【正文】 要采取公開、公正、公平的投標(biāo)招標(biāo)方式，遴選優(yōu)秀的設(shè)計、施工和監(jiān)理單位實施本項目，確保工程按期完成，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程。****縣某某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)以期獨特的地理位置，必將吸引越來越多的投資者及經(jīng)營者入駐，并產(chǎn)生巨大的社會及經(jīng)濟效益。第十四章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對本項目市場需求、建設(shè)方案、投資估算、財務(wù)評價等方面的反復(fù)論證，認(rèn)為該項目建設(shè)符合我市經(jīng)濟社會發(fā)展需要，方案設(shè)計合理，投資估算準(zhǔn)確，資金籌措有保障。四、招標(biāo)組織機構(gòu)成立由項目建設(shè)單位第一責(zé)任人為組長的項目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)工程項目的招標(biāo)事宜。三、招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)和議標(biāo)等形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件 和標(biāo)底，組織開標(biāo)，評標(biāo)能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)。一、發(fā)包方式本項目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計、土建施工、設(shè)備購置、安裝調(diào)試等內(nèi)容匯總后發(fā)包招標(biāo) 。在工程項目建設(shè)的實施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實施工程 的一種有效方式。因此，社會評價是可行的。 三、社會風(fēng)險分析經(jīng)過對本項目社會因素的分析，研究認(rèn)為本項目社會風(fēng)險較小。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結(jié)果如下：表121 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民就業(yè)和收入影響****縣正面2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響****縣正面3對不同利益群體的影響****縣正面4對脆弱群體的影響****縣正面5對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響****縣正面6對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量、城市化進程的影響****縣正面二、項目與所在地區(qū)互適性分析 本項目建設(shè)和運營中有很多組織與本項目有關(guān)。因此，項目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。因此影響是正面的。主要直接獲益的是****縣廣大人民群眾。本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進各項消費。項目的建設(shè)對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。（二）項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響本項目的建設(shè)實施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進生活配套等各方面設(shè)施的完善。同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機會，由此項目帶動了間接的就業(yè)崗位。社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析。剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。收入估算如下表所示：表112 營業(yè)收入估算表項目2014年2015年2016年住宅可銷售面積 (m2)24123 營業(yè)收入 （萬元）超市商場可銷售面積 (m2)150027003000營業(yè)收入 （萬元）5259451050商業(yè)服務(wù)可銷售面積 (m2)9891978營業(yè)收入 （萬元）車位出售出售車位 （個）155279310營業(yè)收入 （萬元）310558620合計營業(yè)收入 （萬元）16935該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2016年，售房所得總收入為16935萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款5000萬元及利息。表111 主要銷售收入一覽表序號銷售項目單價數(shù)量銷售收入（萬元）1住宅3000元/m248246 m2 2超市、商場3500元/m23000m2 3商業(yè)服務(wù)4000元/m21978 m2 4停車位20000元/個310個 合計 銷售進度計劃本項目計劃用三年時間完成銷售，計劃2014年出售50%房源，2015年出售40%房源，2016年出售10%房源。（4）地下、半地下停車位310個全部出售，每個車位按2萬/個銷售，銷售收入為310萬元。（2）超市商場建筑面積3000平方米，以3500元/平方米的單價限價進行銷售。第十一章 還貸來源分析一、還貸能力分析 該項目的還款來源為保障性限價房銷售收入所得。本項目編制定員5人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為40萬元。表105 開發(fā)期稅費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米82城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費20元/平方米54124平方米1083白蟻防治費54124平方米154高校教育基金54124平方米905供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共440戶886合計309 （7）、開發(fā)間接費 本項目將不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。