【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。 三、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略： 廣告宣傳策略 XX XX 家園項(xiàng)目要針對(duì) 確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶(hù)外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 促銷(xiāo)策略 （ 1）促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：①銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；④三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；⑤掃尾階段銷(xiāo)售。 應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。 （ 2）銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。由 于 XX 本地購(gòu)買(mǎi)力有限，建議以周邊內(nèi)陸城市及大小型城市的中產(chǎn)階級(jí)和富裕人群為購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。將項(xiàng)目定位為成功人士的度假花園，有產(chǎn)者的第二套公寓。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③駐 XX 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商??；④其他消費(fèi)者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況，以及市場(chǎng)情況而定。 （ 3）促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：①?gòu)V告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；③人員直銷(xiāo)；④舉辦展銷(xiāo)會(huì)；⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；⑥有針對(duì)性（銷(xiāo)售對(duì)象）的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的 小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)；⑩其他促銷(xiāo)手段。 四、定價(jià)策略 價(jià)格定位 （ 1）從 XX 市 2021 年樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，多層住宅售價(jià)每平米在 30005000 元之間；高層住宅售價(jià)每平方米在 40006000 元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。 (2)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔住宅，根據(jù) XX 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，參考項(xiàng)目周邊位置同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，多層住宅價(jià)格每平方米可研中取 4000 元；高層住宅價(jià)格每平方米可研中取 5000 元；商業(yè)公建價(jià)格每平米可研中取 6000 元。 價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略 :(1)付款方式優(yōu)惠；（ 2）集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；（ 3）選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；（ 4）特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；（ 5）其他優(yōu)惠措施。 價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)銷(xiāo)售：（ 1）展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)；（ 2）限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)（ 3）正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià) ；（ 4）其他浮動(dòng)措施。 定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 第四章 建設(shè)條件及配套供應(yīng)情況 第一節(jié) 建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目承辦單位擬在 XX 市 XX 鎮(zhèn)， XX 村。開(kāi)發(fā)建設(shè) XX XX 家園小區(qū)。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米。 該地點(diǎn)有以下有利條件： 地理位置適宜，符合城市規(guī)劃要求。 靠臨度假區(qū)主干路，交通便利。 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形、地質(zhì)條件能滿(mǎn)足設(shè)計(jì)及建設(shè)要求。 擬建場(chǎng)區(qū)給排水、電力、電信、有線(xiàn)電視等基礎(chǔ)設(shè)施均有條件配套齊全。 二、區(qū)域自然條件 XX 市域?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候 年平均氣溫： ℃ 最熱月平均溫度： ℃（ 8 月） 最冷月平均溫 度： ℃（ 1 月） 日平均溫度穩(wěn)定超過(guò) 0℃的農(nóng)耕期： 290 天左右 大于 0℃的年平均積溫： 6960℃ 多年平均無(wú)霜期： 195218 天 全年平均日照時(shí)間 : 小時(shí) 平均日照率： 58% 最高日照率： 76% 最低日照率： 49% 年平均降水量： 814 毫米 最高年降水量： 毫米 最低年降水量： 毫米 區(qū)域內(nèi)平均降水量高于全省平均水平，降水時(shí)間集中在 69 月，占全年降水的 7074%。這種氣溫適宜、光照充足、四季分明、無(wú)嚴(yán)寒酷暑，雨熱同季、無(wú)霜期長(zhǎng)的氣候特征，有利于農(nóng)林牧漁多種經(jīng)營(yíng)，有利于 糧、油、果全面發(fā)展。同時(shí)也為居民生活和工業(yè)、貿(mào)易、交通、旅游各業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。 三、工程地質(zhì) （一）地形、地貌 場(chǎng)地地勢(shì)北高南低，場(chǎng)地所處地貌類(lèi)型為丘陵，自然地勢(shì)比較平坦。 （二）場(chǎng)地工程地質(zhì) 通過(guò)踏勘及周?chē)刭|(zhì)資料進(jìn)行調(diào)查，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)大的斷裂構(gòu)造通過(guò)，無(wú)不良地質(zhì)作用，巖石的埋藏較淺，穩(wěn)定性較好。 本次勘察，在勘探深度內(nèi)，根據(jù)地層年代、成因類(lèi)型、巖性特征，自上而下分為素填土、耕土、殘積土、花崗片麻巖等。 （三）場(chǎng)地水文地質(zhì) 場(chǎng)區(qū)水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，地下水類(lèi)型屬基巖裂隙潛水，水位埋置較深，本次勘察深 度內(nèi)未發(fā)現(xiàn)地下水位。對(duì)于本勘察場(chǎng)地，可不考慮地下水對(duì)建筑材料的腐蝕性。 本場(chǎng)區(qū)地震基本烈度 6 度， XX 市季節(jié)性?xún)鐾翗?biāo)準(zhǔn)凍深為 米。 第二節(jié) 配套供應(yīng)情況 該項(xiàng)目片區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、通信等市政設(shè)施。 一、水 XX 市自來(lái)水廠(chǎng)已將供水管線(xiàn)接入銀灘度假區(qū)內(nèi)，該項(xiàng)目所需用水由 XX 就近接入XX 市城市自來(lái)水管網(wǎng)。 