所上漲，煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊的消費(fèi)品價(jià)格有不同程度下降。%，其中：%，%。原材料、燃料、%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　　　　　 單位：%指 標(biāo)2009年2010年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)食 品煙酒及用品衣 著家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)醫(yī)療保健和個(gè)人用品交通和通訊娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)居 住商品零售價(jià)格指數(shù)　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，㎡，%，%；成交套數(shù)5414套，環(huán)比上升8%，%；8月長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為6670元/平方米，環(huán)比下降5%。%。，%，%， 8月供求比為1：。㎡，㎡ ，本市房屋成交共246套、㎡，其中住宅146套、㎡。而截止到2011年8月24日，我市商品房買賣統(tǒng)計(jì)如下：商品房買賣合同備案即時(shí)統(tǒng)計(jì)發(fā)布時(shí)間：20110824合計(jì)住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他小計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房全市