【文章內容簡介】 小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。 三、營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略： 廣告宣傳策略 XX XX 家園項目要針對 確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 促銷策略 （ 1）促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 （ 2）銷售對象及銷售時機。由 于 XX 本地購買力有限，建議以周邊內陸城市及大小型城市的中產階級和富裕人群為購買對象。將項目定位為成功人士的度假花園，有產者的第二套公寓。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐 XX 市辦事機構商用或商??；④其他消費者。最佳銷售時機根據小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。 （ 3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性（銷售對象）的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的 小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。 四、定價策略 價格定位 （ 1）從 XX 市 2021 年樓盤銷售情況分析，多層住宅售價每平米在 30005000 元之間；高層住宅售價每平方米在 40006000 元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 (2)該項目價格定位為中檔住宅，根據 XX 市目前房地產屋源交易信息，參考項目周邊位置同類商品房銷售價格，多層住宅價格每平方米可研中取 4000 元；高層住宅價格每平方米可研中取 5000 元；商業(yè)公建價格每平米可研中取 6000 元。 價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略 :(1)付款方式優(yōu)惠；（ 2）集團購買優(yōu)惠；（ 3）選擇購買優(yōu)惠；（ 4）特殊消費對象優(yōu)惠；（ 5）其他優(yōu)惠措施。 價格浮動策略。宜采用浮動銷售：（ 1）展銷會期促銷優(yōu)惠價；（ 2）限期銷售優(yōu)惠浮動價（ 3）正常銷售期段浮動價 ；（ 4）其他浮動措施。 定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 第四章 建設條件及配套供應情況 第一節(jié) 建設條件 一、 建設地點 項目承辦單位擬在 XX 市 XX 鎮(zhèn)， XX 村。開發(fā)建設 XX XX 家園小區(qū)。該項目規(guī)劃總用地面積 萬平方米。 該地點有以下有利條件： 地理位置適宜，符合城市規(guī)劃要求。 靠臨度假區(qū)主干路，交通便利。 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 可規(guī)劃面積充足，場地地形、地質條件能滿足設計及建設要求。 擬建場區(qū)給排水、電力、電信、有線電視等基礎設施均有條件配套齊全。 二、區(qū)域自然條件 XX 市域屬暖溫帶半濕潤季風氣候 年平均氣溫： ℃ 最熱月平均溫度： ℃（ 8 月） 最冷月平均溫 度： ℃（ 1 月） 日平均溫度穩(wěn)定超過 0℃的農耕期： 290 天左右 大于 0℃的年平均積溫： 6960℃ 多年平均無霜期： 195218 天 全年平均日照時間 : 小時 平均日照率： 58% 最高日照率： 76% 最低日照率： 49% 年平均降水量： 814 毫米 最高年降水量： 毫米 最低年降水量： 毫米 區(qū)域內平均降水量高于全省平均水平，降水時間集中在 69 月，占全年降水的 7074%。這種氣溫適宜、光照充足、四季分明、無嚴寒酷暑，雨熱同季、無霜期長的氣候特征，有利于農林牧漁多種經營，有利于 糧、油、果全面發(fā)展。同時也為居民生活和工業(yè)、貿易、交通、旅游各業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。 三、工程地質 （一）地形、地貌 場地地勢北高南低，場地所處地貌類型為丘陵，自然地勢比較平坦。 （二）場地工程地質 通過踏勘及周圍地質資料進行調查，場地內未發(fā)現大的斷裂構造通過，無不良地質作用，巖石的埋藏較淺，穩(wěn)定性較好。 本次勘察，在勘探深度內，根據地層年代、成因類型、巖性特征，自上而下分為素填土、耕土、殘積土、花崗片麻巖等。 （三）場地水文地質 場區(qū)水文地質條件簡單，地下水類型屬基巖裂隙潛水，水位埋置較深，本次勘察深 度內未發(fā)現地下水位。對于本勘察場地，可不考慮地下水對建筑材料的腐蝕性。 本場區(qū)地震基本烈度 6 度， XX 市季節(jié)性凍土標準凍深為 米。 第二節(jié) 配套供應情況 該項目片區(qū)市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網、電力溝、路燈工程、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、通信等市政設施。 一、水 XX 市自來水廠已將供水管線接入銀灘度假區(qū)內，該項目所需用水由 XX 就近接入XX 市城市自來水管網。 二、電 度假區(qū)內已建成 2 座 萬 KVA 輸變電站。小區(qū)內設 1 臺 600KVA 變壓器，由規(guī)劃 1 號路引入 10KV 電纜。 三、燃氣 采用管道液化氣供應由銀灘燃氣有限公司液化氣站房直接引入輸配管網供應液化氣。 四、電信、有線電視 規(guī)劃從銀灘路引入主干電纜 400 對兩條 ，設電信交接箱。有線電視銀灘路引入。 