表104 其他費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1環(huán)境評價費估算52建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費54124平方米33工程保險費6538%204工程監(jiān)理費65381%655工程造價咨詢費6538%6施工圖審查費1元/平方米54124平方米7合計105 （6）、開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 表102 前期工程費用匯總序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1建設(shè)管理費65381%2可行性研究費估43勘察設(shè)計費6538%4前期預(yù)備費65386%5合計 （4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用。建設(shè)建設(shè)資金估算，具體如下：（1）、土地成本，土地購置費為2047萬元。其中，建筑工程費形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)。⑸預(yù)備費按直接工程費用的6%估算。項目單位提供的有關(guān)資料?！?000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》《****市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。二、項目實施進度安排本工程的建設(shè)周期可分為項目前期、施工準(zhǔn)備、項目建設(shè)期三個階段，其中項目前期準(zhǔn)備2個月，項目建設(shè)期18個月。實習(xí)試崗一個月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。三、人員來源公司管理人員要求均為大專以上學(xué)歷，應(yīng)是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊伍，有較高的管理水平和競爭意識。住宅小區(qū)物業(yè)管理定員為60人，其中總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，辦公室6人，工程維修部10人，財務(wù)部8人，保潔綠化部18人, 安全保衛(wèi)部15人。詳見組織機構(gòu)示意圖。第八章、組織機構(gòu)與人力資源配置一、項目建成后組織機構(gòu)組織機構(gòu)采用總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常運營管理工作。⑤室內(nèi)消火栓管道采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。（5）防火構(gòu)造各建筑在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范要求設(shè)計。（3）消防通道所有建筑四周均設(shè)有消防通道，當(dāng)沿街長度超過150米或建筑物長度超過220米時，均在適當(dāng)位置加設(shè)消防通道。二、消防措施設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）消防措施（1）耐火等級所有建筑的耐火等級均為二級。（2）本項目在勞動衛(wèi)生方面采取以下措施：①混凝土攪拌站是易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，對作業(yè)人員發(fā)放防塵口罩等防護勞保用品，并定期體檢。⑤進入工地工作人員，必須頭戴安全帽；高空作業(yè)人員必須使用安全帶。④工地施工臨時用電要嚴(yán)格控制，要有專人管理，加強巡視，嚴(yán)禁亂拉亂接。在吊裝作業(yè)時，要嚴(yán)格按照起重機具允許的承載能力作業(yè)，不得超載。②工地起重機具應(yīng)定期作安全檢查。剪刀撐在腳手架兩端部雙跨內(nèi)設(shè)置，并在腳手架中間部位每隔30米凈距雙跨設(shè)置。砌筑腳手架荷載變動性較大，可按容許應(yīng)力計算，即安全系數(shù)K=3。在施工期間，在各種荷載作用下，腳手架不變形、不搖晃、不傾斜。（1）本項目在安全防護方面應(yīng)采取如下措施：①搭建腳手架必須滿足以下基本要求a、搭建腳手架要有足夠的面積，能滿足工人操作、材料堆放及運輸?shù)男枰?。而施工組織設(shè)計是建筑施工的組織方案，是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面的技術(shù)經(jīng)濟文件，是指導(dǎo)現(xiàn)場施工的法規(guī)。使業(yè)主真正生活在園林式的環(huán)境中。生活垃圾要做到日產(chǎn)日清一日兩清。④利用街旁綠化降低交通噪聲；⑤組團內(nèi)不設(shè)置有噪聲的餐飲娛樂設(shè)施；⑥項目竣工后交由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)全面管理。生活污水初步沉淀后經(jīng)污水管網(wǎng)輸往污水處理廠。（2）環(huán)保措施①執(zhí)行國家大氣環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，居民生活燃料全部采用天然氣，嚴(yán)禁用煤，避免造成煙塵污染。居民生活噪聲對環(huán)境影響很小，周圍道路上的機動車產(chǎn)生的噪聲，據(jù)調(diào)查資料表明，距道路30米時測得的噪聲值己達到國家的《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693)的標(biāo)準(zhǔn)值。②固體廢棄物生產(chǎn)及生活中產(chǎn)生的固體廢棄物，除了可回用外，定點堆放，注意堆放場地的衛(wèi)生，做到定期清運。因為項目運行很少產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣、粉塵、噪聲等不利影響。