【正文】 I 目 錄 1 項目總論 ................................................................. 1 項目及項目申報單位概況 ............................................. 1 項目的建設(shè)背景 ..................................................... 2 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入 ............................................. 5 城市發(fā)展規(guī)劃分析 ................................................... 5 XX市住房建設(shè)規(guī)劃 ................................................. 11 產(chǎn)業(yè)政策分 析 ....。 ⑵項目施工期間 ,應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。 該項目總投資 30000 萬元，建設(shè)期為 36 個月。 建筑材料宜就地取材，以降低工程造價，擬公開招標(biāo)。 招標(biāo)要求及方式 ⑴建筑：為獨立建筑，擬進行公開招標(biāo)，建筑資格： 3 級及以上。 55 10 招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)法》以及國家計委第 9號令等法律、法規(guī)和規(guī)章的要求，并依據(jù)江蘇省發(fā)展計劃委員會蘇計法規(guī)發(fā)（ 2021） 1408 號文《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項目可行研究報告增 加招標(biāo)專章和核準(zhǔn)招標(biāo)事項的規(guī)定》通知精神，本項目的主體工程及主要內(nèi)容應(yīng)進行招標(biāo)。 附近住宅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，多為多層、小高層住宅，因此本項目的競爭將比較激烈。 該項目以凈地出讓，已 經(jīng)取得土地使用權(quán)，使得取得該地塊的前期資金較少。 XX 區(qū)的快速發(fā)展，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。 社會風(fēng)險及對策 該項目地處 XX區(qū)極具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來將是 XX區(qū)極佳的居住、辦公區(qū)域。 社會適應(yīng)性 按照總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為即符合國家住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，又能體現(xiàn) XX 區(qū)發(fā)展特點，建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅小區(qū)，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活、辦公環(huán)境和較舒適的居住條件，有周邊環(huán)境形成一個有機整體。 項目規(guī)劃經(jīng)深入調(diào)查、反復(fù)論證、合理準(zhǔn)確，符合 XX 市的發(fā)展要求。 具有較強的協(xié)同投入能力。 XX 市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)管理經(jīng)驗。 具有良好的外部發(fā)展環(huán)境。 XX 市委、市政府十分重視 XX 區(qū)的建設(shè)，把 XX 區(qū)建設(shè)擺在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重要位置。 53 9 社會影響 社會影響效果分析 XXXX 新城小區(qū) 項目位于 XX 市 XX 區(qū) XX路以西，規(guī)劃路以南，總體區(qū)域位 置十分優(yōu)越。 本項目建成后的建設(shè)能力盈虧平衡，用產(chǎn)銷率來計算，計算如下： BEP=固定成本 /(固定成本 +利潤總額 ) =% n ∑ t=0 52 計算結(jié)果表明，該項目只要達到設(shè)計建筑面積的 %時，即可保本，對應(yīng)于項目開發(fā)面積，其盈虧平衡點為 ，對于項目銷售收入其盈虧平衡點為 萬元。 Ic—— 行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 12%； n—— 項目建設(shè)期取 3 年。 項目盈利能力分析 （ NPV） NPV= （ CICO） t(1+ic)t 式中： CI—— 現(xiàn)金流入：按第三年即可收回全部投資估算?；鶞?zhǔn)收益率是建設(shè)項目評價財務(wù)收益的基準(zhǔn)依據(jù)。 表 資金籌措計劃表 序號 指標(biāo)名稱 單位 項目 1 期工程 1 資金籌措 萬元 30000 30000 項目資本金 萬元 資本金投入 萬元 利用上期滾動資金 萬元 返還上期滾動資金 萬元 長期借款 萬元 12021 12021 預(yù)租售收入 萬元 8000 8000 短期借款 萬元 四、銷售收入 項目銷售收入為 42334 萬元，稅前利潤 12334萬元，所得稅稅率按 25%計算，應(yīng)繳納所得稅 萬元，稅后利潤 萬元。 二、投資計劃 該項目建設(shè)期為 36個月，資金根據(jù)施工進度逐月投入 。 建設(shè)投資估算見 表 。 ⑶建設(shè)期利息 項目資金全部由企業(yè)自籌，通過自籌和貸款方式籌措建設(shè)資金， 49 本項目貸款 12021 萬元。該工程按項目的預(yù)計工程量及當(dāng)?shù)亟诮ú氖袃r進行估算。 48 8 總投資估算和資金籌措 總投資估算 ⑴江蘇省建設(shè)委員會蘇建定（ 1997）第 330號文發(fā)布的《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額》的通知； ⑵江蘇省建設(shè)委員會蘇建定（ 1997）第 416號文發(fā)布的《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價表》、《江蘇省建筑安裝工程費用定額》； ⑶江蘇省建設(shè)委員會蘇建定函（ 1997）第 58 號文發(fā)布的《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省計價表》、《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額補充規(guī)定》； ⑷ XX 市建設(shè)委員會發(fā) 布的有關(guān)定額、材料價格的文件、資料； ⑸現(xiàn)行《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》。 項目實施進度安排 本項目建設(shè)工期：三年，將于 2021年 11月開工建設(shè)，資金按建設(shè)進度投入。 ⑸安裝高度低于 的燈具其金屬外殼應(yīng)可靠接地。 ⑶電纜橋架外殼接地，電纜垂直敷 設(shè)時距地 （管）保護，所有配電線路 PPR管保護，以防漏觸電事故的發(fā)生。 46 勞動保護 ⑴住宅外門窗采用中空玻璃和鋁合金斷橋型框料。 小區(qū)設(shè)有圍墻，并設(shè)計有訪客對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防盜報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)及出入口車輛管理系統(tǒng)等完備的安全保衛(wèi)設(shè)施，有效地維護了小區(qū)安全。 ⑵商業(yè)用房、管理用房各處廁所潔具數(shù)量按規(guī)范要 求設(shè)置。 安全衛(wèi)生 項目范圍內(nèi)有足夠的消防通道和消防水拴，滿足消防需要。并安排環(huán)衛(wèi)工人進行定時清理、打掃，以保持小區(qū)的清潔、衛(wèi)生。 項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)做了合理的設(shè)計，實行雨污分流，通過城市污水管網(wǎng)進入墟溝污水處理廠。本項目在項目區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化小品區(qū)，綠地率達 %。生活污水經(jīng)過化糞池處理后同生活廢水一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)過隔油池處理后再排入室外生活污水管網(wǎng)。建筑垃圾按城管部門規(guī)定的時間、地點及時盡心管理。 生活污水經(jīng)設(shè)置的化糞池?zé)o害化處理后排入污水管網(wǎng)。 為減少噪聲和揚塵對大氣的影響，可在繁忙地段設(shè)警戒牌，加強對過往車輛的管理，砂石料堆放整齊，水泥包裝保持完整，防止揚塵，減少大氣污染。 噪聲的來源是施工設(shè)備和運料車輛產(chǎn)生的噪聲。 ⑷對施工人員的影響：施工時人員集中衛(wèi)生條件較差，施工中產(chǎn) 44 生的廢氣、揚塵、噪聲等影響施工人員的健康。建議施工時將泥漿外運或臨時沉淀后廢水排放。項目工程在建設(shè)期間，有土石方開挖，有攪拌，水泥、砂、碎石堆放，因此必然會產(chǎn)生不良影響。污染源主要來自施工期和項目建成運行后產(chǎn)生的污染。周邊環(huán)境優(yōu)越，空氣新鮮，沒有污染。具體為：控制生活垃圾分布面積，減少垃圾在堆放、運輸過程中對自然環(huán)境的破壞，收集應(yīng)體現(xiàn)“誰污染誰治理，誰堆放誰付 42 費”，處置以“無害化、減量化、資源化”為原則；提倡垃圾袋裝化，實行分類收集（分有害類、可回收類和不可回收三類），盡量回收利用，其余的集中無害處理后回填大自然。 通過采取上述節(jié)能措施，能有效的減少能源的浪費，從而產(chǎn)生間接的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 ⑵充分利用清潔能源，如安裝太陽能熱水器、電熱水器等。禁止使用螺旋升式鑄鐵嘴、一次沖洗水在 9升以上的便器等建設(shè)部淘汰落后的產(chǎn)品；建議使用符合 JC6631997《陶瓷片密封水嘴》及 QB/T133498《水嘴通用技術(shù)條件》的節(jié)水型陶瓷片密封水嘴和一次沖洗水量為 6升的坐便器。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 節(jié)水措施 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。 、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建 40 設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 k)； 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=(m2 k)； 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(m2屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =(m2保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 ⑵各種管線交叉時的垂直凈距按照國家相關(guān)規(guī)范規(guī)程規(guī)定的地下管線之間的最小垂直凈 距要求執(zhí)行。 ⑴符合各種管線的技術(shù)規(guī)范要求； ⑵小管線避讓大管線； ⑶壓力流管線避讓重力流管線； ⑷可彎曲管線避讓不可彎曲管線； ⑸臨時管道避讓永久管道。 38 管線綜合設(shè)計說明 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093(2021 版 )； 建筑及其他專業(yè) 提供的條件圖； 甲方提供的外部市政管線資料。 ⑴普通住宅每戶按 2 門設(shè)計，配套商業(yè)設(shè)施按每間 2對設(shè)計。光纜型號由有線電視臺定。 4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級以上。系統(tǒng)采用獨立前端系統(tǒng)（光接點）基本模式，由前端設(shè)備（光接點）、干線、放大器、分支分配器、支線及用戶終端等組成。 ⑵周界報警系統(tǒng) 通過在小區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測器構(gòu)成小區(qū)外圍防線，當(dāng)非正常侵入穿越探測器防范區(qū)域即觸發(fā)報警。因此建立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)一些 重要 37 區(qū)域和主要出入口及輔助周界防越報警系統(tǒng)進行監(jiān)控。 本工程安全技術(shù)防范系統(tǒng)由以下幾部分組成：閉路電視保安監(jiān)視系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)。 功率補償采用并聯(lián)電容就地補償方式，補償后功率因數(shù) COSφ＞。 小區(qū)內(nèi)室外 照明在門衛(wèi)內(nèi)進行手動控制及監(jiān)控系統(tǒng)自動控制。 道路用路燈的照明燈具選用高效節(jié)能型高壓納燈。在樓間綠地景觀綠地上設(shè)草坪燈，燈高 。 小區(qū)內(nèi)道路照明燈具選用單壁路燈，燈高 米，間距 20～ 30米。 ⑷節(jié)日 /室外照明： 36 小區(qū)的室外照明分為道路功能照明、小區(qū)內(nèi)景觀照明兩部分。應(yīng)急照明及疏散標(biāo)志燈具采用 220V 電源供電，應(yīng)急時能迅速點亮的光源。 ⑴光源 一般場所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場所視裝修要求商定； ⑵照度標(biāo)準(zhǔn) 按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342021執(zhí)行。 ⑴變、配電系統(tǒng)； ⑵照明配電系 統(tǒng)； ⑶電氣節(jié)能和環(huán)保； ⑷防雷； ⑸接地及安全措施； ⑹火災(zāi)自動報警及電氣消防系統(tǒng)； ⑺安全技術(shù)防范系統(tǒng)； ⑻有線電視系統(tǒng)； ⑼公共廣播及消防緊急廣播系統(tǒng)； ⑽計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； ⑾通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； ⑿三表遠(yuǎn)傳自動計量系統(tǒng)； ⒀家庭智能化系統(tǒng)； 、配電系統(tǒng) ⑴負(fù)荷等級： 35 ①計算機 /電信系統(tǒng)電源、消防水泵、安全防范系統(tǒng)、地下車庫 (人防 )消防設(shè)備及應(yīng)急照明及疏散指示等為一級負(fù)荷； ②空調(diào)及一般照明等為三級負(fù)荷。 ⑻室內(nèi)燃?xì)夤艿腊惭b及其與其他管線設(shè)備之間的距離應(yīng)滿足規(guī)范《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》 GB5002893(2021年版 )的要求。商業(yè)用氣待確定用戶點位置及數(shù)量再行補充。 33 敷設(shè)坡度為不小于 。 埋設(shè)在非車行道（含人行道）下時，不得小于 米。 ⑷在室內(nèi)設(shè)置燃?xì)庑孤﹫缶骱腿細(xì)庑孤┘斜O(jiān)視裝置和壓力控制裝置，室內(nèi)燃?xì)夤艿来┰綐前濉翘萜脚_、墻壁和隔墻時設(shè)置鋼套管，套管內(nèi)的管道不得有接頭，管道與套管之間用瀝青麻刀填實，管道采用支架、管卡或吊卡固定。 ⑶管道材料的選擇及連接方式：本工程庭院燃?xì)夤艿啦捎萌細(xì)鈱Ｓ?PE 聚乙烯埋 地管道，柔性機械接口。 ⑴管網(wǎng)級制的確定：本工程燃?xì)夤芫W(wǎng)為中低壓二級管網(wǎng)系統(tǒng)。年耗氣量為 5869600MJ/年。 ⑵用氣量指標(biāo) 住宅燃?xì)饩哂脷饬恐笜?biāo)為 2300MJ/人 ⑴氣源 32 本項目的燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴?，由市政管網(wǎng)接入至本小區(qū)內(nèi)燃?xì)庹{(diào)壓箱 (型號為 HRTIIDN150)，調(diào)至低壓經(jīng)小區(qū)環(huán)狀低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)至住 宅樓各用戶立管經(jīng)用戶計量表供給用戶用氣。 ⑵消防水量 室內(nèi)消防用水量 15L/S，室外消防用水量 30L/S，火災(zāi)延時 2h，消防水量為 324立方米。 ⑴綜合辦公樓均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室外沿小區(qū)主干道敷設(shè)環(huán)狀管道，并均勻設(shè)置室外消火栓。