五、污水 污水向南側排入污水主管道。 六、供熱 本項目采暖采用鋪設供暖管道由銀灘路接入城市供暖管網。 第五章 建設規(guī)模及功能標準 第一節(jié) 建筑面積和內容 XX XX 家園工程規(guī)劃建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 297500 平方米，其中住宅建筑面積 225600 平方米，商業(yè)公建建筑面積 71900 平方米。 第二節(jié) 功能使用標準 一、建筑使用功能 2021 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以三口為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2021 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環(huán)境協調是發(fā)展的趨勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃 分。套型基本面積達到國家預定的標準。 根據這一趨勢，該項目住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。 二、設施標準 住宅的室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《山東省城市住宅建設標準》和有關規(guī)定，并按中高檔住宅有關標準設計。 住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（ 1）外墻：高級外墻涂料；（ 2）內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為乳膠漆；（ 3）頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為乳膠漆；（ 4）地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（ 5）門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙版門；（ 6）廚房設施：洗滌盆；（ 7）衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；（ 8）陽臺：鋁合金封閉式陽臺；（ 9）其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內花園、草地、水 池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 三、住宅戶型規(guī)劃 根據該項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，戶型在單體設計時，還應根據消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間【臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間】的使用面積滿足規(guī)定的要求。 第六章 建設方案 第一節(jié) 項目總體情況介紹 一、項目概述 該項 目位于 XX 市 XX 鎮(zhèn) XX 村，項目占地面積 萬平方米，總建筑面積 297500 平方米，其中，住宅樓建筑面積 225600 平方米，商業(yè)公建建筑面積 71900 平方米。容積率 ，綠地率 %，建筑密度 %。 二、項目設計指導原則 本項目規(guī)劃設計中突出“以人為本”的指導思想，把居民對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求作為規(guī)劃設計重點，努力把小區(qū)規(guī)劃為具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務設施、豐富的文化內涵的新街坊鄰居空間。 三、項目總體實施原則 為保證項目達到預期目的，項目實施過程中應遵循以下原則： （一）充分利用自然環(huán)境，大搞綠化及基礎設施配套建設； （二）注重城市自然、人文特色的動態(tài)延續(xù)； （三）加強空間領域的限定，提高居住的安全性； （四）生態(tài)及可持續(xù)性原則。 第二節(jié) 建設內容 本項目總建筑面積 297500 平方米， 65 棟，均為框架結構，其中： A 區(qū)：多層 26 棟，高層 13 棟，住宅建筑面積 143200 平方米，商業(yè)公建面積 46200 平方米； B 區(qū)：多層 11 棟，高層 15 棟，住宅建筑面積 82400 平方米，商業(yè)公建面積 25700 平方米； 第三節(jié) 建筑結 構方案 根據地質勘察報告和初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型。 一、基礎選型 根據場地的巖土工程條件及建筑物自身特點，建議采用獨立基礎。 二、上部結構 該項目各單位建筑均為框架結構。按現行的“中國地震烈度區(qū)劃圖”和“建筑抗震設計規(guī)范 GBJn89”的有關規(guī)定， XX 地區(qū)地震基本烈度為 6 度，本工程按 6 度抗震設防考慮。 第四節(jié) 公用設施方案 一、給水與排水方案 給水系統(tǒng) （ 1）用水量標準和用水量 本工程總戶數為 5382戶，每戶人數按 ，用水量標準按 120升 /人日。最高日用水量估算為 立方米 /日。 （ 2）水源 采用城市自來水，由小區(qū)南側規(guī)劃路就近接入。 （ 3）水質 城市自來水已符合國家飲用水標準，本設計不再進行飲用水水質處理。 （ 4）生活冷水供水系統(tǒng) 本工程采用城市自來水管網直接供給，管網布置均采用下行上給式供水系統(tǒng)，分戶水表設于室外水表井。 （ 5）生活熱水供水系統(tǒng)