組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡(luò)會議，及時解決施工中對環(huán)境影響的問題。③施工現(xiàn)場廢物處理應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；對施工人員加強教育，不隨意亂丟棄物，保證工人工作環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。為了減少施工對周圍的居民的影響，工程在距民舍200米的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時至次日上午六時內(nèi)施工，同時應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。建筑材料堆放整潔，用蓬布覆蓋。為了減少工程揚塵對周圍環(huán)境的影響，建設(shè)施工中遇到連續(xù)晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對棄土表面灑水處理，防止揚塵，并要求按照棄土處理計劃，及時運走棄土，并在裝運的過程中不要超載，風(fēng)天應(yīng)加蓋苫布，確保沿途不灑落。（2）緩解措施在施工建設(shè)時期，合理組織施工計劃，加強交通管理減少交通阻塞，提倡文明施工，減少揚塵噪聲的對外影響，及時清除建筑及生活垃圾。這些臨時住宿地的水、電以及生活廢棄物若不做出妥善的安排，則會嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境。特別是在夜間，施工的噪聲將產(chǎn)生嚴(yán)重擾民問題，影響鄰近居民的工作和休息。雨天，由于雨水的沖刷以及車輛輾壓，使施工現(xiàn)場泥濘不堪，行人步履艱難。堆土裸露，以致車輛過往，滿天塵土，使大氣中懸浮粒物含量驟增，嚴(yán)重影響市容和景觀，給施工現(xiàn)場周圍的生活環(huán)境帶來不利影響。道路上的機動車產(chǎn)生的噪聲和尾氣排放，對環(huán)境造成一定的影響，項目區(qū)總體環(huán)境條件較好。第六章 環(huán)境影響評價一、項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法 》（2002）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838一2002《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T14848—93《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095—1996《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096—93《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3082—1999《建筑施工廠界噪聲限制》GB12523—90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB12348—2008《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場污染控制標(biāo)準(zhǔn)》 GB18599—2001二、環(huán)境現(xiàn)狀擬建項目位于****市政務(wù)區(qū)，東至百合路，南臨岱某某路，西至湖畔路，北接閘某某路。（2）《民用建筑節(jié)水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（試行）節(jié)水措施（1）給水系統(tǒng)使用優(yōu)質(zhì)管材、管件、閥門等，防止跑冒滴漏；產(chǎn)品符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）合理設(shè)計供水壓力，避免系統(tǒng)壓力過高或壓力驟變；（3）選擇高靈敏度水表及節(jié)水型衛(wèi)生器具；（4）適當(dāng)考慮雨水、再生水的使用，景觀用水不采用自來水；（5）綠化用水采用灌噴、滴灌等節(jié)水灌溉方式。第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施設(shè)計依據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）》JGJ26—95《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部分）安徽省實施細(xì)則》DB22/164—1998《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 50189—2005節(jié)能措施（1）控制體形系數(shù)S≤；（2）控制窗墻面積比≤；（3）采用外保溫節(jié)能墻體；（4）采用單框雙玻塑鋼窗；（5）住宅朝向以南北朝向為主，可減小建筑能耗；（6）采用大寒日2小時日照標(biāo)準(zhǔn)，爭取盡可能多的日照以減小采暖能耗；（7） 供電、供暖設(shè)備用房盡量設(shè)在負(fù)荷中心，縮短管線距離，減少能源浪費；（8）集中采暖系統(tǒng)采用水利平衡措施，室內(nèi)分戶控制并預(yù)留熱表位置；（9）鍋爐及機電設(shè)備選用高效節(jié)能產(chǎn)品，并采取節(jié)能措施，鼓、引風(fēng)機及水泵均采用變頻控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保溫，厚度滿足節(jié)能要求。（2）調(diào)壓站本地塊規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè)有調(diào)壓站一座，實現(xiàn)低壓供氣。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防控制中心。大型商業(yè)綜合樓內(nèi)設(shè)置獨立的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)各出入口及小區(qū)內(nèi)主要道路適當(dāng)位置設(shè)置室外全天候360。同時戶內(nèi)機與集中機均可看見單元機所攝圖象。（6）可視對講系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置可視系統(tǒng)，各棟住宅單元入口處設(shè)可視對講單元機(內(nèi)置攝像頭)，