二、電 度假區(qū)內(nèi)已建成 2 座 萬(wàn) KVA 輸變電站。小區(qū)內(nèi)設(shè) 1 臺(tái) 600KVA 變壓器，由規(guī)劃 1 號(hào)路引入 10KV 電纜。 三、燃?xì)? 采用管道液化氣供應(yīng)由銀灘燃?xì)庥邢薰疽夯瘹庹痉恐苯右胼斉涔芫W(wǎng)供應(yīng)液化氣。 四、電信、有線(xiàn)電視 規(guī)劃從銀灘路引入主干電纜 400 對(duì)兩條 ，設(shè)電信交接箱。有線(xiàn)電視銀灘路引入。 五、污水 污水向南側(cè)排入污水主管道。 六、供熱 本項(xiàng)目采暖采用鋪設(shè)供暖管道由銀灘路接入城市供暖管網(wǎng)。 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 建筑面積和內(nèi)容 XX XX 家園工程規(guī)劃建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 297500 平方米，其中住宅建筑面積 225600 平方米，商業(yè)公建建筑面積 71900 平方米。 第二節(jié) 功能使用標(biāo)準(zhǔn) 一、建筑使用功能 2021 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規(guī)模以三口為主，戶(hù)結(jié)構(gòu)以核心戶(hù)為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車(chē)有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿(mǎn)足服務(wù)半徑步行距離的要求公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿(mǎn)足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2021 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃 分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)這一趨勢(shì)，該項(xiàng)目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 二、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《山東省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)定，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（ 1）外墻：高級(jí)外墻涂料；（ 2）內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為乳膠漆；（ 3）頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為乳膠漆；（ 4）地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；（ 5）門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶(hù)門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶(hù)內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙版門(mén)；（ 6）廚房設(shè)施：洗滌盆；（ 7）衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；（ 8）陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；（ 9）其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水 池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 三、住宅戶(hù)型規(guī)劃 根據(jù)該項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，戶(hù)型在單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間【臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間】的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。 第六章 建設(shè)方案 第一節(jié) 項(xiàng)目總體情況介紹 一、項(xiàng)目概述 該項(xiàng) 目位于 XX 市 XX 鎮(zhèn) XX 村，項(xiàng)目占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 297500 平方米，其中，住宅樓建筑面積 225600 平方米，商業(yè)公建建筑面積 71900 平方米。容積率 ，綠地率 %，建筑密度 %。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，把居民對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求作為規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)，努力把小區(qū)規(guī)劃為具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的文化內(nèi)涵的新街坊鄰居空間。 三、項(xiàng)目總體實(shí)施原則 為保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目的，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則： （一）充分利用自然環(huán)境，大搞綠化及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)； （二）注重城市自然、人文特色的動(dòng)態(tài)延續(xù)； （三）加強(qiáng)空間領(lǐng)域的限定，提高居住的安全性； （四）生態(tài)及可持續(xù)性原則。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總建筑面積 297500 平方米， 65 棟，均為框架結(jié)構(gòu)，其中： A 區(qū)：多層 26 棟，高層 13 棟，住宅建筑面積 143200 平方米，商業(yè)公建面積 46200 平方米； B 區(qū)：多層 11 棟，高層 15 棟，住宅建筑面積 82400 平方米，商業(yè)公建面積 25700 平方米； 第三節(jié) 建筑結(jié) 構(gòu)方案 根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型。 一、基礎(chǔ)選型 根據(jù)場(chǎng)地的巖土工程條件及建筑物自身特點(diǎn)，建議采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 二、上部結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目各單位建筑均為框架結(jié)構(gòu)。按現(xiàn)行的“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖”和“建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJn89”的有關(guān)規(guī)定， XX 地區(qū)地震基本烈度為 6 度，本工程按 6 度抗震設(shè)防考慮。 第四節(jié) 公用設(shè)施方案 一、給水與排水方案 給水系統(tǒng) （ 1）用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量 本工程總戶(hù)數(shù)為 5382戶(hù)，每戶(hù)人數(shù)按 ，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 120升 /人日。最高日用水量估算為 立方米 /日。 （ 2）水源 采用城市自來(lái)水，由小區(qū)南側(cè)規(guī)劃路就近接入。 （ 3）水質(zhì) 城市自來(lái)水已符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，本設(shè)計(jì)不再進(jìn)行飲用水水質(zhì)處理。 （ 4）生活冷水供水系統(tǒng) 本工程采用城市自來(lái)水管網(wǎng)直接供給，管網(wǎng)布置均采用下行上給式供水系統(tǒng)，分戶(hù)水表設(shè)于室外水表井。 （ 5）生活熱水供水系統(tǒng)