【正文】 6）定額中沒(méi)有的子目以市場(chǎng)（廠家）現(xiàn)行價(jià)為準(zhǔn)。 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、 編制依據(jù) 該項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容。另外，為確保工程進(jìn)度和投入運(yùn)行后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期和做好市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作。 第三節(jié) 人員工資 根據(jù) XX 市企業(yè)職工現(xiàn)工資標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目工作性質(zhì)，參照 XX 物業(yè)管理有限公司職工工資情況，擬定固定工人均工資福利 10000 元 /年；臨時(shí)工人均工資福利 8000 元 /年。 第二節(jié) 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目需增加勞動(dòng)定員 8 人，全部為固定職工。 第八章 企業(yè)組織及勞動(dòng)定員 第一節(jié) 企業(yè)組織 本項(xiàng)目建成后統(tǒng)一由 XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司下設(shè)的 XX 物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。 四、節(jié)電措施 所選用電設(shè)備均為國(guó)家允許生產(chǎn)出售的較先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，變配電設(shè)備要安裝電容補(bǔ)償自動(dòng)裝置，盡量提高功率因數(shù)，減少電耗。開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，解決了以往閥門關(guān)閉不嚴(yán)，開(kāi)關(guān)不靈，漏水嚴(yán)重的問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)了分戶控制、分室控溫、將來(lái)分戶按熱量計(jì)量的目的 。避免了以往外網(wǎng)系統(tǒng)近端過(guò)熱遠(yuǎn)端又達(dá)不到設(shè)計(jì)溫度的弊病，解決了外網(wǎng)水平失調(diào)問(wèn)題。外門窗一律采用塑鋼或鋁合金門窗、中空玻璃、進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)鐵件，達(dá)到現(xiàn)有鋁合金門窗 45 倍的保溫隔音效果。 第二節(jié) 節(jié)能 一、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能 措施 該項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，將加大圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施。 綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化效果，項(xiàng)目使用期公用配套設(shè)施齊全，施工期采取了有效措施，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。 另外，盡早對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行硬化和綠化。 （二）生活垃圾 生活垃圾實(shí)行生活垃圾袋裝處理后，由物業(yè)公司組織專人收集外運(yùn)。施工期間主要污染因素為施工垃圾、施工揚(yáng)塵和施工噪聲。社區(qū)物業(yè)管理將對(duì)污水、廢棄物進(jìn)行無(wú)公害處理。 第七章 環(huán)保與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目擬建于 XXXX 鎮(zhèn) XX 村，該處環(huán)境狀況良好，無(wú)嚴(yán)重污染的企業(yè)。并進(jìn)行總的電位聯(lián)結(jié)，除空調(diào)插座回路外，其余插座回路均設(shè)漏電保護(hù)裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。在層頂女兒墻等處設(shè)避雷帶以防直擊雷，其沖擊接地電阻不大于 20 歐姆。 計(jì)量方式為一戶一表，按單元集中設(shè)置在一層樓梯間附近。電信模塊局設(shè)于郵電所內(nèi)，電信電纜采用 HYV2 型，敷設(shè)方式為電纜穿 PVC保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。 負(fù)荷計(jì)算 居住戶數(shù) 5382 戶，電力負(fù)荷按 8KW/戶計(jì)，同時(shí)系數(shù) ，公建建筑面積 71900 平方米，電力負(fù)荷按 40W/m2計(jì)。 管網(wǎng)：由銀灘燃?xì)庥邢薰疽夯瘹庹痉恐苯右胼斉涔芫W(wǎng)，用戶分戶計(jì)量，管網(wǎng)枝狀布置。 （ 3）建筑滅火器 樓道內(nèi)設(shè)置手提式磷酸銨鹽干粉 滅火器。 消防給水 （ 1）消防系統(tǒng) 本工程設(shè)室外消火栓給水系統(tǒng)和建筑滅火器。 節(jié)水措施 洗臉盆配置加氣龍頭，以此增大水流表觀體積，限制流出水頭，大便器采用節(jié)水型大便器。 (2)室內(nèi)排水系統(tǒng) 本工程污水與廢水為合流系統(tǒng)，采用重力自流排出。 排水系統(tǒng) （ 1）室外排水系統(tǒng) 室內(nèi)生活污水在室外匯集，采用生物降解法處理，達(dá)到環(huán)保部門要求的排放標(biāo)準(zhǔn)，排入度假區(qū)污水管道。 （ 4）生活冷水供水系統(tǒng) 本工程采用城市自來(lái)水管網(wǎng)直接供給，管網(wǎng)布置均采用下行上給式供水系統(tǒng)，分戶水表設(shè)于室外水表井。 （ 2）水源 采用城市自來(lái)水，由小區(qū)南側(cè)規(guī)劃路就近接入。 第四節(jié) 公用設(shè)施方案 一、給水與排水方案 給水系統(tǒng) （ 1）用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量 本工程總戶數(shù)為 5382戶，每戶人數(shù)按 ，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 120升 /人日。 二、上部結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目各單位建筑均為框架結(jié)構(gòu)。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總建筑面積 297500 平方米， 65 棟，均為框架結(jié)構(gòu)，其中： A 區(qū)：多層 26 棟，高層 13 棟，住宅建筑面積 143200 平方米，商業(yè)公建面積 46200 平方米； B 區(qū)：多層 11 棟，高層 15 棟，住宅建筑面積 82400 平方米，商業(yè)公建面積 25700 平方米； 第三節(jié) 建筑結(jié) 構(gòu)方案 根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，把居民對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求作為規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)，努力把小區(qū)規(guī)劃為具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的文化內(nèi)涵的新街坊鄰居空間。 第六章 建設(shè)方案 第一節(jié) 項(xiàng)目總體情況介紹 一、項(xiàng)目概述 該項(xiàng) 目位于 XX 市 XX 鎮(zhèn) XX 村，項(xiàng)目占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 297500 平方米，其中，住宅樓建筑面積 225600 平方米，商業(yè)公建建筑面積 71900 平方米。 三、住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)該項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，戶型在單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。（ 1）外墻：高級(jí)外墻涂料；（ 2）內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為乳膠漆；（ 3）頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為乳膠漆；（ 4）地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；（ 5）門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙版門；（ 6）廚房設(shè)施：洗滌盆；（ 7）衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；（ 8）陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；（ 9）其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 二、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《山東省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)定，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 2021 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。 第二節(jié) 功能使用標(biāo)準(zhǔn) 一、建筑使用功能 2021 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以三口為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 建筑面積和內(nèi)容 XX 五、污水 污水向南側(cè)排入污水主管道。 四、電信、有線電視 規(guī)劃從銀灘路引入主干電纜 400 對(duì)兩條 ，設(shè)電信交接箱。小區(qū)內(nèi)設(shè) 1 臺(tái) 600KVA 變壓器，由規(guī)劃 1 號(hào)路引入 10KV 電纜。 一、水 XX 市自來(lái)水廠已將供水管線接入銀灘度假區(qū)內(nèi)，該項(xiàng)目所需用水由 XX 就近接入XX 市城市自來(lái)水管網(wǎng)。 第二節(jié) 配套供應(yīng)情況 該項(xiàng)目片區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、道路綠化工程等。對(duì)于本勘察場(chǎng)地，可不考慮地下水對(duì)建筑材料的腐蝕性。 本次勘察，在勘探深度內(nèi)，根據(jù)地層年代、成因類型、巖性特征，自上而下分為素填土、耕土、殘積土、花崗片麻巖等。 三、工程地質(zhì) （一）地形、地貌 場(chǎng)地地勢(shì)北高南低，場(chǎng)地所處地貌類型為丘陵，自然地勢(shì)比較平坦。這種氣溫適宜、光照充足、四季分明、無(wú)嚴(yán)寒酷暑，雨熱同季、無(wú)霜期長(zhǎng)的氣候特征，有利于農(nóng)林牧漁多種經(jīng)營(yíng)，有利于 糧、油、果全面發(fā)展。 擬建場(chǎng)區(qū)給排水、電力、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施均有條件配套齊全。 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 該地點(diǎn)有以下有利條件： 地理位置適宜，符合城市規(guī)劃要求。 XX 家園小區(qū)。 第四章 建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況 第一節(jié) 建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目承辦單位擬在 XX 市 XX 鎮(zhèn)， XX 村。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。宜采用浮動(dòng)銷售：（ 1）展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；（ 2）限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)（ 3）正常銷售期段浮動(dòng)價(jià) ；（ 4）其他浮動(dòng)措施。擬采用以下策略 :(1)付款方式優(yōu)惠；（ 2）集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；（ 3）選擇購(gòu)買優(yōu)惠；（ 4）特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；（ 5）其他優(yōu)惠措施。 (2)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔住宅，根據(jù) XX 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，參考項(xiàng)目周邊位置同類商品房銷售價(jià)格，多層住宅價(jià)格每平方米可研中取 4000 元；高層住宅價(jià)格每平方米可研中取 5000 元；商業(yè)公建價(jià)格每平米可研中取 6000 元。 四、定價(jià)策略 價(jià)格定位 （ 1）從 XX 市 2021 年樓盤銷售情況分析，多層住宅售價(jià)每平米在 30005000 元之間；高層住宅售價(jià)每平方米在 40006000 元之間。 （ 3）促銷手段。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③駐 XX 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商?。虎芷渌M(fèi)者。由 于 XX 本地購(gòu)買力有限，建議以周邊內(nèi)陸城市及大小型城市的中產(chǎn)階級(jí)和富裕人群為購(gòu)買對(duì)象。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 促銷策略 （ 1）促銷的階段性策略。 XX 家園項(xiàng)目要針對(duì) 確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。 三、營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝 通。 XX 家園憑借其優(yōu)越的自然環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。 第五節(jié) 營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略： 一、確定項(xiàng)目整體形象 本項(xiàng)目整體形象根據(jù)“以人為本”這一主體，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人 際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā) XX 市又一個(gè)精品住宅小區(qū)。本項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā) 也面臨著住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。 二、住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 一、商品房空置繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。 XX 家園項(xiàng)目市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。目前這個(gè)比例保持著穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。其中中低收入的家庭 5%8%，中高收入家庭為 10%14%，富裕家庭占 16%25%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱點(diǎn)將加快形成。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后